Una hipoteca a tipo fijo a 20 años por debajo del 2%. El anuncio realizado por Bankinter el pasado 12 de julio suponía una vuelta de tuerca en la nueva guerra hipotecaria en la que se hayan inmersas las entidades españolas.

En una economía en recuperación como la española, en la que la actividad inmobiliaria acumula varios trimestres de sólidos comportamientos, los bancos batallan por hacerse con una demanda creciente que incremente sus volúmenes de negocio, para compensar el lastre que supone el escenario actual de bajos tipos de interés. Pero la competencia en este escenario también está obligando al sector a exprimir los intereses que cobra por estos préstamos.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el tipo de interés medio al inicio de las hipotecas constituidas en abril se situó en el 2,67%, claramente por debajo del 3,2% registrado un año antes. Tanto las hipotecas a tipo variable como las de tipo fijo han registrado en los últimos tiempos un notable descenso de las tasas, hasta límites considerados hasta hace poco inasumibles.

Pero en este escenario, son muchas las entidades que tratan de compensar los riesgos de sus ofertas hipotecarias más agresivas incluyendo unas condiciones que procuren una mayor vinculación de los clientes con el banco. Unas condiciones que, en no pocas ocasiones, pueden suponer una clara merma al atractivo aparente de la oferta.

Sin ir más lejos, la gama de hipotecas que ofrece Bankinter, a unos tipos que admiten poca competencia a día de hoy, presentan, no obstante, las condiciones más estrictas en términos de vinculación. La entidad que preside María Dolores Dancausa exige para disfrutar de estos tipos la contratación de una Cuenta Nómina, Profesional o No-Nómina; la firma de un seguro de vida por el 100% del importe del préstamo hipotecario con Bankinter Seguros de Vida; contratar un seguro multirriesgo hogar con la cobertura de un contenido mínimo de 30.000 euros y un capital de continente equivalente al valor de tasación del inmueble a efectos de seguro, contratado con Línea Directa; abrir un plan de pensiones con Bankinter Seguros de Vida y realizar una aportación mínima anual de 600 euros.

Los seguros de vida y hogar que exigen entidades como Bankinter pueden encarecer la cuota en más de 80 euros al mes

A todo esto, se añaden una comisión de apertura del 1% (con un mínimo de 500 euros), una comisión de amortización parcial o total del 0,5% durante los cinco primeros años y del 0,25% a partir del sexto; y una compensación de riesgo de tipo de interés del 0,75% sobre el capital amortizado anticipadamente, que se cobraría en el caso de que se produzca una cancelación anticipada por parte del cliente y siempre que ésta genere una pérdida de capital para la entidad.

Obviamente, todo esto representa un sobrecoste sobre lo que podría esperarse de los tipos previamente ofertados. Tomando como ejemplo una hipoteca de 160.000 euros a 20 años y a tipo fijo -una modalidad en auge-, la cuota mensual ofrecida por Bankinter alcanzaría los 808 euros, amén de la comisión de apertura de 1.600 euros. Aunque resulta difícil establecer una cuota estándar a los seguros de vida y de hogar de la entidad, ya que la misma depende de multitud de factores que hacen cada poliza única, dentro de la oferta de Bankinter, la suma de ambos seguros para la hipoteca planteada difícilmente sería inferior a los 1.000 euros anuales, lo que supone añadir más de 80 euros de gastos mensuales a la hipoteca. Y todo esto sin tener en cuenta la necesidad de aportar, al menos, 600 euros al plan de pensiones.

Lo cierto es que la contratación de estos productos no es obligatoria. Al fin y al cabo, la venta cruzada de productos financieros ha sido una de las prácticas bancarias más criticadas por las asociaciones de consumidores y la nueva Ley Hipotecaria, pendiente de su aprobación definitiva, incluye claras restricciones a la misma. Por eso, las entidades que reclaman una mayor vinculación a los clientes de sus hipotecas insisten en la opcionalidad de la misma. Eso sí. A costa de un incremento de la tasa aplicable.

En el caso de Bankinter, la entidad asigna a cada uno de los productos una bonificación en puntos porcentuales, que significa que su no contratación supone un incremento equivalente de la tasa de la hipoteca. Si el cliente no cumple ninguna de las vinculaciones reclamadas por el banco la cuota se encarece en 1,3 puntos porcentuales, lo que, en el caso planteado previamente supondría que el tipo de interés nominal (TIN) de la hipoteca fija a 20 años se elevaría hasta el 3,29%, aumentando la cuota mensual hasta los 910 euros.

Kutxabank es una de las entidades que exige mayor volumen de ingresos y aportaciones a un plan de pensiones

Bankinter no es, ni mucho menos, la única entidad que recurre a la vinculación de productos para sostener la batalla en la guerra hipotecaria. Santander es otra de las entidades que más requisitos pone para gozar de las mejores condiciones en sus préstamos hipotecarios. El banco que preside Ana Botín exige domiciliar una nómina de, al menos, 1.200 euros al mes, domiciliar un mínimo de tres recibos, utilizar por los menos seis veces la tarjeta de débito o crédito en los tres meses previos a la revisión de la hipoteca y la contratación de un seguro de vida y uno de hogar con la aseguradora del banco.

El tipo aplicado a una hipoteca como la que hemos tomado de ejemplo previamente supondría un TIN del 2,15%, que se elevaría en 1,20 puntos porcentuales si no se cumplen los requisitos de vinculación, lo que llevaría la cuota de los 820 euros al mes a los 915 euros. En el caso de Santander, la comisión de apertura es del 0,5%.

Liberbank, que ofrece un TIN del 1,9% a su hipoteca a tipo fijo, lo eleva hasta el 3% si no se cumplen unos requisitos muy parecidos a los que aplica Bankinter -aunque en este caso, es preciso domiciliar ingresos superiores a los 2.000 euros-. El banco, ofrece, además, la posibilidad de reducir aún más el diferencial del crédito en hasta 0,2 puntos porcentuales si se contrata un seguro de protección de pagos y un seguro de autos con la entidad. Esta hipoteca no incluye comisiones de apertura ni de amortización parcial.

En el caso de Kutxabank, los préstamos hipotecarios a tipo fijo, que parten de una TIN del 2,5%, exigen una vinculación casi idéntica a la de Liberbank, pero más severa en términos de nómina (al menos 3.000 euros), uso de la tarjeta (3.600 euros al año, como mínimo) y aportaciones al plan de pensiones (un mínimo de 2.000 euros anuales).

Por su parte, BBVA es algo menos exigente con las vinculaciones. Entre los requisitos que exige no se incluye la apertura de un plan de pensiones ni condiciones de uso de las tarjetas de crédito o débito. Tampoco toma en consideración la contratación de un seguro de hogar, aunque sí señala entre las condiciones la contratación de un seguro de amortización de préstamos. El banco ofrece a tipo fijo a 20 años una tasa del 2,15%.

Sin vinculación

Aquellos clientes que busquen una hipoteca que no les obligue a vincularse también tienen sus opciones. Pocas, pero las hay. Y precisamente, Bankinter, a través de su portal de ahorro Coinc presenta una de las más atractivas dentro de este segmento.

El portal online perteneciente al Grupo Bankinter ofrece a tipo fijo a 20 años exactamente el mismo tipo que su matriz, un 1,99%. La solicitud de la hipoteca se puede realizar a través de Internet y además de no promover la contratación de otros productos no incluye comisión de apertura (que en el caso de Bankinter asciende al 1%). La principal limitación que presenta esta hipoteca es que no abarca plazos superiores a los 20 años.

Coinc e Hipotecas.com cuentan con ofertas que no exigen la contratación de ningún producto adicional a la hipoteca

En la misma línea, Hipotecas.com, el portal online de la Unión de Créditos Inmobiliarios, ofrece una gama de hipotecas que no solo no exigen vinculación sino que tampoco comprenden comisiones ni de apertura ni de amortización ni de subrogación. La tasa TIN en el préstamo fijo a 20 años asciende al 2,8%. Estos préstamos sí alcanzan un plazo máximo de 30 años.

Tampoco cobran comisiones de ningún tipo la Hipoteca Sin Comisiones de Bankia o la Hipoteca Open de Openbank (la filial online de Santander) y presentan como única condición para disfrutar de las mejores condiciones hipotecarias la domiciliación de una nómina. En el caso de Bankia, que ofrece a tipo fijo a 20 años una tasa del 2,25%, dicha nómina debe alcanzar los 1.200 euros mensuales, mientras que Openbank requiere ingresos por valor de, al menos, 900 euros para que el cliente pueda disfrutar de una tasa del 2% (o del 1,9% si la financiación es del 50% o menos del valor de la vivienda) a un plazo de 20 años a tipo fijo.