La hipoteca inversa vive una segunda juventud con la crisis de las pensiones

España envejece y lo hace rápido. Las costuras del sistema público de pensiones se tensan. Y todo ello en medio de una cuestionada salida de la crisis económica en la que España tembló más que otros países europeos porque sus cimientos eran de barro: una burbuja inmobiliaria que estalló en 2008 arrojando millones de parados, empresas en quiebra y hasta un 'banco malo' lleno de activos tóxicos, que aún no se han acabado de digerir. La duda, por tanto, es cómo se puede sostener el Estado del bienestar con una hipoteca sobrevenida por la crisis tan amplia. ¿Cómo pagar pensiones crecientes con una deuda que supera el 100% del PIB y un déficit que aún es del 2,6%? La respuesta para cada vez más agentes económicos es con otro hipoteca.

Es el momento de hacer de la necesidad virtud. Así es que lo bueno de aquellos años de construcciones de viviendas desenfrenadas es que gran parte de esas personas mayores tienen en propiedad cerca de 600.000 millones de euros en inmuebles. No es sorprendente, por ello, que aseguradoras, gestores independientes e incluso el Banco de España vean un potencial (y un negocio) enorme a las puertas: licuar todo ese dinero para cubrir los agujeros del estado del Bienestar mientras las cuentas del Estado se recuperan.

Y al otro lado de esa ventana que se abre está la hipoteca inversa, la apuesta de las entidades financieras antes de la crisis que nunca llegó a cundir por la desconfianza que generaba y su complejidad. Este producto destinado a mayores de 65 años se resume en que el contratante obtiene una renta respaldando ese ingreso con su inmueble. Ahora bien, esos mayores no llegaron nunca a confiar de forma masiva en este producto que se blindaba a través de seguros por si el interesado acababa viviendo más años de los previstos y consumiendo rentas por encima del valor de su inmueble.

Así es que la hipoteca inversa siempre estuvo allí, una vez amueblado el nuevo milenio y antes de la crisis que se llevara por delante el sector de la construcción y el financiero. Ahora, en la nueva tesitura, este producto ha evolucionado, se ha adaptado a los tiempos y sus gestores han aprendido de los errores.  Proliferan nuevas formulaciones, algunas de ellas con gran éxito en sus primeros comienzos, que hacen pensar que el envejecimiento concederá una segunda y esta vez próspera juventud a la hipoteca inversa.

Los 10 millones de Óptima Mayores

Uno de los que estuvieron allí cuando este producto fracasó, pero no desistió de intentarlo, fue Ángel Cominges, hoy consejero delegado del asesor independiente Óptima Mayores, cuyas hipotecas inversas han movido en sus primeros seis meses de de vida más de 15 millones de euros. Algo impensable cuando el producto tradicional se encontraba en cifras que se contaban con los dedos de una mano.

Cominges lleva años llamando a las puertas de entidades financieras para ofrecer el nuevo producto, mejorado y más sencillo. En España no ha logrado una oportunidad, sino que ha sido un banco portugués el que se ha lanzado a la aventura con Óptima Mayores. De la mano de la entidad, ofrece a la persona mayor de 65 años interesada un crédito por el 30% o más del valor de su vivienda (de la que no se desprende, ni pierde la propiedad), siempre que el valor del inmueble sea de al menos de 150.000 euros y este localizado en una localidad de más de 45.000 habitantes.

A modo de ejemplo, una persona de 75 años y con una vivienda en propiedad valorada en 700.000 euros y que vive en una ciudad con más de 45.000 habitantes, contratando una hipoteca en Óptima Mayores obtendría un pago único de unos 210.000 euros o una renta mensual garantizada de por vida de algo más de 1.200 euros.

Se puede obtener en pago o único o en mensualidades. Con ese dinero puede vivir como quiere y son sus herederos los que tienen que liquidar el préstamo a su muerte, bien vendiendo el inmueble (en ese caso se quedarían con la diferencia entre el valor de venta y el préstamo) o liquidando la deuda y manteniendo la propiedad íntegra de la vivienda.

Un dato, Óptima Mayores ha abierto nuevas oficinas en Barcelona, Sevilla, Málaga, A Coruña, Vigo y Valencia.

Un producto en expansión

El potencial de este nuevo producto es enorme. En España hay más de ocho millones de personas de más de 65 años y con una vivienda en propiedad. Nada menos que 600.000 millones de euros invertidos en viviendas. Sin embargo, aquellos que quieran poner en el mercado las hipotecas inversas tendrán que pelear con un importante handicap: solo un 12% de estas personas saben de su existencia.

Sin embargo, no es el único producto. La patronal de las aseguradoras Unespa lleva el mismo tiempo que Cominges ha empleado para relanzar su negocio tratando de hacer calar seguros con renta vitalicia.  Este empuje se viene produciendo con insistencia desde 2015, cuando el Gobierno introdujo beneficios fiscales para mayores de 65 años que vendieran parte de su patrimonio. Unespa elaboró entonces una guía para entender la forma de beneficiarse de esta vía de ahorro.

De acuerdo con el folleto, entre ellas están la posibilidad de, mediante el pago de lo obtenido por la venta del elemento patrimonial, obtener unos ingresos para toda la vida eligiendo la periodicidad, sin la necesidad de tener conocimientos financieros y sin pagar impuestos por los primeros 240.000 euros, siempre que la renta se contrate en los seis meses siguientes a la venta.

Cuatro años después, los datos que maneja Unespa apuntan que las rentas vitalicias aseguradas ganan terreno como sistema de previsión complementario. A cierre del pasado año, 26.711 personas mayores de 65 años transformaron el dinero logrado con la venta de algún elemento patrimonial (por ejemplo, una segunda vivienda, fondos de inversión, acciones, etc.) en una fuente garantizada de ingresos de por vida, caso 10.000 más que un años antes. Además, estas rentas vitalicias acumulan un volumen de ahorro bajo gestión de 2.282 millones de euros, frente a los 1.611 millones con los que se cerró 2017.

Por otro lado, el Instituto Santa Lucía, en cuyo foro de expertos se encuentran los economistas de la talla de Guillermo de la Dehesa, Ángel de la Fuente, Ignacio Conde-Ruiz o Rafael Doménech, también lleva tiempo apostando por las hipotecas inversas como vehículo para completar el sistema público de pensiones ante la perspectiva de un creciente gasto en prestaciones y también en sanidad y dependencia. En su caso, el abanico de opciones se amplóa desde hipotecas inversas con rentas vitalicias diferidas o ventas de viviendas con usufructo, una fórmula que también están desarrollando con crecientes cifras de negocio Óptima Previsión o el Grupo Retiro.

¿Quién acude a una oficina?

Así es que todo apunta a que las entidades financieras, más allá de ese banco portugués asociado a Óptima Mayores, ampliarán poco a poco su cartera de hipotecas inversas. ¿Y quiénes serán los nuevos clientes? Ya no parejas en busca de una vivienda en propiedad con promesas de ser un negocio en el medio plazo, como antes de la crisis inmobiliaria.

Según datos aportados por Óptima Mayores, el perfil es el de una persona de 76 años, con una vivienda en la gran ciudad, valorada en algo más de 700.000 euros. Su motivación para contratar una hipoteca inversa es llegar mejor a final de meso poder pagarse asistencia a domicilio. Y otro dato importante, en el 57% de los casos son los familiares del cliente o el entorno del mismo, los que toman la iniciativa de la contratación del producto, ayudando en la toma de decisión y en la tramitación de la operación.