Desde comienzos del año 2014 hasta finales del año 2016, hemos podido comprobar un lento pero constante crecimiento del sector inmobiliario que, con muchas reservas, venía a decirnos que habíamos superado una crisis que se llevó por delante buena parte de la estructura empresarial inmobiliaria de nuestro país.

Durante el año 2017 ese tímido optimismo se ha convertido en una realidad, con el aval de unas cifras que superaban, incluso, las expectativas. El informe de BBVA Research publicado recientemente habla de un crecimiento superior al 12%, con respecto al año anterior, en cuanto al número de transacciones.

Las expectativas para este año siguen hablando de un crecimiento que, aunque más moderado, hace suponer que el año 2018 puede ser histórico, alcanzando ya niveles de los años anteriores al comienzo de la crisis.

Pero no todo es de color rosa pues existen aspectos que pueden ensombrecer el optimista panorama.

El tímido optimismo de 2017 ya es una realidad, pero no todo son rosas

Aunque estamos asistiendo a una recuperación basada en un crecimiento más racional y sostenible que el vivido en época pasada, la recuperación del empleo no ha conseguido dotar a los más jóvenes de salarios que les permitan no ya el acceso a la vivienda en régimen de propiedad, como siempre ha sucedido, sino incluso en régimen de alquiler.

No se está dando respuesta a esos jóvenes que demandan una vivienda para hacer realidad el sueño de la emancipación y ello, en gran parte, es debido a la inexistencia de vivienda asequible en el mercado. La administración pública no satisface esa demanda porque el modelo en el que se ha basado la adquisición de suelo por parte de las administraciones para intervenir en el precio de la vivienda requería desarrollo de suelo, cosa que no ha sucedido en los últimos años.

No se da respuesta a los jóvenes que demandan una vivienda para emanciparse

Si pensamos en que los ciclos inmobiliarios de creación de suelo apto para construir, tienen una duración superior a los siete u ocho años, podemos comprender fácilmente que ahora estemos padeciendo la falta de suelo, es decir, de la materia prima y no sólo para los operadores inmobiliarios sino también para las empresas públicas que lo obtendrían como parte de las cesiones obligatorias y gratuitas.

La falta de seguridad jurídica en la inversión, la complejidad normativa y excesiva burocracia en la tramitación de los planes urbanísticos, la falta de lealtad institucional y el problema demográfico, pueden también ser elementos distorsionadores de este flujo positivo, como ya lo han sido en épocas pasadas.

Por último, debemos apuntar que, si bien es cierto que este clima favorable se da en la mayor parte de nuestra geografía, existen zonas en las que el crecimiento y, por consiguiente, su recuperación será menor y más lenta que en el resto o, incluso, inexistente.

El sector sabe que si sube el precio del suelo y los costes de construir, subirá la vivienda

En Madrid, región que encabeza este crecimiento, hemos podido comprobar fuertes subidas de precios de viviendas y desaparición del stock en el último año. Y lo mismo sucede con el suelo listo para ser edificado. Esto hace que se alcen voces más críticas que hablan de nueva burbuja que los operadores niegan argumentando, entre otras razones, que las reglas de juego han cambiado y que un sector más profesionalizado y con menos exigencia de financiación bancaria, no caerá en los errores del pasado. Pero el sector sabe que si se dispara el precio del suelo por su escasez y continúan subiendo los costes de construcción, indefectiblemente el precio de la vivienda seguirá en escalada.

Los jóvenes están pidiendo a voces una solución para el acceso a la vivienda y los grandes desarrollos del sureste Los Cerros Los Ahijones Los Berrocales y Valdecarros, hubiesen podido contribuir a ello. Sin embargo hoy se hallan en una encrucijada que no parece que se despeje en el corto y medio plazo. El choque entre el Ayuntamiento y las Juntas de Compensación provocado por la paralización de la ejecución de dichos ámbitos para un nuevo replanteamiento de los mismos, está poniendo en riesgo una considerable oferta de vivienda asequible que vendría a solucionar parte del problema.

Mahou-Calderón y las Cocheras de Metro sitúan 2.000 viviendas en la Almendra

Otro de los grandes proyectos que debe ser desembarrado en 2018 es Madrid Puerta Norte, antes Operación Chamartín. Los números abruman pero la importancia que tiene este desarrollo para la ciudad de Madrid debe hacer que olvidemos los 25 años que ya han pasado desde que se inició. De momento, los litigios que amenazan su viabilidad, nada menos que 8 ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, están paralizados -que no cerrados- a la espera de que los principios de acuerdo entre Ayuntamiento, Fomento y BBVA (Distrito Castellana Norte), puedan hacerse extensivos al resto de propietarios afectados y se materialicen en una Modificación del Plan General que, por fin, permita un horizonte consensuado y seguro para el proyecto.

Otros proyectos tan importantes para Madrid como la Operación Mahou-Calderón, que ya cuenta con aprobación definitiva de la modificación del Plan General, desde diciembre pasado o el proyecto de las Cocheras de Metro en Cuatro Caminos, que también parece encaminado a su éxito, están poniendo en carga casi 2.000 viviendas en la almendra de Madrid.

No había operación urbanística que no terminase su proceso en un tribunal

Y lo mismo sucede con Valdebebas, que parece ir por buen camino: se trata de uno de los desarrollos urbanísticos que más conflicto legal ha experimentado, en el que analizar urbanísticamente una parcela suponía el estudio, sobre todo, de sentencias judiciales y no de parámetros urbanísticos. Valdebebas debería resolver todos sus problemas.

En Madrid, en los últimos años, ha habido más de 40 sentencias judiciales que han afectado de manera severa a las principales operaciones urbanísticas. No hay prácticamente ninguna operación urbanística importante que no haya culminado su proceso urbanístico en un tribunal, convirtiendo el fallo judicial en una fase más del proceso urbanístico. Esto es una anomalía y todos los intervinientes en el proceso deben ponerse a trabajar para que esto cambie.

Esperamos tener una regulación clara sobre viviendas de uso turístico

Resulta imprescindible culminar la reforma de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid que se inició hace ya más de un año y sobre la que no existe el consenso político entre los partidos, pero que esperamos sea aprobada en este año 2018.

Por último, esperamos tener también una regulación clara sobre las viviendas de uso turístico. España ha alcanzado cifra récord en el número de turistas que nos han visitado en el año 2017 y, lo que comenzó como respuesta a la demanda de comercio colaborativo en épocas de crisis, se ha convertido en un negocio que mueve cientos de millones de euros cada año. La patronal del sector hotelero habla de 800 millones de euros de economía sumergida y una bajada en las tarifas de hoteles urbanos del 43% que las sitúan a niveles del año 2008. Además de ello, los incrementos en el precio del alquiler en ciudades de gran impacto turístico, hacen imposible, en ocasiones, el acceso a dichas viviendas a los que pretenden vivir en esas ciudades.

Madrid tiene que dar respuesta a las expectativas para ser un referente europeo

Madrid durante los próximos años se enfrenta al desafío de convertirse en un referente entre las capitales europeas si es capaz de dar respuesta a las expectativas que está generando. La movilidad, las nuevas tecnologías aplicadas al servicio de la ciudad, la sostenibilidad, el acceso a la vivienda, la oferta de oficinas y demás espacios de actividad económica, son los principales retos que deben abordar nuestros dirigentes.

Antonio Ñudi y Carlos Peña son socios de Andersen, Tax & Legal