Madrid, el nuevo El Dorado del ladrillo

Farolas y postes en el centro llenas de carteles. Inmobiliarias brotando como setas. Fortunas latinoamericanas arramblando con pisos de lujo en el selecto Distrito de Salamanca, el del metro cuadrado más caro de España, y mirando también por Chamberí. Turistas con maletas rodantes por todas partes. Situaciones calientes difíciles de interpretar, como los raros disturbios de Lavapiés, que fueron algo más que un conflicto racial. Reportajes sobre la inseguridad de algunas zonas de Lavapiés o Tetuán completamente infundados a tenor de los datos policiales. Gentrificación.

Inquilinos que han de abandonar su hogar porque el casero les dispara el contrato de arrendamiento un 50%. Operaciones millonarias que salen adelante con decenas de miles de oficinas. Fondos de capital acechando la vivienda de protección oficial en la periferia madrileña, en el antiguo cinturón rojo industrial del sur. Expulsión de clases medias del interior de la M-30.

Meta todos estos elementos en la coctelera y agítelos: bienvenidos a la Comunidad de Madrid, el nuevo El Dorado del ladrillo español. Tras pasar por varias agencias inmobiliarias, Beatriz Hernández abrió el año pasado la suya propia, M-34, en el corazón de Malasaña, barrio hipster donde los haya. "Hace unos años tenía clientes de todo tipo. Ahora solo me entran de clase media-alta, y más alta que media porque vivir en el centro de Madrid se ha convertido en un lujo", destaca Hernández.

Todos los subsectores inmobiliarios están desatados desde aproximadamente 2015, la simbólica fecha que marca la recuperación del sector en Madrid tras años a rebufo de Barcelona: Madrid estaba sucia, endeudada, perdió la ocasión de organizar los juegos olímpicos tres veces consecutivamente y se podían encontrar casas a precios de escándalo. La Comunidad se inclinó ante un magnate, Sheldon G. Adelson, que vendía un nuevo Las Vegas y solo trajo humo y El Prat llegó a superar el número de viajeros de Barajas en agosto de 2013 y de 2014, dos hitos que la terminal barcelonesa no ha vuelto a lograr.

La gente cree que las normas anti-Airbnb bajarán los precios. Y eso no va a suceder"

La tendencia se ha invertido a favor de Madrid. Entre otras causas podría hallarse el procès, pero en esta región la compraventa de vivienda aumentó más de un 20% en 2017. Cada día la burbuja entra en una nueva dimensión y sus consecuencias son impredecibles. Lo residencial está por las nubes, pero los alquileres turísticos, el sector de oficinas, la logística o los centros comerciales-retail viven en permanente agitación. Tal es así que los fondos de capital riesgo más importantes del mundo se han reunido esta semana en el Hotel Palace de Madrid para abordar las perspectivas de negocio en la capital.

La llegada de un equipo de Gobierno local en mayo de 2015 liderado por Manuela Carmena, que ideológicamente muchos sitúan en el espectro de la izquierda radical, no solo no ha frenado las inversiones: muy al contrario, éstas andan en el pico más alto de los últimos diez años. Hasta el punto de que el área de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid ha aprobado una normativa que en teoría obligará a cerrar el 95% de los alquileres turísticos, con el objetivo de contener los precios de compra y alquiler residencial. "La gente cree que los precios van a bajar de golpe y no es así", cuenta una fuente del mundo inversor. "Como poco se van a mantener, como ha ocurrido en otras capitales europeas y del mundo con burbujas similares".

Una imagen panorámica del norte de Madrid. EP

En España es un fenómeno que ocurre en Madrid y solo en Madrid, a pesar de que el ladrillo pisa fuerte en otras áreas como Barcelona, Valencia, Málaga o Bilbao. En la costa sobran pisos. En Madrid no. "La tendencia de Madrid es la de las grandes capitales tipo Londres: ir hacia la concentración de sector servicios y del poder financiero y económico en la capital, que encarece el metro cuadrado, frente a los municipios secundarios, donde la vivienda no solo no sube sino que todavía puede incluso caer", declara una persona que trabaja en valorar riesgos inmobiliarios.

Los fondos de capital riesgo más importantes del mundo se han reunido en Madrid

"Si analizamos únicamente el mercado logístico como Amazon", señala David Alonso Fadrique, director de Investigación de BNP Paribas Real Estate, "en 2017 se cerraron operaciones en la comunidad que afectaron a 900.000 metros cuadrados, récord histórico absoluto. El anterior récord fueron 400.000 metros cuadrados de 2016. Y en 2018 la tendencia sigue al alza". "Pero no hay que perderse con las comparativas", agrega este consultor. "En 2017 se traspasaron en la capital 550.000 metros cuadrados de oficinas. En 2007, un millón de metros cuadrados. No estamos igual que antes, aunque el concepto de oficinas también ha cambiado, se suprimen despachos, todo es más diáfano, etcétera".

Carmena heredó decenas de operaciones urbanísticas judicializadas. La Operación Chamartín llevaba un cuarto de siglo negociándose. Y los proyectos ahora se van desbloqueando uno por uno: Madrid, Nuevo Norte (Operación Chamartín), Cocheras de Metro de Cuatro Caminos, Quinta Torre de OHL, Mahou-Calderón, Operación Canalejas, Paseo de la Dirección (Dragados), reforma del Bernabéu, Edificio España... La última gran idea no parte del ayuntamiento sino del Ministerio de Fomento y es un macroplán logístico y terciario en el entorno del Aeropuerto de Barajas, a un horizonte de 40 años, con millones de metros cuadrados.

Esperanza Aguirre habló de "fobia" de los inversores a Madrid y ha ocurrido justo lo contrario

Esperanza Aguirre llegó a hablar de "fobia" de los inversores hacia el nuevo ayuntamiento del cambio cuando lo que sucede es todo lo contrario, un mercado en auge que acarrea problemas sociales en torno a un bien de primera necesidad. La coalición de Ahora Madrid está dividida por esto mismo, y las bases echan pestes sobre el oficialismo que rodea a la alcaldesa, encarnado en su equipo más cercano.

Pero el centro ni mucho menos es el único escaparate para los inversores. "Los distritos más rentables para una inversión dedicada al alquiler se encuentran en la parte sur de la ciudad, concretamente en Puente de Vallecas, Usera, Villaverde y Carabanchel", destaca un informe de urbanData Analytics en el Observatorio Inmobiliario y de la Construcción. El metro cuadrado en todos ellos se sitúa por debajo de 1.500 euros frente a los 2.857 euros de media en el resto de la ciudad. Numerosos fondos han estado comprando pisos lo más baratos posibles, realizan una reforma de interiores mínima y alquilan el piso por una cantidad razonable (en torno a los 600 euros) a gente que desearía vivir en el centro pero no puede.

Un simple vistazo a la memoria anual de Fidere, filial de Blackstone, permite comprobar cómo este fondo ha maximizado la rentabilidad de las viviendas de protección oficial de su cartera hasta niveles estratosféricos. El 85% o 90% de los activos de Blackstone se hallan en Madrid y los incrementos de ingresos más elevados se dan en Móstoles, Tres Cantos, Vallecas, Méndez Álvaro (Madrid)...

Los fondos compraron VPO tras negarse la banca a vender activos tóxicos al inicio de la crisis

El modus operandi de la gran evolución inmobiliaria de Madrid ha sido el siguiente: en España la crisis financiera empezó siendo del ladrillo, y cuando quebraron estrepitosamente las firmas promotoras, bancos y cajas acumularon activos muy tóxicos que, poco después, causarían estragos en sus balances de cuentas. Así, nació la Sareb o banco malo, un vehículo de reestructuración de activos público-privado que cada año lucha por sobrevivir al absorber edificios más caros de lo que valían en 2011-2012. Los fondos se acercaron entonces a las entidades financieras en busca de inmuebles que los propios bancos no sabían cómo sacarles partido, pero éstos se negaban a vendérselas confiando en que la vivienda se sanearía. Craso error.

La prima de riesgo se disparó a partir de 2010, empezaron las bancarrotas y las reestructuraciones de cajas de ahorros y los fondos se volvieron a Inglaterra, EE.UU o a sus respectivos paraísos fiscales. Hasta 2013.

En 2013 gobernaba la Comunidad de Madrid Ignacio González y el Ayuntamiento de Madrid Ana Botella. La Comunidad vendió 3.000 VPO por 200 millones a Goldman Sachs-Azora (un juez acaba de declarar la venta ilegal) y Cibeles traspasó 2.000 pisos de protección pública a Fidere. Al mismo tiempo, el Banco Central Europeo se lanzaba a comprar deuda para evitar el colapso de la Unión Europea (UE), el petróleo se desplomó (ahora está recuperándose) y los países de la cuenca sur mediterránea se volvieron más inestables, lo que hace que España bata sus propios récords turísticos al cierre de cada año (más de 80 millones en 2017).

Para entonces, el ladrillo ya estaba muy profesionalizado en manos de muchos fondos, especialmente tras la compra de los activos del quebrado Banco Popular por parte de Blackstone en agosto pasado. Los fondos siguen adquiriendo VPO a día de hoy en la periferia madrileña: la escalada del precio de la compraventa en todos los barrios madrileños alcanza ya los dos dígitos.

Hace cuatro años, los fondos en Madrid eran más tiburones. Ahora son más sutiles"

La periodista de El Confidencial Analía Plaza protagonizó una sonora trifulca en las redes sociales con los antiguos propietarios de Idealista, los hermanos Encinar, por un tema que viene a colación, El imperio 'post Idealista' de los Encinar: controlan los pisos más rentables de Madrid. Tras vender Idealista -el Google de la búsqueda de la compraventa y el alquiler en España- por más de 200 millones a Apax Partners, inmediatamente los Encinar se embarcaron en el negocio de la periferia.

Según el reportaje, montaron un entramado societario para financiar la compra y reforma de bloques de pisos, que Plaza se encargó de visitar. Los enseña un agente inmobiliario y, mayoritariamente, suelen estar en manos de fondos. Aunque de primeras no se nota. "Hace cuatro años, los fondos en Madrid eran más tiburones, por decirlo de alguna manera", indica la periodista. "Ahora está todo más profesionalizado, más sutil".

En una de las últimas entrevistas que concedió Fernando Encinar, éste valoró la vida fuera del centro. "Parece que ese movimiento migratorio hacia la periferia de la M-30 (y no te hablo de Azuqueca de Henares, sino de los barrios que hay al lado de la M-30) es denigratorio", dijo a Libre Mercado en febrero. "Pero yo defiendo los barrios y municipios de la periferia de Madrid: Carabanchel está muy bien, Aluche está muy bien, Puente de Vallecas está muy bien… Además, son barrios que estaban envejeciendo, que tienen una oportunidad de atraer gente joven". En todos esos distritos hay pisos de los Encinar.

Habrá un segmento de la población que solo podrá acceder a la vivienda si es vía alquiler"

"A Madrid le puede acabar ocurriendo como a Berlín", vaticina un conocedor del mercado inmobiliario, "donde la gente que quiere alquilar [la mayoría] acude a un fondo o inmobiliaria desde los cuales se gestiona todo el proceso". "El acceso a la vivienda va a cambiar radicalmente", prevé otra fuente muy bien conectada con agencias y fondos. "La diferencia entre clases muy altas y el resto se exacerbará. Las clases medias y bajas que antes aprovechaban el escaso control de la normativa bancaria podían acceder a una casa. Esto cada vez va a ser mucho más difícil en la capital. Habrá un segmento de la población, barrios enteros incluso, que solo podrá arrendar una vivienda, que a su vez estará gestionada por fondos".