Restan sólo dos semanas para que la bolsa española sea escenario de un evento sin parangón en los últimos ocho años. Neinor Homes protagonizará el próximo 29 de marzo el primer estreno en bolsa de una compañía inmobiliaria -sin tener en cuenta las Socimis- desde al menos 2009.

La promotora inmobiliaria, controlada por el fondo Lone Star, tiene previsto colocar en el mercado un máximo de 41,3 millones de títulos -si se ejecuta el porcentaje de acciones reservado para las entidades coordinadoras o greenshoe-. A éstos se añadirían otros 6 millones de títulos procedentes de una ampliación de capital. De este modo, los títulos a la venta alcanzarían un máximo del 60% del capital del grupo, mientras que Lone Star controlaría el 40% restante, según ha detallado la compañía en el folleto de salida a bolsa que ha sido aprobado este jueves por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Neinor ha valorado sus títulos a un precio de 16,46 euros, lo que supone que captará un máximo de 780 millones de euros. La valoración total de la compañía asciende de este modo hasta los 1.300 millones de euros.

La compañía tiene previsto abrir este viernes un periodo de prospección de la demanda, que durará hasta el lunes 27 de marzo. No obstante, algunos medios apuntan que Neinor tendría ya comprometidas las acciones a la venta.

Objetivos

La firma destinará los 100 millones de euros que prevé levantar con la OPS a comprar suelos para seguir construyendo nuevas viviendas y a liquidar deuda, según indica en el folleto explicativo de la operación.

No obstante, con su salto al parqué, Neinor Homes busca ampliar su base accionarial, introduciendo nuevos inversores institucionales, nacionales e internacionales.

Neinor Homes enmarca su salida a Bolsa en la estrategia que diseñó la compañía cuando se constituyó en 2015. "La firma se ha preparado desde su nacimiento para convertirse en una empresa cotizada, con lo que se trata de un paso natural que confirma que nuestro modelo de negocio diferencial está funcionando y cuenta con la confianza de los inversores institucionales", señaló Velayos en un comunicado.

La promotora, con sede en Bilbao, fue adquirida en noviembre de 2014 por Lone Star al grupo bancario Kutxabank por 930 millones de euros. El grupo cuenta con una de las mayores carteras de suelo finalista en España, compuesta por 161 promociones y 9.086 viviendas.

"Creemos firmemente que somos representantes de la nueva era del sector promotor que apuesta por la profesionalización y el crecimiento desde la ética y el cuidado al cliente", añadió el primer ejecutivo de la empresa.

Según sus datos, Neinor Homes cuenta con "una de las mayores carteras de suelo finalista de España", que permiten abordar 161 promociones y 9.086 viviendas. A cierre de 2016, esta cartera de suelo presentaba un valor de 1.120 millones de euros, de acuerdo a tasaciones independientes.

Además, prevé realizar compras adicionales de suelo por valor de 380 millones de euros para cumplir con lo fijado en su plan de negocio hasta 2021.

Negocio en aceleración

Neinor considera que su negocio está actualmente en "fase de aceleración" y espera que alcance su "máximo rendimiento" en el horizonte de 2020, ejercicio en el que prevé entregar entre 3.500 y 4.000 viviendas al año.

En la actualidad, la firma tiene en construcción 1.700 viviendas, repartidas en las seis promociones que tiene en marcha en distintas ubicaciones, si bien suma 3.600 pisos en distintas fases de desarrollo. "Acabamos de levantar la grúa número 28", destacó Velayos en una reciente intervención pública.

La compañía se dedica a promover viviendas multifamiliares para primera residencia, destinadas a clientes del segmento medio o medio bajo de la población. Según sus datos, sus pisos tienen un precio medio de 280.000 euros.

La compañía centra su actividad en "cuatro áreas geográficas de España que considera tienen una escasez estructural de vivienda nueva y que, por ello, están registrando subidas de precios" (Madrid, Cataluña, País Vasco y Costa del Sol).

Neinor busca además diferenciar su negocio por aplicar las "mejores prácticas internacionales y rigurosas políticas de gobierno corporativo" y sus viviendas por "servicios y elementos diferenciales respecto a las de los competidores".

Riesgos

Pese a este favorable escenario, la compañía reconoce una serie de riesgos en su actividad, los más significativos de los cuales están relacionados con la carga de deuda que soporta. En este sentido, según se detalla en el folleto de la salida a bolsa, la sociedad podría verse obligada a vender activos de forma precipitada para amortizar anticipadamente algunos préstamos si no lograra cumplir con los requisitos exigidos por los prestamistas.

Asimismo, Neinor detalla que podría tener dificultades para refinanciar su deuda a vencimiento o incurrir en mayores costes de los previstos si, por ejemplo, se incrementaran los tipos de interés.

Otros riesgos se derivan de la posibilidad de que Lone Star deje de ser a medio plazo accionista de referencia de la compañía. En este sentido, en el folleto se destaca que el actual propietario de Neinor ha suscrito un contrato de Margin Loan Facility con una serie de entidades depositando acciones de la inmobiliaria como garantía.

"La ejecución de esta garantía por los bancos al amparo del Margin Loan Facility podría tener un impacto significativo en la estructura accionarial de la sociedad, ya que podría resultar en que el accionista vendedor deje de ser un accionista significativo", lo que podría ocurrir incluso antes de que concluyan los seis meses en los que Lone Star se ha comprometido a no vender las acciones bajo su control.

Asimismo, la política de dividendos podría ser fuente de riesgos. Neinor confirma en el folleto que no tiene previsto remunerar a sus accionistas hasta alcanzar sus objetivos previstos para 2020. Aún así, advierte de que "algunos de nuestros contratos de financiación incluyen cláusulas que restringen nuestra capacidad de pagar dividendos y de distribuir fondos mediante reducciones de capital social".