La bajada de los tipos de interés y la relajación de las condiciones para la concesión de crédito promete animar el mercado hipotecario durante este año. La demanda de vivienda está disparada y la mejora en el acceso a la financiación amenaza con avivar la batalla de los bancos por captar clientes a lo largo del ejercicio.

En 2024 se venderán como mucho 80.000 viviendas nuevas y para 2025 calcula que se iniciarán alrededor de 150.000. "Estamos ante una situación en la que al mercado le va a ir muy bien con récord de 725.000 viviendas usadas vendidas", señaló este miércoles el economista Gonzalo Bernardos, asesor de la firma especializada en acceso a la vivienda Trioteca. Si a ello se unen las nuevas, la cifra alcanzará las 825.000, "cifras que no veíamos desde la etapa de 2004-2007".

Fruto de todo esto, el economista pronostica una subida de los precios de la vivienda usada del 12%, la vivienda de obra nueva por encima del 15% y un aumento de las transacciones del 18%. "El mercado está tan loco de que los agentes inmobiliarios tienen dificultades para establecer el precio en este momento. Empezamos a ver en el mercado viviendas que se dice 'precios desde', síntoma de que no hemos vivido nada similar desde 2007", remata.

Con estos mimbres y la previsión de que el Banco Central Europeo (BCE) siga reduciendo los tipos, el mercado hipotecario tiene todo lo necesario para animarse. "Los bancos necesitan dar más hipotecas para ganar más dinero en 2025 que en 2024; no lo pueden arreglar con comisiones o con otras operaciones. La clave está en los préstamos", opina. Considera que el Euribor, el índice al que está referenciada la mayoría de hipotecas en España, cerrará el año alrededor del 1,7% o 1,8%.

En términos numéricos, pronostica que 2024 acabará con 400.000 hipotecas sobre viviendas, mientras que "2025 va a terminar con alrededor de 500.000, una subida del 25%", añade. Y fruto de las subidas de precios de la vivienda antes mencionado, también estima que "el crédito hipotecario otorgado por los bancos subirá hasta acercarse al 35%".

Asimismo, prevé una relajación de las condiciones de acceso al crédito. "Los bancos van a ser bastante más flexibles que hace dos años en las condiciones que imponen a los clientes de lo que eran hace dos años, donde tenían un gran miedo a aumentar la tasa de morosidad. Ahora, cualquiera que tenga un significativo ahorro previo pueda comprar vivienda", apunta.

En todo caso, niega la mayor sobre una eventual burbuja inmobiliaria, aunque sí afirma que "nos quedan bastantes años de importantes subidas" de precios. En 2006, recuerda, se dieron 1,26 millones de hipotecas en nuestro país. Además, remarca que hasta ahora "la banca no está haciendo ninguna barbaridad". "El impulsor de los precios de vivienda no va a ser el crédito sino la escasez de oferta", opina. Asimismo, señala que a diferencia de lo que ocurrió hace casi dos décadas, en estos momentos "la banca no está dando créditos al 100, 110% de forma masiva".

Salir de la trampa del alquiler

"Los padres son cada vez más conscientes de que los hijos tienen que salir de la trampa del alquiler y veremos mucho dinero que fluye de la gente de cincuenta años a los que son menores de cuarenta", explica Bernardos. "Es un segmento de mercado que no le habíamos visto casi operar hasta ahora", añade. Adquirirán viviendas con precio medio y avisa de que eso impactará al alza en el precio en las zonas de las áreas metropolitanas.

El valor medio de la vivienda financiada cerró el año con su dato trimestral más alto (260.539 euros), dejando la media anual en 243.294 euros, o lo que es lo mismo, un 14,85% más que el año anterior, cuando esta cifra era de 211.676 euros.

"La hipoteca variable está muerta"

Dentro de las diferentes modalidades, el director general del bróker Trioteca, Ricard Garriga, señala que "las hipotecas variables están muertas". "Teniendo ofertas hipotecarias al 2,15% para todas las familias, tiene poco sentido hacer variables porque llevan un diferencial del 1%. Si el Euribor está en el 2,6, no tiene sentido", explica.

En el último trimestre del 2024, la fintech no formalizó ninguna con estas condiciones, mientras que el tipo fijo marcó su máximo del curso (82%) y el mixto se situó en el 18%. "Si miramos los datos anuales, el 68,18% hipotecas formalizadas en Trioteca fueron a tipo fijo, lo que nos muestra un cambio de tendencia claro respecto a 2023, cuando todavía había una media del 2,94% de hipotecas variables", comenta Garriga. 

Trioteca cerró el año con sus tipos más bajos. En el cuarto trimestre del año, las hipotecas a tipo fijo se situaron en el 2,48%, mientras que las mixtas a 2,09% en su tramo fijo y a Eur-0,79 en su tramo variable, un dato ligeramente superior al del trimestre anterior pero muy por debajo de la primera mitad del año. Comparando con un año atrás, el fijo estaba en el 3,05% y el mixto a 2,57% y Eur-068.