Menos comisiones y más transparencia: así te afecta la nueva ley hipotecaria

La nueva ley hipotecaria ha entrado en vigor este lunes. A partir de ahora, tanto los bancos como los clientes tendrán que tener en cuenta unas nuevas reglas del juego a la hora de hipotecar un inmueble. Más transparencia con el cliente, menos comisiones, unos requisitos de solvencia más exigentes o un nuevo reparto de los gastos son algunas de las novedades que encierra la nueva normativa.

El principal objetivo de la denominada Ley Reguladora de los Contratos del Crédito Inmobiliario es potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y la comprensión de los contratos hipotecarios y sus cláusulas.

Requisitos de solvencia más estrictos

A partir de ahora, las entidades financieras evaluarán en profundidad la solvencia del cliente. Se estudiará su situación de empleo, sus ingresos actuales y los previsibles durante el tiempo que dure el préstamo, sus activos en propiedad, su ahorro y los gastos fijos, así como los compromisos que ya haya adquirido. Cuando se rechace la solicitud del préstamo, el banco deberá informar por escrito y sin demora al cliente.

Información más clara

Las entidades financieras deberán facilitar al cliente toda la información necesaria para que entiendan las condiciones de su posible crédito. Entre otras cuestiones, el prestamista deberá informar al consumidor de las cláusulas que incluya el contrato, de los índices oficiales utilizados para fijar el tipo de interés de la hipoteca y un desglose de los gastos que conlleva la firma del acuerdo. El banco enviará el contrato al cliente con una antelación mínima de diez días antes de su firma.

Además, la figura del notario tendrá más peso en todo este proceso. Su labor consistirá en certificar que el banco ha cumplido con sus obligaciones y que el cliente comprende las condiciones de su hipoteca. Para ello, el notario asesorará de forma gratuita al consumidor y le hará un test de comprensión.

Reparto de gastos

Los bancos se encargarán de los gastos de gestoría, de las primeras copias del notario, de los gastos de registro de la propiedad y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Mientras, el cliente sólo se ocupará de los costes de tasación del inmueble y las segundas copias del notario. Este nuevo arreglo supondrá un ahorro de entre 500 y 1.000 euros para los clientes, según los cálculos de los expertos recogidos por Efe.

Limite de las comisiones

Otra de las novedades es la bajada a la mitad de las comisiones por amortización anticipada, es decir, de la cantidad que cobra el banco a los clientes cuando éstos adelantan todo o una parte del capital antes de que venza el plazo, como explican en el comparador Help My Cash. Cuando se trate de hipotecas de tipo fijo, la comisión máxima será del 2% durante los primeros 10 años y del 1,5% a partir de este periodo.

Adiós a las cláusulas suelo

Con la nueva normativa desaparecen las cláusulas suelo, la condición del banco que impedía al cliente beneficiarse de las caídas del euríbor -índice de referencia para fijar el tipo de interés de la mayor parte de las hipotecas de tipo variable en España-. Ahora, en las operaciones con tipo de interés variable "no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés".

Protección del cliente ante los desahucios

El cliente estará más protegido de cara a un posible desahucio. La banca sólo podrá iniciar este proceso si las cuotas impagadas superan durante la primera mitad de duración del préstamo al 3% del capital concedido o el impago equivalga a 12 cuotas mensuales. Si ocurre en la segunda mitad de vida del préstamo, el desahucio podrá comenzar cuando la cantidad no pagada equivalga a 7% o a 15 cuotas mensuales.

Críticas de los consumidores

La entrada en vigor de la nueva normativa ha sido recibida con algunas críticas por parte de algunas asociaciones de consumidores. Según Facua, "beneficia excesivamente a la banca ante los impagos", ya que "facilita el inicio de procedimientos de ejecución que derivarán en desahucios ante el impago de un número muy reducido de cuotas".

Esta organización asevera que la nueva ley "permite echar a las familias de las viviendas antes de que encuentren alternativas habitacionales y no impone la dación en pago a las entidades, que además seguirán haciendo negocio con los desahucios al quedarse con las viviendas por hasta la mitad de su valor de tasación".

Facua admite que "la norma incorpora mejoras para los consumidores, especialmente en materia de transparencia", pero lamenta que "se ha desaprovechado una gran oportunidad para proteger los derechos de los usuarios que atraviesan problemas económicos que les impiden pagar las cuotas hipotecarias durante un periodo de tiempo".

Normalidad en las notarías

Las notarias españolas han operado con total normalidad en el primer de aplicación de la nueva ley, en la que los notarios ya han comenzado a dar cita a los clientes para explicarles de forma detallada y personalizada la información precontractual de los créditos.

Desde el Consejo General del Notariado han explicado a Efe que, desde hace ya varios días, las entidades financieras que están conectadas a su plataforma Ancert, están volcando toda la documentación de los préstamos.

Según establece la nueva ley, tras recibir dicha información, los notarios deben confirmar que es completa, y explicársela al cliente en un plazo máximo de diez días antes de la firma de la hipoteca.

Igualmente, están obligados a realizar a los clientes un test de comprensión, y reflejar esa información en un acta notarial y, todo ello, con el objetivo de asegurar que el usuario sabe lo que firma.

Respaldo del Banco de España

Por su parte, el gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos, cree que la nueva normativa contempla criterios más estrictos en la concesión de créditos, por lo que dará seguridad jurídica y evitará litigios con la banca.

Eso sí, ha advertido de que la nueva regulación podría hacer que la banca trasladase al cliente los nuevos costes que ahora se le imputan, sobre todo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). A su juicio, esa posibilidad dependerá del grado de competencia del sector, que es muy elevado.

Aunque ha reconocido que todavía hay concesión de hipotecas que podrían estar superando el valor de la vivienda, el gobernador ha puntualizado que "el porcentaje de éstas es muy inferior a las que se otorgaban antes de la crisis" y ha valorado que vaya a haber menos litigios.