La banca ignora la nueva ley hipotecaria y cobra por cambiar el interés de variable a fijo

El retraso en la aprobación de la nueva Ley hipotecaria está suponiendo un importante perjuicio económico para muchas familias. El Gobierno y algunas entidades financieras han animado a los ciudadanos a contratar préstamos a tipo fijo para la compra de sus viviendas, así como a cambiar a tipo fijo las hipotecas vinculadas al euríbor -la mayoría en España-. Sin embargo, el coste que supone a día de hoy realizar la novación (cambio en las condiciones del contrato), cargo que será eliminado cuando la nueva ley hipotecaria entre en vigor, es en muchas entidades altamente gravoso para los clientes.

La normativa, en trámite parlamentario, fija una comisión máxima del 0,25% del capital pendiente de amortizar si la novación o subrogación del préstamo se produce durante los tres primeros años de vigencia del contrato y de cero si se produce con posterioridad. Es decir, con la nueva ley las familias que compraron sus casas hace más de tres años no deberían sufrir ningún cargo por convertir su hipoteca de tipo variable a fijo, más allá de los aranceles de notarios y registradores.

Las entidades están aprovechando para cobrar una comisión que se prohibirá cuando entre en vigor la nueva norma hipotecaria

Estos dos últimos cargos, de acuerdo con el proyecto de ley, también serán mínimos: los vigentes para un documento sin cuantía (unos 30 euros) y una inscripción mínima (unos 24 euros). Por tanto, según la nueva ley hipotecaria, un cliente que solicite realizar una novación deberá abonar algo más de 50 euros.

La realidad a día de hoy es bien distinta en muchas entidades. CaixaBank es la única entidad que nunca aplica ese cargo, mientras que Sabadell, habitualmente, tampoco lo cobra. El resto está sacando tajada del retraso en la aplicación de la nueva norma.

Bankia y BBVA cobran a sus clientes el 2% sobre el capital pendiente. Es decir, sobre una hipoteca en la que queden 150.000 euros por amortizar, el coste de la novación es de 3.000 euros.

El otro gran banco, Santander, negocia las condiciones con el cliente aplicando una horquilla que oscila entre el 1% y el 3%. En el caso de Ibercaja, el coste estándar de la novación es la mitad, del 1%, pero se puede negociar a la baja hasta situarse entre el 0,25-0,50%. Y Bankinter aplica un cargo por este concepto del 0,50% en términos generales. En el caso de Unicaja, la comisión máxima del 0,50%, pero en alrededor de la mitad de los casos esta comisión se negocia con el cliente, llegando a eximirse.

Dado que la Ley esta en trámite de enmiendas, las entidades están a la espera de la publicación definitiva. En ese momento tendrán que eliminar este cargo completamente.

Diez meses de espera

El Consejo de Ministros aprobó el 3 de noviembre un Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario cuyo objetivo es reducir los gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios y reforzar la transparencia.  La norma se envió al Congreso para su tramitación parlamentaria y 10 meses después sigue sin ser una realidad. La nueva Ley es el resultado de la trasposición de la Directiva europea sobre Contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, aunque en algunos aspectos va más allá con el objetivo de
reforzar la seguridad jurídica y el equilibrio contractual entre prestamista y prestatario.

La nueva Ley hipotecaria incluye incentivos para la transformación de créditos que pasen de tipos de interés variables a fijos, al tiempo que rebaja las comisiones de cancelación anticipada.

En el caso de la comisión de cancelación, los nuevos porcentajes se aplican a las hipotecas firmadas con posterioridad a la entrada en vigor la nueva Ley, mientras que las relativas a la conversión de variables a fijos afectan a los contratos hipotecarios vivos. También para los contratos en vigor se amplía a nueve cuotas mensuales impagadas o a una cuantía que supere el 2% del capital concedido el requisito para  que la entidad financiera pueda iniciar la ejecución del préstamo durante la primera mitad de su vigencia. Durante la segunda mitad, el porcentaje es del 4% o de 12 cuotas mensuales impagadas.

La comisión de cancelación para los préstamos a tipo variable será cero a partir del quinto o del tercer año de vigencia del contrato, en función de lo que se hubiera pactado. En el primer caso (cinco años), el límite será del 0,25% del capital desembolsado anticipadamente. En el segundo (tres años) será del 0,50%. En la actualidad, estos porcentajes son del 0,50% de lo amortizado anticipadamente, si esta se produce dentro de los cinco primeros años de vida del contrato, o del 0,25% si se produce en un momento posterior.

En el caso de los préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos que el proyecto de ley establece serán del 4% de la cantidad anticipada si esta se efectúa en los 10 primeros años y del 3% si es con posterioridad. En la actualidad no existe límite legal alguno para los préstamos a tipo fijo.