La rentabilidad que ofrecen los activos residenciales está provocando diferentes efectos en el mercado inmobiliario. Pero los locales comerciales a pie de calle no son los únicos activos que se están transformando en vivienda.

"En los últimos años vemos una tendencia de que plantas de oficinas de edificios históricos -primeras y segundas- que tradicionalmente han sido notarías o despachos de abogados pequeños se están comprando para transformarse a residencial, porque en la coyuntura actual es bastante más rentable que las oficinas", explica Carlos Zamora, director del área residencial de Knight Frank, la mayor consultora del mundo.

La falta de obra nueva de este tipo de activos de lujo en grandes ciudades como Madrid, donde la demanda es creciente entre inversores nacionales y extranjeros, está animando a los propietarios a transformar este tipo de oficinas. De hecho, en el barrio Salamanca hay muy pocas unidades residenciales nuevas. Y la perspectiva tampoco es poco halagüeña.

"La realidad es que no hay suelo y es muy difícil encontrar edificios de un solo propietario que sean susceptibles de tener una rehabilitación potente", añade Zamora. Ante la escasez de vivienda de obra nueva, la demanda también se está fijando mucho en la de segunda mano. Los inversores están comprando pisos bien para reformarlos para uso propio o para rehabilitarlos, amueblarlos y ponerlos en el mercado.

La subida de los tipos de interés no está afectando prácticamente a este segmento del mercado, donde la necesidad de financiación es mínima a la hora de comprar las casas. Además, Madrid es la ciudad donde más suben los precios de la vivienda de lujo, superando los incrementos de capitales como París, Londres o Frankfurt.

Por su parte, la demanda de oficinas ha pasado por altibajos desde la pandemia. Según un informe de JLL, la demanda de alquiler se ha suavizado durante el último año. La contratación en Madrid y Barcelona descendió un 25% en 2023, similar al promedio europeo.

Eso sí, la consultora destaca que "la atracción de los inquilinos por el centro de las ciudades es clara". En Madrid, más del 52% de la contratación de los activos que comercializan ha tenido lugar dentro del anillo de la M-30. Y las rentas siguen subiendo. Especialmente en las zonas céntricas. En el caso de Madrid se estaría llegando a niveles máximos de rentas (38,25 €/m²/mes) desde 2008.

Además, detrás de la reconversión en vivienda de lujo de oficinas situadas en edificios históricos también podría estar el cambio de paradigma que se está dando en el sector. Por un lado, con la búsqueda de espacios más adaptados al modelo híbrido de trabajo (físico y remoto) que ganó peso con la pandemia. Por otro, al uso de espacios flexibles.

Según el informe de JLL, los edificios de calidad presentan ocupaciones más altas. Por su parte, el parque de oficinas también está mutando. Durante el periodo 2024-2025, el 57% de la oferta futura en Madrid se concentrará en el anillo de la M-30, donde la mayoría son proyectos en rehabilitación (un 70% del total). Otro 38% de los proyectos que se concentran en zonas descentralizadas corresponden en su mayoría a edificios de nueva construcción.