Las grandes ciudades de España, contra la burbuja de pisos turísticos

Las grandes ciudades toman el relevo de las comunidades autónomas para desinflar el boom del piso turístico. Los ayuntamientos se han lanzado a poner freno al crecimiento descontrolado de la oferta de viviendas de uso turístico al calor de plataformas online como Airbnb, Homeaway o Niumba. El objetivo es, según los consistorios, combatir los efectos que tiene en el centro de sus ciudades: la turistificación, el alza del precio de los alquileres y de compra, y la expulsión de la población residente.

Las competencias de regulación de los alojamientos turísticos están en manos de las comunidades autónomas desde hace un lustro (justo cuando se alumbraba el boom del alquiler turístico, el Gobierno central reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos y se desentendió de su gestión). La mayoría de las regiones han aprobado sus propias legislaciones con diferente grado de restricciones para poner coto a lo que algunos ven como una hotelización de la vivienda residencial.

Unos ayuntamientos están cumpliendo a rajatabla y al extremo los criterios que impone la normativa de su región, otros se están valiendo de las potestades discrecionales que les otorga la ley autonómica para endurecer criterios, y otros se han lanzado a promover sus propias normas ante el retraso en legislar de su comunidad autónoma. Este último es el caso del Ayuntamiento de Madrid, que ultima restricciones propias a la proliferación de viviendas turísticas a la espera de que la Comunidad de Madrid alumbre una nueva normativa regional.

Madrid: ilegalizar el 95% de pisos del centro

El consistorio de Manuela Carmena pretende hacer uso del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para poner orden en el uso que se da a los edificios, y la herramienta que se utilizará será el denominado Plan Especial de Implantación de Uso de Hospedaje, cuyas medidas principales se han conocido esta misma semana.

El Ayuntamiento dividirá Madrid en cuatro zonas a las que aplicará diferentes niveles de restricciones en función “del grado de saturación” por la afluencia de turistas. En el distrito Centro y en barrios aledaños se pretende prohibir por completo el cambio de uso de edificios residenciales para convertirlos en alojamientos vacacionales (ya sea hoteles, apartamentos o pisos turísticos).

El golpe se dirige fundamentalmente a los pisos turísticos, con el objetivo de que el negocio no reste vivienda residencial en zonas que el Ayuntamiento considera turistificadas. Los particulares podrán seguir alquilando sus viviendas a turistas durante 90 días al año, a partir de la jornada 91 será necesario obtener una licencia como profesional (que en el caso del distrito Centro no se concederán) y se exigirá que el piso tenga una entrada independiente del resto de vecinos. Con estas medidas, el equipo de Carmena calcula que quedarán ilegalizadas el 95% de las viviendas de uso turístico del centro de la ciudad.

Al contrario de lo que cabría esperar, desde la Federación Española de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur), que mantiene reuniones periódicas con el consistorio madrileño, no se critica la nueva regulación que se aplicará en la capital.

"El Ayuntamiento de Madrid va a regular  para poder diferenciar lo que es economía colaborativa y lo que es una actividad económica de profesionales. Lo cual está muy bien", explica Tolo Gomila, presidente de Fevitur. "No sé si el límite tiene que estar en 90 días, en 60 o en 30. Pero es imprescindible establecer la diferencia entre la economía colaborativa de particulares y las actividades profesionales". En cualquier caso, desde la federación se reclama que sea el Gobierno central el que fije con una normativa aplicable en todo el estado el que establezca la definición de qué es una vivienda turística para unificar el criterio.

La organización en la que se integran las plataformas online de alquiler, en cambio, ya ha arremetido contra el proyecto de Carmena por "injustificado y desproporcionado". La Asociación Española de la Economía Digital (Adigital) y Sharing España, el colectivo de economía colaborativa que en ella se integra, cargan contra la intención del Ayuntamiento de "condenar a la ilegalidad a la práctica totalidad de la oferta" y provocar la "indefensión" de los propietarios, ya que la obligación de disponer de acceso propio es de "imposible cumplimiento".

Barcelona, inspecciones y multas

Madrid sigue así la senda que abrió Barcelona. El consistorio de Ada Colau ha sido uno de los más activos en el control de la proliferación de la oferta ilegal de viviendas para ser alquiladas a turistas (que en Cataluña son todas aquellas que no están inscritas en el registro oficial y que son legión).

Barcelona ha emprendido inspecciones para sacar del mercado apartamentos ilegales y también se ha lanzado a forzar a que sean las plataformas online que comercializan los pisos las que eviten que esa oferta ilegal siga siendo publicitada.

La mayoría de plataformas comercializadoras se prestaron a la reclamación del consistorio barcelonés de retirar la oferta ilegal (en total unas mil plazas ilícitas retiradas). La mayoría, pero la mayor de todas, Airbnb, en un principio se resistió y acabó siendo sancionada. “Las sanciones no son la vía ideal para nosotros. Pero las multas de 600.000 euros han tenido su efecto, porque ahora sí que quieren dialogar”, ha subrayado la alcaldesa Colau sobre el choque con Airbnb.

“Lo que necesitamos es que las viviendas hagan de viviendas y que la gente no sea expulsada de la ciudad”, ha dicho Colau de manera reiterada sobre la falta de oferta de alquiler de larga duración en determinadas zonas y el incremento de los precios de la misma. “El objetivo es que los vecinos puedan quedarse a vivir en la ciudad. Los apartamentos legales se respetan y se van a respetar, pero no se puede crecer más. Nos hacen falta las viviendas”.

Valencia: sólo en bajos y primeras plantas

Las Cortes de la Comunidad Valenciana se dispone a reformar la actual Ley de Turismo para dar a los ayuntamientos mayor discrecionalidad para gestionar en cada municipio el alquiler turístico. El Ayuntamiento de Valencia ya había advertido que aprovecharía el mayor margen de actuación que le permitirá la norma regional, y lo hará restringiendo al máximo el tipo de viviendas que puede destinarse a uso turístico.

Los pisos turísticos de la Comunidad Valenciana, como los de muchas otras regiones, han de estar inscritos en un registro oficial para poder operar. Para inscribirse es necesario un informe favorable del ayuntamiento, y el plan del equipo de gobierno municipal valenciano pasa por utilizar este trámite para vetar gran parte de la oferta nueva de vivienda turística.

Y es que Valencia empezará a exigir el estricto cumplimiento del PGOU actual, que prohíbe que se realicen actividades terciarias si está ubicada por encima de otra vivienda residencial. Esto es, sólo recibirán el permiso del Ayuntamiento valenciano para el alquiler aquellos que estén situados en plantas bajas o primeras plantas. Según las estimaciones del consistorio, cerca del 70% de los pisos turísticos de la ciudad incumplen este requisito, que, no obstante, sólo se exigirá para las nuevas inscripciones en el registro y no a los pisos que ya están inscritos en él.

En cualquier caso, desde la patronal de los propietarios de pisos Fevitur se recuerda que la limitación del alquiler turístico a bajos y primeras plantas ya estaba en vigor en Oviedo y que un tribunal contencioso administrativo tumbó el mes pasado esta restricción, obligando al Ayuntamiento ovetense a conceder la licencia de uso turístico a una vivienda que estaba en un quinto piso. Está por ver si el criterio jurídico puede acabar imponiéndose a otras normativas municipales.

Palma: ni un piso turístico en un piso

La nueva normativa de Baleares, aprobada el pasado año, establece que sólo está permitido el alquiler vacacional en casas unifamiliares, pero deja a cada ayuntamiento la potestad de determinar zonas en que se puede aplicar excepciones. El Ayuntamiento de Palma ha optado por hacer de la ciudad una zona única y prohibir en toda ella los pisos turísticos que estén en edificios plurifamiliares; esto es, prohibir los pisos turísticos que sean… pisos. La medida, aún pendiente de aprobación definitiva, entrará en vigor el próximo julio.

"Nosotros somos los primeros que pedimos legalidad en el alquiler turístico y que la oferta ilegal sea erradicada", dice Gomila, presidente de Fevitur. "Pero la prohibición en Palma no obedece a un criterio objetivo, es puro electoralismo. Se ha optado por la demonización del alquiler desde fuerzas políticas populistas. Hay que regular, no prohibir".

Según los datos que maneja el Ayuntamiento palmesano, actualmente en las plataformas online estaban ofreciendo unas 11.000 plazas de alquiler en Palma, de las que sólo 645 eran legales (y eso que en el último año ya se había reducido drásticamente la oferta desde las 20.000 plazas por las multas a las que se enfrentaban también los propietarios por la nueva normativa balear).