Un fallo en la caldera, una persiana rota, la cisterna que no carga… son muchas las averías o los arreglos de la vivienda que nos podemos encontrar, pero cuando se trata de un piso de alquiler, ¿quién debe hacerse cargo: inquilino o propietario?

Lo cierto es que los derechos y obligaciones del casero y del inquilino son diferentes y la respuesta dependerá del tipo (o tipos) de arreglos de la vivienda con la que nos encontremos y también de las circunstancias en las que se produzcan. Por ello, es importante que las dos partes sepan cuáles son los cargos que le corresponden a cada uno y, así, evitar problemas futuros.

En estas situaciones que se producen de manera frecuente en una casa, donde se pueden dar pequeñas averías, como un atasco en el fregadero, o reparaciones más costosas, como un electrodoméstico estropeado o una gotera.

De este modo, es importante conocer quién debe asumir este tipo de gastos, cumpliendo con la normativa general vigente o teniendo en cuenta estos factores a la hora de firmar un nuevo contrato de arrendamiento.

Cuáles son las obligaciones del propietario sobre los arreglos de la vivienda

Como tal, el arrendador, o el propietario de la vivienda, está obligado legalmente a hacer todas los arreglos y reparaciones necesarias para mantener el inmueble en condiciones habitables.

Es decir, la vivienda debe ser segura y funcional para el inquilino durante todo el período del contrato de alquiler. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos publicada en el BOE, las principales responsabilidades del arrendador en materia de reparaciones son:

  • Reparaciones estructurales. El arrendador debe hacerse cargo de cualquier reparación relacionada con la estructura del edificio o de la vivienda que afecte la habitabilidad. Por ejemplo, grietas en las paredes o suelos, daños en los techos, problemas de cimentación o humedades estructurales.
  • Mantenimiento de instalaciones esenciales. El arrendador es responsable de mantener en buen estado las instalaciones de fontanería, electricidad y gas. Incluyendo la reparación de fugas de agua, problemas con el sistema eléctrico o el mantenimiento de la caldera o el calentador de agua; siempre que los daños no hayan sido provocados por el uso indebido por parte del inquilino.
  • Reparación o sustitución de electrodomésticos y mobiliario de origen. Si el piso se alquila con electrodomésticos o muebles, el arrendador debe asegurarse de que estos se encuentren en buen estado al inicio del alquiler, y realizar las reparaciones necesarias en caso de que fallen debido al desgaste o la antigüedad.

Cuáles son las 'pequeñas reparaciones'

Al preguntarnos quién paga las reparaciones en un piso de alquiler, las consideradas 'pequeñas reparaciones' pueden entrar en una zona gris. La ley no establece un catálogo exhaustivo de qué reparaciones entrarían en esta categoría, solo especifica en el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario", es decir, del inquilino.

De acuerdo con la jurisprudencia creada, una "pequeña avería" es toda aquella cuya reparación cuesta menos de 150 euros.

El inquilino también deberá hacerse cargo de algunos arreglos de la vivienda /EFE
El inquilino también deberá hacerse cargo de algunos arreglos de la vivienda /EFE

Teniendo eso en cuenta, podemos considerar las reparaciones pequeñas como aquellas que son necesarias para el mantenimiento ordinario de la vivienda y cuyo coste es moderado. Por ejemplo, el inquilino deberá pagar la reparación en casos comunes como:

  • Reparación de grifos. Grifos rotos, goteo o problemas menores.
  • Desatascos menores. Atascos en fregaderos, lavabos, o duchas.
  • Cambio de enchufes y interruptores. Reemplazando los que dejan de funcionar.
  • Mantenimiento de cisternas. Reparando las que no funcionan correctamente.
  • Reparación de cerraduras. Arreglar cerraduras que se desgastan con el uso.
  • Sustitución de cristales. Reemplazar cristales rotos en ventanas o puertas.
  • Sustitución de bombillas y fluorescentes. Cambiar luces fundidas en la vivienda.
  • Arreglo de persianas. Cintas rotas o persianas que no suben o bajan correctamente y que se desgastan por el uso diario. A menos que, por ejemplo, la persiana tenga un mecanismo eléctrico que se desgaste por la antigüedad.
  • Arreglo de puertas de armarios. Reparar puertas de armarios que se desajustan o se rompen.
  • Sellado de juntas en baños y cocinas. Reparar o renovar el sellado en lavabos, bañeras o fregaderos.

¿Quién pinta en un piso de alquiler?

Al igual que en las pequeñas reparaciones, la ley no establece claramente quién debe de pintar la vivienda en un piso de alquiler o cada cuánto hay que pintarla. Así que todo depende de lo que se acuerde entre el inquilino y el propietario. Es importante que este tema se trate en el contrato, ya sea al inicio, durante o al finalizar el alquiler, para saber con certeza quién paga las reparaciones de pintura en un piso de alquiler.

Al comenzar el contrato, se puede acordar que el propietario entregue el piso pintado, pero este acuerdo debe estar por escrito en el contrato para evitar problemas más adelante.

Durante el contrato, si surge la necesidad de pintar, el inquilino deberá cubrir los gastos si los daños en las paredes son producto del mal uso de la vivienda. Sin embargo, si la pintura se ha deteriorado por el paso del tiempo, el propietario debería hacerse cargo.

En situaciones donde surjan dudas sobre quién debe pagar por ciertas reparaciones o mejoras, es importante que el inquilino se comunique con el propietario o la agencia de administración de la propiedad para aclarar la situación y llegar a un acuerdo.