Alierta y un fondo británico denuncian las maniobras de Slim para quedarse con Realia

Lierde Sicav, el vehículo de inversión impulsado por la familia Alierta, y el fondo británico Polygon Global Partners se han alineado para defender sus intereses y los de los accionistas minoritarios en Realia, frente a las "dudosas maniobras" de Carlos Slim. Polygon, que controla en torno al 10% de la inmobiliaria, y Lierde Sicav, que tiene el 1,5%, cuestionan las intenciones del magnate mexicano en referencia a la ampliación de capital anunciada el 15 de diciembre.

Ambos inversores señalan que la ampliación por importe de 149 millones de euros, el 25% del capital de la compañía, que pretende hacer Slim no tiene ningún sentido empresarial, salvo diluir a los minoritarios y expulsarlos de la compañía.

"No tiene sentido que una compañía con un nivel de deuda del 36% del valor de sus activos amplíe capital. Ha realizado operaciones similares en 2015, 2016 y 2018 y lo que busca es quedarse con todos los derechos para suscribirlos. Quizá es legal, pero moralmente es muy cuestionable y la CNMV debería vigilar este tipo de conductas para proteger a los minoritarios", señalan los gestores de Lierde.

Añaden, como ejemplo, que "otras compañías similares como Merlin o Colonial tienen niveles de deuda de entre el 43% y el 50% y ya están muy cómodos". Y confían en que la CNMV, que tiene que aprobar la ampliación de capital, "sea estricta y vele por los intereses de los accionistas".

Los accionistas defienden que los niveles de deuda de Realia son inferiores a los de otras firmas del sector y no justifican la ampliación

El anuncio de la ampliación de capital de Realia se ha producido en un momento de debilidad del sector inmobiliario en bolsa, con caídas en el año superiores al 20% en los casos de Metrovacesa, Neinor o la propia Realia, que han arrastrado la cotización del grupo controlado por Carlos Slim y FCC -entre ambos atesoran más del 70% de las acciones- a sus niveles más bajos en casi dos años. Aún así, la compañía ha lanzado la ampliación con un descuento del 7,6% respecto a su cotización previa al anuncio, lo que ha agudizado el malestar de los accionistas minoritarios.

Por otro lado, los profesionales de Lierde, al igual que los del fondo británico Polygon, cuestionan la valoración de los activos que realiza Realia y sugieren que tiran el precio para realizar la ampliación de capital a precios inferiores a los reales. "Su valoración sitúa el precio de la acción en 1,32 euros y nosotros consideramos que rondaría los 1,70 euros. Aun así, quieren emitir nuevas acciones a 0,85 euros por acción", lo que supone un descuento de entre el 36% y el 50%.

Polygon, por su parte, ya denunció estas irregularidades en la junta de accionistas de Realia celebrada en junio de 2018. El representante del fondo preguntó abiertamente a la compañía por qué realizaba las tasaciones de los activos de acuerdo a la normativa ECO -prácticamente en desuso en el sector-, frente a los estándares RICS (Royal Institucion of Chartered Surveyors), utilizados por todas las inmobiliarias cotizadas. La brecha entre ambos métodos, según fuentes conocedoras, asciende a 300 millones de euros.

Realia ha realizado tres ampliaciones de capital desde 2015, multiplicando por 2,6 veces el volumen de acciones

Esta nueva operación supone la tercera ampliación que ejecuta Realia desde la llegada de Slim al capital de FCC. Desde 2015, el número de acciones de la compañía ha pasado de 307,37 millones a los 644,8 millones actuales y que se elevarán por encima de los 820 millones si la actual ampliación sale adelante. Es decir, en tres años, el número de títulos de la promotora se ha multiplicado por más de 2,6 veces, lo que representa una importante dilución para sus inversores.

Fuentes del mercado recuerdan que Slim ya utilizó la fórmula de las ampliaciones de capital para hacerse con el control de FCC, en la que posee un 61% de las acciones. No obstante, las notorias necesidades financieras del grupo constructor hicieron de aquellas operaciones menos controvertidas que la actual en Realia.

Slim actualmente controla un 33,8% del capital de Realia de forma directa, además de un 36,9% que pertenece a FCC. Además, fuentes del mercado creen que su participación podría ser aún mayor, ya que el pasado 1 de junio, el banco americano JPMorgan Chase publicó que había vendido su paquete accionarial del 6%, equivalente a 645 millones de euros, a un inversor desconocido. Esta operación se realizó a través de algún mercado no regulado u OTC (over the counter) y existe la sospecha de que pudo ser el propio Slim el que se hizo con esta participación.

Carta de protesta de Polygon

En este contexto, este martes el fondo Polygon remitió una carta abierta al presidente del consejo de administración Juan Rodríguez Torres denunciando irregularidades y "preocupación" ante la intención de Realia de realizar otra ampliación de capital.

"Realia no ha anunciado en sus comunicaciones al mercado, o proporcionado a los accionistas por otros medios, cualesquiera razones detalladas, de cualquier naturaleza (estratégica, operacional o financiera), para explicar dicho Aumento de Capital. Tan solo ha dicho, de manera extremadamente indefinida, que la finalidad de la Ampliación de Capital será reducir su endeudamiento y financiar el desarrollo del negocio inmobiliario", señala la misiva.

"Tampoco se ha proporcionado información acerca de cómo los términos de la ampliación de capital han sido aprobados por el Consejo de Administración y en base a qué se decide la emisión de 175,45 millones de acciones a un descuento del 7,5% respecto al precio de las acciones en el mercado antes del anuncio y, más sorprendentemente, a un descuento del 35,6% respecto al valor liquidativo neto ("NAV")", añade.

Además, lamenta que "el Consejo de Administración no ha proporcionado las razones por las cuales esta ampliación de capital en estos términos es en el mejor interés de la compañía en su conjunto".

Los fondos confían en que la CNMV, que debe aprobar la operación, vele por los intereses de los accionistas

Los gestores de Polygon consideran que la información facilitada por el grupo que controla Slim es "totalmente inadecuada para permitir a los accionistas minoritarios, o a cualquier inversor en el mercado, tomar una decisión acerca de si deben o no acudir a la ampliación o el grado en que esta transacción puede ser atractiva".

En opinión del fondo, la compañía no necesita el aumento de capital. "Tras la refinanciación de la deuda anunciada en junio de 2018, no ha habido ninguna comunicación por parte de la Compañía acerca de necesidades de capital adicional. De hecho, Realia tenía a finales de septiembre de 2018 una deuda neta de 672,7 millones, comparado con un valor de activos de más de 1.800 millones de euros, es decir que tiene una ratio de apalancamiento sobre activos del 37%. Este apalancamiento es en realidad más cercano al 32% cuando el NAV de la Compañía se calcula utilizando la metodología de valoración RICS que usa el resto de comparables en el mercado", explican.

Colonial tiene una ratio del 37,9% a septiembre de 2018, Merlín del 43,3% a junio de 2018, y LAR Real Estate tiene una ratio del 31% a septiembre de 2018, enumera Polygon en la misiva.

Subrayan que el aumento de capital está planteado a un descuento del 35,6% respecto al último NAV reportado por la Compañía (0,85 euros por acción frente al NAV de 1,32 por acción). Y que el descuento es incluso más pronunciado, de más del 50%, cuando comparamos al "verdadero" NAV basado en la metodología RICS, que estaría por encima de los 1,70 euros por acción.

Con estas cifras, Polygon cree que "es más interesante para la compañía y sus accionistas una posible venta de ciertos activos no estratégicos a valor de mercado, y que podrían fácilmente conseguir la misma cantidad de fondos para Realia".

Información asimétrica

Además, denuncian que "la falta de información, así como el importantísimo descuento respecto al valor de los activos suscita serias dudas, pues la ampliación de capital planteada no tiene relación con el valor subyacente de las operaciones de Realia y resultará probablemente en una depresión artificial del valor de las acciones en el mercado bursátil".

Por otro lado, critica la "asimetría en la información que reciben los diferentes accionistas de Realia". La carta lamenta que "tanto FCC, controlada por el Grupo Carso, como Inversora Carso están representados tanto en el Consejo de Administración como en el equipo directivo mediante la figura del consejero delegado de la compañía, Gerardo Kuri-Kaufmann, que es empleado también del Grupo Carso".

Polygon denuncia que FCC cuenta con una información más completa que el resto de accionistas para acudir a la ampliación

En este sentido, "asumimos, poseen pues información completa acerca de las razones de la ampliación, el uso que se dará al dinero de la Ampliación, así como el valor que Realia pretende obtener a corto y medio plazo con la operación".

El resto de accionistas no han recibido comunicación alguna acerca de estos aspectos financieros (ningún plan de negocios, presentación, llamada informativa para analistas y mercado, ni tan siquiera un simple análisis del uso del dinero de la ampliación de capital) y, por lo tanto, no pueden extraer ninguna conclusión acerca del valor de sus acciones.

El manejo que hace el multimillonario Slim de Realia como de cualquiera de sus propiedades quedaría probado, según denuncian fuentes del mercado, en el cambio de sede de la inmobiliaria. En septiembre anunció que cambiaba su domicilio social desde el Paseo de la Castellana, donde estaba ubicada, hasta la Avenida del Camino de Santiago, donde tiene las oficinas FCC, también controladas por Slim.