Después de que el gigante americano Goldman Sachs insuflase una buena dosis de optimismo al mercado inmobiliario español, señalando que el ladrillo va a pasar de ser una maldición a una bendición para la banca, Santander recoge el testigo.
Tras varios años en los que los activos inmobiliarios han sido denostados y apenas han contado con el favor de los fondos buitres e inversores oportunistas, llega el cambio de ciclo. Y, con él, las oportunidades de inversión, sobre todo en el mercado residencial, donde ve alto potencial de revalorización en los próximos años.
El equipo de análisis de la entidad que preside Ana Botín asegura que el mercado inmobiliario español está en buena forma, apoyado en las buenas perspectivas económicas con un crecimiento del PIB estimado en el 3% anual hasta 2018; recuperación de la demanda doméstica y el gasto en consumo; el tono positivo de las exportaciones; y la creación de trabajo que, según sus previsiones, reducirá la tasa de paro hasta el 15,9% en 2018.
Santander considera que la primera etapa de recuperación del mercado inmobiliario español ha terminado, tras tres años consecutivos de niveles de inversión récord en el sector comercial y un intenso estrechamiento de las rentabilidades, impulsado por tipos de interés en mínimos.
La firma ve poco margen para una contracción adicional en la rentabilidad, salvo en zonas comerciales secundarias específicas, tras la esperada subida de tipos de interés, algo que debería hacer más atractivos que en los últimos años otros productos financieros.
Santander reconoce que seguirá siendo comprador de inmuebles durante este año, centrándose en la gestión activa de las actuales carteras de activos para capturar el crecimiento adicional de los alquilares en los sitios en los que todavía haya cierto margen. "España sigue siendo una de las propuestas de inversión más atractivas de Europa, debido a que vive un momento diferente en el ciclo de recuperación: se espera un incremento significativo del valor del capital y del crecimiento de los alquileres", considera. Y subraya: "Es una clara inversión dentro de Europa".
Llegados a este punto, el equipo de análisis del banco da por cerrada la etapa de grandes oportunidades en activos comerciales. Donde ve más recorrido es en el desarrollo de la actividad residencial, donde los precios han caído de media un 30%, señala. Augura un incremento de número de transacciones, principalmente protagonizado por viviendas de segunda mano, debido a la falta de oferta capaz de que satisfacer el crecimiento de la demanda, especialmente en Madrid, Barcelona y algunas zonas costeras, donde los precios de compra y alquileres están repuntando.
El momento de apostar por vivienda
"La inversión en construcción residencial ha caído un 81% hasta los 29.600 millones de euros en 2014, desde el pico de 2006. En este periodo, el gasto en actividades de rehabilitación ha aumentado hasta alcanzar el 56% de la inversión desde el 15% previo a la crisis", explica Santander.
Por otro lado, subraya que las condiciones de acceso a la financiación bancaria están mejorando. En el tercer trimestre de 2016, un 30% de las nuevas hipotecas que se concedió fue a tipo fijo, al tiempo que el número de personas que vive de alquiler aumenta en España -actualmente ronda el 21%- y está convergiendo hacia la media europea, que se sitúa en el 30%.
En este sentido, la entidad recalca que algunos compradores contemplan la inversión residencial como un producto alternativo con el que complementar su pensión futura. La esperanza de vida en España -83 años- supera la media de países europeos -81 años- y el progresivo aumento de la edad de deceso anima a los inversores a apostar por activos que generen rentas para mantener su nivel de vida llegado el momento de la jubilación.
Además, el euribor, referencia al que está vinculado el 90% de las hipotecas a tipo de interés variable, está en territorio negativo y, según las estimaciones de Santander, permanecerá en este nivel, al menos, hasta la segunda mitad de este año. Los bajos tipos de interés son un estímulo a la hora de pedir financiación.
La reactivación del sector inmobiliario también se ve impulsado por la reducción de stock. Los analistas de Santander recuerdan que ctualmente hay un stock de 25,5 millones de viviendas para una población de 46,5 millones de habitantes. "La cifra se ha ido reduciendo desde 2010, gracias a la falta de nuevos desarrollos, que actualmente rondan los 390.ooo". De cara a este año, la firma estima que caerán hasta los 315.000.
Junto a los factores ya señalado, el primer banco español señala que la actividad inmobiliaria se ha renovado gracias a la mayor transparencia y profesionalización, atrayendo el interés de fondos internacionales en alianza con socios locales. "Ello ha revitalizado el sector, combinando la llegada de dinero fresco con el conocimiento en profundidad del sector, siendo las socimis un ejemplo", apunta.
Actualmente, Santander recomienda invertir en la inmobiliaria cotizada Colonial y en la socimis Hispania, Axiare o Lar.
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