La CNMC defiende regular más las casas vacías y menos los pisos turísticos

La Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia (CNMC) ha encontrado en el negocio del alquiler turístico uno de los grandes frentes en su labor de promoción de la competencia y como fiscalizador de las leyes que desarrollan las diferentes administraciones.

En los últimos años ha impugnado hasta siete leyes de regulación de las viviendas de uso turístico (las normativas autonómicas de Madrid, Canarias, Galicia y Castilla y León; y las municipales de Madrid, Bilbao y San Sebastián), amén de realizar dos consultas públicas, varios informes normativos y un informe sectorial, publicado el pasado agosto, que suscitó polémica.

Polémica porque el organismo que preside José María Marín Quemada apuntaba que “no existe evidencia concluyente” que vincule directamente y en exclusiva el aumento de los precios de la vivienda y del precio del alquiler con el boom de los pisos turísticos en muchas ciudades de España. El encarecimiento que se registra en gran parte del país “se debe a una confluencia de factores económicos, entre los que cabría incluir el uso turístico, pero es difícil discernir en qué medida han contribuido cada uno de esos factores”, sostenía en su informe.

La CNMC, entonces como ahora, no niega que la sóproliferación de viviendas destinadas al alquiler turístico puede tener influencia en la subida de los precios. Puede, pero no encuentra pruebas suficientes de que sea la causa principal. “La evidencia empírica no confirma que pueda asumirse como un dogma que las viviendas sean un factor significativo en el precio de la vivienda”, pero “debe investigarse caso a caso”, sostienen fuentes del supervisor.

De hecho, desde la CNMC se apunta que varios estudios académicos sobre el tema vendrían a confirmar, por el contrario, el escaso impacto en la subida de los precios que tiene el boom del alquiler turístico al calor de plataformas online como Airbnb o HomeAway. Unos estudios que sitúan entre el 1,8% (en el caso de Estados Unidos) y el 2% (para Islandia) el impacto de tiene la proliferación de pisos turísticos en el incremento del precio general de las viviendas.

"No descartamos que las viviendas de uso turístico pueda tener en España efecto sobre los precios, pero no tenemos evidencias concluyentes, no se puede asumir sin más", explican técnicos del organismo. "Pero si una administración regula las viviendas turísticas y lo hace justificándolo en que están provocando una subida de los precios de las viviendas, tiene que cuantificar el fenómeno. No se puede regular basándose en asunciones que pueden no ser ciertas".

Madrid como síntoma

"Los pisos turísticos alguna incidencia tienen en los precios, pero no son los únicos culpalbes y siquiera es el principal", sostienen fuentes de la CNMC. “Si alguna administración quiere actuar para frenar la subida del precio de la vivienda debería actuar, por ejemplo, en el ámbito de las viviendas vacías y no en el de los pisos turísticos”, subrayan desde el organismo, que ve en la falta de oferta de viviendas suficiente o en el ciclo de recuperación económica como factores a tener en cuenta para analizar la burbuja de precios inmobiliarios.

Una recomendación que la CNMC basa en que sólo un 0,7% de las viviendas de la ciudad de Madrid se utilizan para el alquiler turístico (10.300 sobre un total de 1,46 millones, según datos combinados del Ayuntamiento capitalino y de la web Insideairbnb), mientras que están vacías un 10% de las casas de la ciudad, según los registros del censo de 2011.

No obstante, ese 0,7% de pisos turísticos se dispara hasta un 8% del parque total en el caso del distrito Centro de Madrid, que es en el que el Ayuntamiento ha aplicado restricciones concretas para el desarrollo del alquiler turístico.

La España vacía

Los últimos datos oficiales del INE, que datan de 2011, cifran en 3,4 millones el número de inmuebles que permanecen vacíos en España. Una cifra que representa alrededor del 13,6% del total de viviendas. Sin embargo, según diversos análisis, dentro de estas cifras se incluyen viviendas de difícil ocupación, por su elevada antigüedad -hasta un 35% superan los 50 años-, su mal estado de conservación y una ubicación poco propicia. Sin éstas, el volumen disponible se reduciría a menos de un tercio.

Más esclarecedoras resultan otros recuentos que toman como referencia el número de viviendas vacías acumuladas en los últimos años. A este respecto, el Ministerio de Fomento contabiliza el stock de vivienda nueva acumulado desde 2004 que permanece vacía. Según estos datos, actualizados a cierre de 2017, España cuenta con 476.938 inmuebles nuevos vacíos y de estos alrededor de 250.000 se habrían acumulado en la última década (el 15% de las construidas en el periodo), tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, según los cálculos de la sociedad de tasación Tinsa.

Las cifras el Ministerio muestran que, en cualquier caso, la bolsa de viviendas vacías se ha ido reduciendo de forma significativa desde 2010 y actualmente se encuentra en sus niveles más bajos desde 2007. Casi la mitad de esta bolsa de pisos nuevos deshabitados se concentra en solo tres comunidades autónomas: Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía. Por provincias destacan Madrid, Barcelona y Alicante, con más de un 25% del total.

Sin embargo, la lectura de estos números gruesos arroja poca luz sobre la realidad del mercado. Y es que, a pesar de destacar en las cifras totales, Madrid o Barcelona se cuentan entre las provincias con un menor porcentaje de viviendas desocupadas sobre el total. En cambio, son otras como Almería, Cuenca, Lleida o Murcia las que llegan a acumular hasta un 25% del viviendas vacías sobre el total construido en la última década, según Tinsa.

El Gobierno de Pedro Sánchez, alentado por las exigencias del grupo Unidos Podemos, estudia adoptar medidas para forzar a los propietarios de casas sin uso actual a ponerlas en el mercado. Y la reciente resolución del Tribunal Constitucional a favor de las pretensiones del Gobierno vasco de expropiar viviendas deshabitadas abre otra vía por la que las administraciones autonómicas podrían lanzar sus propias regulaciones.