Los españoles vuelven a buscar una casa en la playa

Es una estampa clásica de cada verano desde hace varias décadas: la familia que carga su vehículo con maletas plagadas de bañadores o toallas, las sombrillas y cuantos enseres se consideran necesarios para disfrutar de unos días de relax en alguna de las localidades costeras de España.

Durante años, disfrutar de una residencia propia junto a la playa fue una de las principales aspiraciones de las clases medias españolas y a ello se debe, en buena medida, el boom de construcción que se experimentó en muchas regiones del litoral español en la década de 1990 y principios de los 2000. Pero la crisis que golpeó al país a partir de 2007 congeló de forma súbita esa demanda por una segunda residencia, cuando para muchas familias ya era suficiente reto mantener su hogar principal. Las estampas de urbanizaciones abandonadas a medio hacer afeando las costas españolas se convirtieron en la foto fija del pinchazo de la burbuja.

Ahora, y desde hace algún tiempo, algunos de esos ajados carteles de "se vende" están siendo arrancados por una hornada de nuevos propietarios. El mercado inmobiliario costero también ha iniciado la recuperación. En el último año, la compraventa de viviendas se elevó casi un 28% en la ciudad de Málaga, un 26,9% en Alicante, un 26,6% en Estepona, cerca de un 26% en Gijón y un 24,4% en Las Palmas de Gran Canaria.

"Desde 2015 se está viendo un comportamiento positivo en algunas zonas como la Costa del Sol, Baleares, Canarias o algunas zonas del sur de Alicante", explica Susana de la Riva, directora de Marketing y Comunicación de la sociedad de tasación Tinsa.

Estas zonas, muy ligadas al turismo, han estado impulsadas por una demanda extranjera que siempre ha sido una parte fundamental del mercado inmobiliario en la costa española. Y que lo sigue siendo actualmente. Así lo explica Darío Fernández, socio de Prime Invest, una empresa dedicada al asesoramiento y la gestión de activos inmobiliarios en la Costa del Sol. "Existe una demanda muy diferenciada por áreas, especialmente activas son aquellas que atraen más cliente internacional, donde tanto la actividad promotora como las transacciones son elevadas", explica. En cambio, en las zonas más ligadas al comprador nacional, "la actividad se mantiene aún baja", añade.

Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, explica que la situación económica en España y los bajos salarios han mantenido muy contenida la demanda nacional de segunda residencia. Sin embargo, esta situación empieza a ofrecer síntomas de recuperación, según indican desde Tinsa, donde apuntan a zonas como La Manga del Mar Menor en Murcia, determinadas localidades costeras de la provincia de Huelva o del sur de Pontevedra como algunas zonas receptoras de esta demanda nacional.

Un reciente estudio del portal inmobiliario Casaktua resaltaba que el porcentaje de españoles con una segunda residencia se ha elevado en cinco puntos porcentuales en el último año, hasta el 28%, y el 18% está a la búsqueda de una segunda vivienda en propiedad, frente al 10% anterior. De éstos, el 60% pretende que esa nueva casa esté localizada en alguna zona costera.

Cada vez más, los españoles que compran una vivienda en la costa lo hacen como una inversión

Precisamente, Casaktua lanzaba esta misma semana una serie de consejos a tener en cuenta a la hora de abordar la compra de una segunda residencia. Entre ellos, señalaba la necesidad de determinar si el objeto de la compra es para disfrute propio o como inversión "es decir, con intención de recibir algún tipo de remuneración gracias al alquiler o para su venta posterior", en cuyo caso, el precio cobra una importancia superior.

Esta advertencia no está, ni mucho menos, fuera de lugar, ya que como observa Toribio, en gran medida, la demanda nacional actual está enfocada a la inversión para alquiler. En un escenario de bajos tipos de interés como el actual, en el que los ahorradores han perdido la posibilidad de obtener un rendimiento atractivo por su dinero a través de productos financieros conservadores, como los depósitos o los bonos, son muchos los que han puesto sus miras en las viviendas en zonas costeras. Los bajos precios, tras el derrumbe originado por la crisis, y el boom del alquiler vacacional en viviendas particulares han sido los grandes catalizadores de este movimiento.

Estas condiciones están promoviendo una fuerte subida de precios, que en algunas zonas supera el 10% en el año, pero que no limitan el potencial de revalorización, ya que, en términos generales, los precios están aún hasta un 40% por debajo de los picos de la burbuja. "Si se mantiene este contexto económico, con ese interés inversor extranjero, todo indica que a corto y medio plazo las perspectivas son positivas", apunta Toribio. Aunque, obviamente, el mercado costero no es homogéneo y admite muchos matices.

En el caso concreto de la Costa del Sol, "a nivel general, estamos muy por debajo de precios pre crisis en muchas localizaciones, pero si nos centramos en las zonas más consolidadas, primeras líneas de playa, urbanizaciones con marca, zonas cercanas a poblaciones, etcétera, los precios no solo se han alcanzado, sino superado claramente", indica Darío Fernández.

En algunas zonas exclusivas se han superado ya los niveles de precios precrisis

Esta situación es aún más notoria entre las viviendas de más alto nivel, un segmento dominado aún en mayor medida por los compradores extranjeros -solo un 10% corresponde a demanda nacional. "En algunas zonas puntuales los precios ya están igual o incluso por encima, pero en algunas zonas todavía hay un pequeño margen que los compradores están aprovechando para adquirir esas viviendas", observa Carlos Padilla, asesor inmobiliario senior de Diana Morales Property, firma asociada a Knight Frank.

Padilla explica que en este segmento, en el que se incluyen viviendas exclusivas con precios entre 2,5 y 10 millones de euros, "la subida de precio anual varía entre un 4 y un 7% en los dos últimos años, con una diferencia entre obra nueva y reventa, siendo las nuevas más caras, pero también más modernas y actuales en equipamientos o gestión energética. Este último factor ha resultado en una muy alta calidad de las propiedades reformadas en los dos últimos años".

El tirón de la obra nueva

Pero la demanda de calidad en las construcciones no es algo exclusivo del segmento más lujoso. Susana de la Riva observa que en algunas zonas, donde aún existe un amplio stock de vivienda sin vender, se ha vuelto a construir, porque la oferta actual no satisface la demanda de los clientes, por haber quedado desfasada o mal ubicada.

Y en la misma línea, Darío Fernández observa que es "muy notable la diferencia de interés del cliente en las promociones de obra nueva respecto a las ya existentes. No solo marcando una gran diferencia de precio respecto a la obra nueva en productos que se encuentran en iguales localizaciones (superiores al 50% en la mayoría de los casos), sino también por la diferencia de ritmo de ventas y absorción del mercado. Sin lugar a dudas, la obra nueva ocupa el interés principal de compradores e inversores".

El auge inmobiliario en la costa, como en el conjunto de España, obliga a cuestionarse si el mercado está adentrándose en un ciclo de exuberancia irracional como en el pasado, de funestas consecuencias para la economía del país.

Los expertos están convencidos de que el mercado está muy lejos de los excesos de la burbuja

A este respecto, los expertos se muestran confiados en que el mercado está aún muy lejos de los excesos del pasado. Y no solo porque, en términos generales, los precios sigue muy por debajo de los de entonces, sino por el propio comportamiento de los actores del mercado.

Así, Beatriz Toribio resalta que el porcentaje de españoles que participan del mercado inmobiliario se ha reducido en el último año. La fuerte subida de los precios del alquiler ha eliminado buena parte de la demanda y ésta no se ha trasladado automáticamente a la búsqueda de vivienda en particular. En su opinión, el mero dato del repunte de los compradores que buscan una segunda residencia con vistas a la inversión es significativa del cambio de mentalidad obrado en los últimos años. Por eso, y mientras la financiación no se desboque, aleja los fantasmas de una nueva crisis.

Con esta confianza pueden abordar sus vacaciones esos miles de españoles que en las próximas semanas cargarán sus vehículos para disfrutar de unos días de descanso en la playa. Esta estampa difícilmente dejará de formar parte del panorama estival español. Pero quizás muchos, a la hora del regreso, tengan ya un lugar donde dejar aparcadas sombrillas y toallas hasta la siguiente escapada.