El boom del alquiler le costará 700 millones de euros de recaudación al Estado en 2018

Los últimos gobiernos, desde el Ejecutivo del José Luis Rodríguez Zapatero al actual de Mariano Rajoy, han apostado por el mercado del alquiler frente a la compra para facilitar el acceso a una vivienda a aquellos con rentas más bajas y, sobre todo, a los jóvenes. El impulso de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimi) o de ayudas fiscales a propietarios, junto a una mayor protección de estos, han sido clave en el despegue de este segmento. Tal ha sido el cambio experimentado en el ámbito residencial que se habla de un boom en toda regla de los alquileres. Sin embargo, en medio de este proceso, las rentas se han disparado en algunas capitales de España hasta el punto de que el Congreso de los Diputados ha sido testigo en los últimos meses de iniciativas parlamentarias dirigidas a contener los precios.

El Ministerio de Fomento sostiene que las rentas aún están lejos de los niveles que alcanzaron antes de la crisis, salvo en mercados como el madrileño o el barcelonés, y desde portales inmobiliarios como fotocasa.es se asegura que en algunos puntos de estas capitales ya se está normalizando la situación.

En cualquier caso, el repunte de las rentas del alquiler, tanto en su volumen como en cuantía, ha hecho que el Estado vaya a dejar escapar este año alrededor de 700 millones de euros en beneficios fiscales que se aplicarán propietarios y organizaciones dedicadas al arrendamiento.

El debate sobre los beneficios fiscales siempre gira en torno a si ese coste está más que compensado con la actividad generada por el propio incentivo. No obstante, cabría pensar si podría haber proliferado el mismo mercado del alquiler con rentas más bajas, facilitando aún más el acceso a una vivienda, y con menor coste para el Estado en términos de coste de oportunidad. Pero en otro enfoque, lo cierto es que el boom del turismo también implica mayores bases imponibles declaradas, pese al mayor descuento de los beneficios fiscales.

De acuerdo con los Presupuestos Generales del Estado de 2018, esos casi 700 millones de euros son el resultado de sumar las reducciones por arrendamientos de viviendas (341 millones), las deducciones al alquiler de vivienda habitual (64,3 millones), las bonificaciones a entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas (26,1 millones) y los tipos reducidos de los que se benefician las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, las conocidas como Socimi (260,5 millones).

El primero de estos conceptos hace referencia a los beneficios fiscales que corresponden a propietarios de viviendas en alquiler. Con carácter general, estos contribuyentes tienen derecho a una reducción del 60% sobre el rendimiento neto, constituido por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles. En este caso, las rentas exigidas a los inquilinos juegan, por tanto, un papel clave.

En este caso, los beneficios fiscales (la cantidad que deja de ingresar el Estado) aumentarán en 2018 en 35,8 millones de euros, más de un 11% más que en 2017.

Por el contrario, los ingresos detraídos por la deducción por alquiler de vivienda habitual para los inquilinos caerán en alrededor de 12 millones de euros (un 16,1% menos). Este descenso se debe a que este incentivo se eliminó en 2015 y solo lo siguen cobrando aquellos que tienen suscrito un contrato de alquiler desde antes del 1 de enero de ese año.

Concretamente, los contribuyentes que cumplan este requisito y que tengan una base imponible inferior a 24.107,20 euros anuales aún pueden deducirse el 10% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual.

Incentivos para organizaciones y Socimi

Pero si algo ha cambiado el panorama de los alquileres en España durante los últimos años ha sido la proliferación de las socimi, especialmente a raíz de los cambios introducidos en su tributación en 2013.

La gran ventajas de estas sociedades es que están exentas del pago del Impuesto de Sociedades y, además, tienen una bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Pues bien, los Presupuestos de 2018 incluyen por primera vez el mordisco que se llevan estas sociedades de la tarta de beneficios fiscales, que alcanza los 261 millones de euros.

No obstante, a este capítulo aún cabría sumarle el de las bonificaciones a entidades dedicadas al alquiler de viviendas, que pasan de los 21.910 millones de euros en 2017 a los 26.140 millones de euros.

Este epígrafe se refiere a entidades que gestionen al menos ocho viviendas en alquiler durante tres años o más, a las que se aplica una bonificación del 85% con carácter general (90% si el arrendatario es discapacitado y la vivienda está adaptada) sobre la cuota íntegra de las rentas netas.

La compraventa sigue siendo el principal ahorro

Con todo, la inercia de un mercado del alquiler de compradores sigue siendo visible en la tabla de beneficios fiscales del Presupuesto de 2018. Si los incentivos al alquiler le costarán al Estado cerca de 700 millones de euros, la deducción por inversión en vivienda habitual, suprimida en 2013, aún supone un ahorro para los propietarios que compraron antes de esa fecha de más de 1.000 millones de euros.

Además las exenciones por ganancias patrimoniales procedentes de la venta de vivienda habitual cuando se emplean en la compra de otro inmueble alcanzarán en 2018 los 190,1 millones de euros, un 21% más que en 2017.