No todas las viviendas que cambian de manos en España mes a mes son fruto de una compraventa. De hecho, el 20% son fruto de herencias y esta cifra se mantiene estable desde 2011. Antes de la crisis financiera, el porcentaje de viviendas que cambiaban de propietario por una herencia era menor, alrededor del 15%.

En junio de este año, cuando las compraventas de viviendas cayeron un 6,4% en comparación con el mismo mes del año pasado, las herencias aumentaron un 1,8%, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Las herencias de viviendas supusieron 18.036 transmisiones de la propiedad en España, lejos de las 53.999 viviendas que se compraron.

Aunque la cifra es inferior a los intercambios comerciales, pone de relieve el peso que tienen las viviendas que se reciben a través de una herencia, ya que se trata de inmuebles que no se ofrecen al mercado. Además, la estabilidad de este porcentaje contrasta con la evolución de las compraventas, que dependen no solo de la oferta de viviendas, sino también de las condiciones del mercado hipotecario o de la renta disponible de los hogares.

Además, según publicó Cinco Días, en la primera mitad de este año, las herencias han batido un récord histórico a causa de los decesos por la pandemia. Y es que, según los expertos, las herencias suelen tardar varios años en resolverse.

La cifra de junio de 2023, la última publicada por el INE, es la más alta después de la registrada en 2021, cuando se heredaron 18.309 viviendas, el 20,9% del total de las transmisiones de la propiedad. En cambio, las compraventas batieron su récord el pasado año, algo que difícilmente se repetirá en este ejercicio.

Enfriamiento del mercado

Tal como publicó este periódico, en 2022, se vendieron 649.494 viviendas, un 14,7% más que un año antes y la cifra más alta desde 2007. Sin embargo, el endurecimiento de las condiciones financieras y un crecimiento menor de la renta disponible de los hogares, lastrada por la inflación, alejan esas cifras de las previstas para este año. Dos de los principales bancos españoles auguran un retroceso en las ventas de alrededor de 200.000 viviendas.

CaixaBank Research, la división de estudios de la entidad bancaria, estima que en 2023 se venderán 480.000 viviendas, un 26,1% menos que el año pasado. Por su parte, BBVA Research calcula que las compraventas serán un 30% menos este año. Ambos señalan a las condiciones financieras y a la situación económica de los hogares como razones principales de este enfriamiento.

Las subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) se repercuten en el coste del crédito hipotecario. El interés medio de las nuevas hipotecas que se firmaron en el mes de mayo (último dato disponible) se situó en el 3,71%, según los datos del Banco de España. Un porcentaje que duplica el de julio de 2022, cuando comenzó este nuevo ciclo de política monetaria. En ese mes, el interés medio de las nuevas hipotecas estaba en el 1,8%.

El precio seguirá al alza

La previsión es que aunque las compraventas se reduzcan, los precios de la vivienda seguirán al alza. La resiliencia del mercado laboral, una inflación que está en desaceleración y unos salarios que crecen más de lo que lo hacían meses atrás, seguirán empujando la demanda y, por ende, seguirán subiendo los precios, coinciden los expertos.

Junto a la situación económica, hay que valorar que “la oferta de vivienda seguirá estando muy limitada”, apuntaban desde CaixaBank Research. “Las novedades legislativas, los problemas estructurales del sector y unos costes de construcción que se mantienen elevados pese a la reciente moderación no hacen prever que la falta de oferta de vivienda se revierta en los próximos meses”, advertían desde la entidad.