El precio de la vivienda en Madrid y Baleares está por encima de los niveles de la crisis inmobiliaria de 2008. Esas son las dos únicas Comunidades donde se supera el umbral previo al estallido de la burbuja del ladrillo. Así lo recoge la última edición del Observatorio Inmobiliario que elabora BBVA Research, que también constata que en el archipiélago el peso de las operaciones de extranjeros se aproxima al 40% del total. El informe refleja un comportamiento alcista de los precios en el resto de regiones durante 2024 y atisba nuevas subidas en los próximos meses e incluso durante 2025.

"El mejor comportamiento esperado de la demanda en un contexto de oferta de nueva vivienda reducida propiciará un mayor crecimiento de los precios en los próximos trimestres", dice el informe del centro de estudios de la entidad bancaria. Sus previsiones apuntan a un incremento de precios nominales del 5% en 2024 y del 4,7% en 2025. Esto haría que, en términos reales (descontando la inflación), la subida sea del 0,7% y del 1,6%, respectivamente.

Durante el mes de junio la compraventa de viviendas registró cayó un 6,1% con respecto al mismo mes de 2023, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Con un total de 50.099 operaciones, se trata del segundo mes de caídas consecutivas. El descenso interanual se debe fundamentalmente a la caída de las transacciones sobre viviendas usadas, que bajaron un 7,8% interanual. Por contra, las operaciones realizadas sobre pisos nuevos aumentaron un 0,9%, hasta las 10.209.

El punto positivo es que, pese a las alzas de precios antes citadas, en el resto de regiones todavía están lejos de los máximos alcanzados en 2008. En Aragón, Murcia y Castilla-La Mancha todavía está un 30% por debajo de aquel umbral durante el primer trimestre de este año. A nivel general, el precio creció un 4,3% interanual en el primer trimestre. Por su parte, el crecimiento interanual superó el avance de 2023 en casi todas las comunidades autónomas durante los tres primeros meses del ejercicio.

Aunque si se distingue entre vivienda nueva y usada, en términos nominales el precio de la vivienda nueva ya supera el nivel máximo alcanzado en 2010. Y, por regiones, lo hace en Baleares, Madrid, Cataluña, Navarra y Canarias. Por su parte, en vivienda usada el precio se sitúa por debajo del máximo anterior, excepto en Baleares y Madrid que lo superan.

Según los datos del Consejo General del Notariado difundidos también este lunes, el precio medio del metro cuadrado en junio se situó en los 1.726 €/m², registrándose un ascenso del 4,3% respecto al mismo mes del año pasado. En 13 autonomías se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda y en las cuatro restantes se produjeron caídas.

Pese a los intentos del Gobierno por incrementar el parque de vivienda, el sector no vislumbra un cambio de tendencia en un contexto de creciente demanda. "El mercado, por el momento, no vislumbra ningún evento que pueda aumentar el stock de vivienda en venta en el corto o el medio plazo, por lo que no es previsible un crecimiento en el número de operaciones en este tiempo, lo que en paralelo cierra la puerta a posibles bajadas de precio mientras la demanda se mantenga en los niveles actuales", dicen desde el portal inmobiliario Idealista.com.

"Se venden menos casas que hace un año porque cada vez hay menos oferta. y esta situación está haciendo aumentar los precios. Estas dos tendencias se mantendrán en los próximos meses", rematan.

Y los expertos de BBVA Research avisan de que la demanda seguirá al alza. Por un lado, aseguran que "la recuperación cíclica de la economía puede favorecer la demanda de vivienda de extranjeros". Por otro, creen que "la revisión del crecimiento del PIB en 2024 hasta el 2,5%, vendrá acompañado de creación de empleo y de una mayor renta en las familias". Y aunque en 2025 se espera que el crecimiento se modere hasta el 2,1%, aseguran que "un crecimiento en el que la economía seguirá creando empleo, positivo para mantener las ventas residenciales en niveles relativamente elevados".

Por otro lado, la previsión de bajadas de tipos de interés, que ya se refleja en el euríbor, "será un incentivo también para la demanda residencial" en un país donde "la demanda embalsada es relativamente elevada", debido a la tardía edad de emancipación de los jóvenes.

Crecimiento de los visados

El Observatorio de BBVA Research recuerda, eso sí, que la iniciación de viviendas comenzará a crecer en 2024 y "tomará impulso". Se espera que los visados crezcan en torno al 10% en 2024 y algo menos del 15% en 2025. Detrás de la tendencia al alza señalan "el mayor crecimiento de la economía, la presión de la demanda ante la reducida oferta de obra nueva y el interés de las administraciones públicas en incrementar la oferta de vivienda pública".

Pese a ello, añade el informe de la entidad, "el nivel de producción es relativamente bajo por la escasez de suelos finalistas, la reducida oferta de mano de obra, la incertidumbre regulatoria y el bajo presupuesto público destinado a la producción de viviendas". Por regiones, se dan más visados que antes de la pandemia en todas las comunidades salvo en Madrid, Canarias, País Vasco y La Rioja. Entre enero y mayo de 2024, fueron inferiores a los del mismo periodo de 2019.

Para el conjunto del año, su previsión es que la venta de viviendas crezca en torno a un 5% en 2024 (675.000 unidades) y en torno al 3% en 2025, (casi 700.000 viviendas). De momento, en cuanto al volumen de compraventas recogido por el INE, en todas las comunidades se registran caídas en junio salvo en Galicia (+10%), Murcia (+6%) y La Rioja (+0,3%). Las que los menores descensos registran son Andalucía (-0,1%), Extremadura (-0,2%) y Madrid (-0,6%). Donde más caen es en Canarias (-20,1%), Baleares (-17,6%) y Aragón (-14,2%).