La crisis del Covid-19 ha golpeado con mayor o menor incidencia a un amplio rango de sectores, entre los que no puede escaparse el inmobiliario. La oferta y la demanda de viviendas han ido fluctuando en las últimas semanas guiadas por la incertidumbre, por lo que van a producirse ajustes de precios, mientras por el lado de la inversión sigue habiendo interés en España. Tendrán lugar, además, en un contexto en el que la pandemia ha cambiado los hábitos y, por tanto, las características que queremos que tengan nuestras viviendas.

Nuestra previsión es que sí haya un ajuste de precios en la compra de vivienda"

Daniel del Pozo

La incertidumbre lleva inevitablemente a un atraso en las decisiones de consumo de todo tipo, pero especialmente de compra de vivienda, probablemente la más importante que puede tomar una familia. Ha ocurrido durante los primeros momentos de la pandemia, pero la demanda ha vuelto a recuperarse según iban encajando las piezas de la desescalada. Hasta el punto que en estos momentos "la demanda está en máximos", como explica Daniel del Pozo, responsable de Idealista/data, en una nueva edición del foro Conversaciones con El Independiente. El debate tuvo lugar este jueves por primera vez en formato telemático, con la colaboración de Vaciero.

Mientras la demanda está en máximos, en la oferta también han cambiado las tendencias. "Lo que hemos visto respecto a otras crisis es que se ha retirado parte del mercado y parte ha ido hacia el alquiler. La gente ha visto que no tiene esa necesidad de liquidez inmediata", apunta Del Pozo.

El equilibrio entre estas nuevas demanda y oferta dará lugar a cambios en los precios. "Nuestra previsión es que sí haya un ajuste de precios", apunta Del Pozo, según quien el pulso de los inversores indica que empezarán a realizar compras en las grandes ciudades cuando el ajuste se sitúe en torno al 5% o 10%. "Los inversores siguen buscando posiciones en España", añade.

Desde el punto de vista jurídico resulta muy atractivo el arrendamiento con opción de compra"

Jaime Beltrán

Todo a pesar de que "algunos brokers están en época de negación", como señala Ezequiel Rodríguez, managing director de GIV Partners. "Te llaman y todavía hablan como si todos esos escenarios y riesgos no estuvieran ahí. La realidad es que algunos inversores tienen presión por colocar capital, pero no podemos ignorar esos riesgos", añade Rodríguez.

Jardines, piscinas y aire

Las costumbres adquiridas durante el confinamiento han cambiado la forma en la que miramos al lugar donde habitamos. Si antes, en general, prestábamos más atención a la ubicación de nuestras casas, ahora son el espacio y las comodidades, como jardines o piscinas, las características que buscamos en una vivienda.

Está búsqueda de casas, que suelen situarse en las afueras de las ciudades, de momento está llevando a la gente al alquiler de chalets, una tendencia que podría convertirse en compra con el tiempo, especialmente si el teletrabajo se mantiene. Sin embargo, al tiempo que esta nueva demanda existe se produce una "polarización" del mercado, pues otros ciudadanos están tomando el camino opuesto, como explica Del Pozo.

"Lo más contactado son estudios, pisos sin dormitorios, sin ascensor y de un dormitorio en Madrid y Barcelona. Se está polarizando el mercado hacia lo que me puedo permitir. Al estar en situación de ERTE o con capacidad económica limitada la gente está buscando pisos en el centro pequeños", dice.

En estos casos de ciudadanos con menor capacidad económica, para Jaime Beltrán, socio de Derecho Mercantil y Societario de Vaciero, resulta "muy atractivo desde el punto de vista jurídico el arrendamiento con opción de compra".

¿Llevará esta ecuación de búsqueda de mejor calidad de vida y teletrabajo a poder llenar la España Vaciada? En opinión de Del Pozo, este reto, que depende de otros muchos factores, no será tan sencillo. "Estamos viendo a quien busca salir de la ciudad e ir a zonas más "rurales", pero el que se va sigue requiriendo servicios de calidad de la vida a la que está acostumbrado. Sería muy optimista pensar que vamos a solucionar el problema de la España Vaciada", apunta el experto de Idealista.

Oficinas

A la falta de servicios que impera en algunas zonas rurales y que impide el traslado automático de trabajadores se une el hecho de que algunas actividades requieren de presencia física, por lo que no pueden realizarse de forma telemática. "Hay ciertas actividades que necesitan que la gente se reúna al rededor de una mesa o de un plano, por lo que la demanda de oficinas va a continuar", explica Rodríguez.

Algunos inversores tienen presión por colocar capital, pero no podemos ignorar esos riesgos"

Ezequiel Rodríguez

Así, aunque el auge del teletrabajo va a tener incidencia en el mercado de las oficinas, no representará una debacle para el sector. "Va a haber un softening [una relajación] en las rentas de oficinas y, como consecuencia, en los precios", señala Rodríguez, que cree que su duración dependerá de cuánto se alarguen la pandemia y sus consecuencias y en un escenario de recuperación sin rebrotes podría pasar un año para volver a los niveles habituales.

Otra de las consecuencias de esta pandemia ha sido su impacto sobre los pisos turísticos, con un hundimiento en las reservas, cuyos propietarios han decidido pasarse al alquiler de temporada o, incluso, de larga estancia y a la venta para dar salida a estas viviendas.

El confinamiento y el consecuente parón de la actividad ha sido el principal escollo, como coinciden los mencionados expertos, si bien Beltrán, de Vaciero, añade a la ecuación el hecho de que la situación de los alquileres vacaciones "desde el punto de vista jurídico es un caos".

Otro de los problemas de esta crisis ha sido la imposibilidad de algunos arrendatarios de abonar sus alquileres, un aspecto en el que, según Beltrán, las negociaciones entre ambas partes han funcionado e, incluso, se han adelantado a las medidas que ha ido poniendo en marcha el Gobierno.

"Hemos recomendado a nuestros clientes buscar esas negociaciones, un equilibrio de prestaciones", explica el socio de Vaciero. Esta modalidad permite, por ejemplo, en el caso de un hostelero que ha tenido que cerrar el restaurante durante el estado de alarma, que pueda evitar el pago de la renta durante unos meses o fraccionarlo en las semanas posteriores, pero con el compromiso de continuar con el arrendamiento más allá de la fecha de fin del contrato para que el arrendador pueda compensar el esfuerzo que le supone dar esta facilidad.