La oferta de pisos turísticos marca récord en Madrid antes de la “ilegalización masiva” de Carmena

El Ayuntamiento de Madrid se ha propuesto desinflar el boom de viviendas de alquiler turístico, al calor del auge de plataformas, que han proliferado al calor del auge de plataformas online como Airbnb, HomeAway o Wimdu.

Más de la mitad de las viviendas de uso turístico de la capital se concentran sólo en el distrito Centro

El equipo de gobierno de Manuela Carmena pretende aprobar a la vuelta del verano un paquete de nuevas restricciones. Un plan con el que el consistorio provocará una “ilegalización masiva” de pisos turísticos en la capital –según lo definió el propio delegado de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo, en un encuentro con asociaciones vecinales-, dejando fuera del mercado de alquiler vacacional el 95% de la oferta actual.

Mientras se consuma esa ilegalización, Madrid llega a los meses de verano marcando un nuevo récord de viviendas destinadas al alquiler turístico. El gigante Airbnb, la mayor plataforma del sector y que concentra cerca del 80% del negocio, contaba en junio con casi 16.300 anuncios de alojamientos en Madrid, marcando un nuevo máximo histórico para ese mes, según los últimos datos disponibles en Airdna (una web que analiza la oferta de Airbnb en ciudades de todo el mundo).

Los meses de julio y agosto son en los que tradicionalmente mayor oferta de pisos turísticos se concentran en la ciudad, así que es de esperar que la oferta siga creciendo en los dos próximos meses. De hecho, la cifra los 16.300 pisos anunciados en Airbnb (de los que en 13.400 se realizó al menos una reserva a lo largo del mes pasado) están sólo por debajo de los récord alcanzados en julio y agosto del año pasado, que pueden ser rebasados este verano.

El plan para desinflar el boom de pisos

Aunque las competencias de regulación turística corresponden a la Comunidad de Madrid, el Ayuntamiento de la capital pretende hacer uso del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para poner orden el uso que se da a los edificios, y la herramienta que se utilizará será el denominado Plan Especial de Implantación de Uso de Hospedaje.

El Ayuntamiento comandado por Manuela Carmena dividirá Madrid en cuatro zonas a las que aplicará diferentes niveles de restricciones en función “del grado de saturación” por la afluencia de turistas. El objetivo es impedir nuevos cambios de uso en los edificios de residencial a hospedaje (tanto de alquiler como de hotel) en las zonas que se consideran saturadas.

En la zona 1 (el distrito Centro) y en la zona dos (el resto centro histórico: parte de los distritos de Arganzuela, Salamanca, Chamberí y Moncloa) será prácticamente imposible conseguir nuevas licencias para transformar edificios residenciales en alojamientos turísticos, salvo en algunas calles principales como Gran Vía o Alcalá. Los edificios que cuentan con ellas las mantendrán, los que no tienen regularizada su actividad no podrán realizarla.

En junio, más de la mitad (el 53%) de los anuncios de Airbnb en la capital eran pisos ubicados sólo en el distrito Centro de la capital. Del total de 16.300, eran más de 8.600 los que se correspondían con viviendas del distrito central el mes pasado (y de ellos, casi 7.400 registraron al menos una reserva). Eran más de 2.300 viviendas en el barrio de Embajadores, casi 1.800 en el de Universidad, 1.380 en Pala cio, 1.260 en Sol, al go más de 1.000 pisos en el barrio de Justicia y cerca de 900 en el de Cortes.

En la zona 3 (el resto del la superficie dentro de la M-30 y algunos barrios aledaños) se abre la mano y se permite con menos restricciones la conversión de residencial en uso para servicios, y en el resto de la capital se mantiene la legislación actual mucho más permisiva.

Veto a los profesionales

Entre los requisitos que se pretende hacer cumplir a los pisos turísticos estará el del que cuenten con un acceso independiente al que utilizan el resto de vecinos, con un acceso propio desde la calle, lo que servirá para prohibir cerca del 95% de todos los pisos turísticos actuales del centro, según el propio Ayuntamiento. No obstante, esta exigencia de contar con una entrada independiente ya figura en la normativa vigente y no se ha cumplido.

El planteamiento del Ayuntamiento de Madrid es permitir que los particulares puedan seguir alquilando sus viviendas, siempre que sea primera residencia y que se haga por un plazo máximo de 90 días al año. Una vez que se sobrepase ese límite, será necesario que contar con una licencia como alojamiento turístico. Sin ella, la actividad de alquiler turístico sería ilegal.

Con esta medida, el consistorio pretende poner coto a la actividad de los gestores profesionales de carteras de viviendas para el alquiler turístico y frenar su expansión en el distrito centro y en el resto del centro histórico. La obtención de licencia en estas dos zonas será prácticamente imposible con la nueva normativa, así que en la práctica el Ayuntamiento de Madrid promoverá la ilegalización de miles de pisos turísticos profesionales ubicados en el centro.