Se espera que este año se normalice la cifra de compraventas de viviendas en España, después de batir un récord en 2022. Esto significa que se venderán unas 200.000 viviendas menos, pero su precio será más elevado, no solo este año, también de cara al siguiente. Las previsiones de precios siguen siendo que la fuerte demanda mantenga al alza el coste, que unido al efecto de las subidas de los tipos de interés, provocarán que comprar una vivienda en 2024 sea todavía más caro que este año.

En el avance del informe semestral sobre el sector inmobiliario de CaixaBank Research, la división de análisis de la entidad bancaria se ha visto obligada a incrementar del 0,1% al 2,9% la variación de precio que espera para este año. Este encarecimiento seguirá al alza en 2024, para cuando esperan que sea del 1,1%. También ING ha revisado al alza sus previsiones sobre los precios de la vivienda. El banco naranja cree que los precios crecerán un 1%, frente a una evolución nula que pronosticaban meses atrás.

Según CaixaBank Research, la resiliencia del mercado laboral, una inflación que está en desaceleración y unos salarios que crecen más de lo que lo hacían meses atrás, seguirán empujando la demanda y, por ende, seguirán subiendo los precios. Junto a la situación económica, hay que valorar que “la oferta de vivienda seguirá estando muy limitada”. “Las novedades legislativas, los problemas estructurales del sector y unos costes de construcción que se mantienen elevados pese a la reciente moderación no hacen prever que la falta de oferta de vivienda se revierta en los próximos meses”, advierten desde la entidad.

En ING son todavía cautos con las previsiones de 2024, cuando esperan que los precios se mantengan, pero reconocen dos factores que empujarán los precios al alza. El primero, que “la demanda continuará creciendo de forma estructural en los próximos años. Un crecimiento más lento de la oferta creará escasez en el mercado, lo que presionará al alza los precios”. En la misma línea se expresa el Banco de España, que alerta de que "la creciente insuficiencia de la oferta para satisfacer la demanda de vivienda está contrarrestando otros factores que presionan a la baja sobre su precio".

Hipotecas

El segundo factor que empujará los precios al alza tiene que ver con las subidas de los tipos de interés, que desde ING asumen que todavía no han llegado a su techo. Además de los precios de los inmuebles, hay que tener en cuenta que el coste de financiación de los préstamos hipotecarios también seguirá al alza en 2024. El motivo, tal como avanzó el Banco de España, es que los bancos no han trasladado la subida de tipos completamente a los depósitos ni a las hipotecas. 

“La traslación a los tipos de interés de los depósitos a plazo minoristas está siendo más lenta que en el pasado en ambas jurisdicciones. Además, observamos una transmisión también más lenta para el caso de las hipotecas en España”, señalaba el supervisor en el informe La traslación de los tipos de interés de mercado a los tipos de interés bancarios.

Tras la subida de los tipos de interés un 0,25% en junio, la presidenta del Banco Central Europeo (BCE), Christine Lagarde, dejó la puerta abierta a más incrementos que se mantendrán “el tiempo que sea necesario”. En este sentido, no es solo que los incrementos actuales todavía no se hayan trasladado por completo al coste hipotecario, sino que el euríbor podría seguir escalando en los próximos meses.

Demanda extranjera

La mayoría de analistas subrayan otro factor a tener en cuenta y este es la demanda extranjera. Desde CaixaBank sostienen que “los elevados flujos migratorios” continuarán empujando “la demanda de vivienda en las zonas de mayor actividad económica”. En la misma línea, el director de Estudios de pisos.com afirma que “frente a la ralentización en el número de compraventas por parte del comprador nacional, el inversor extranjero aparece ahora como el gran motor del Real Estate, representando dos de cada diez operaciones”.

Así, el interés de inversores extranjeros en el mercado residencial español también contribuirá a que los precios se mantengan en una tendencia al alza durante el próximo año, aunque lo hagan en menor medida que en 2023.