El pasado 16 de junio entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria. La finalidad de esta reforma es la aplicación de la directiva de la Unión Europea que aumenta la protección a los consumidores y, por tanto, será aplicable a hipotecas formalizadas con consumidores.

La mayoría de los artículos de la citada modificación de la Ley no afectarán a las hipotecas que se encuentren formalizadas antes del 16 de junio, a excepción de dos artículos muy concretos que tienen carácter retroactivo, por lo que sí que afectarán a todas las hipotecas. Uno de ellos abarata la conversión de una hipoteca variable al tipo fijo, mientras que el otro establece el plazo para ejecutar una hipoteca en el supuesto de impago, que se aumenta hasta un plazo mínimo de 12 impagos, en la primera mitad del plazo de la hipoteca, o de 15 impagos si es la segunda mitad del plazo.

Uno de los puntos más relevantes de esta reforma es el nuevo reparto de los gastos de constitución de las hipotecas, es decir, qué importes debe abonar la entidad financiera y cuáles el cliente. En este sentido, la institución que concede el crédito deberá abonar los gastos de la gestoría, registro, notaría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), así como su copia de la escritura, mientras que el cliente únicamente pagará el importe de la tasación de la vivienda y su copia de la escritura.

También se ha modificado cómo y cuánta información tiene que proporcionar la entidad que concede la hipoteca al cliente con la finalidad de que éste tenga pleno conocimiento del contenido de la escritura que va a firmar. Por tanto, se obliga al banco a dar mayor información.

Desde su entrada en vigor el papel de los notarios se hace más relevante. Ahora no se pueden limitar a leer en el momento de la firma la escritura. Es necesario que, como mínimo, un día antes de la firma reciban al cliente con la finalidad de informarle, de forma gratuita sobre el documento. Además, no podrán inscribir escrituras que contengan cláusulas abusivas.

Otro de los puntos introducidos en esta reforma es el abaratamiento de la amortización anticipada, es decir, la posibilidad de cancelar de forma total o parcial la hipoteca contratada. En estos casos, se regula una comisión máxima que la entidad de crédito puede cobrar al cliente y sólo lo podrá hacer si la amortización le genera una pérdida financiera.

Además, en el caso de hipotecas variables, transcurridos los primeros cinco años del plazo del préstamo, no será posible el cobro de ningún tipo de comisión por este concepto.

La reforma también entra a valorar el hecho de que hasta este momento los bancos siempre vinculaban a la concesión de la hipoteca la necesidad de contratar otros productos vinculados, por ejemplo, seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, domiciliación de nóminas, etc. Tras la reforma de la Ley Hipotecaria las entidades financieras únicamente podrán ofertar una reducción del tipo de interés si se suscribe alguno de estos productos, pero nunca negarse a su formalización.

Sin embargo, la ley determina dos excepciones: la primera es que sí pueden exigir la contratación de un seguro de daños y/o seguro de vida o de protección de pagos, pero el cliente no está obligado a contratarlos con el propio banco; y la segunda que pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestre que benefician al cliente, dejando al arbitrio del Banco de España la determinación de estos productos.

Con la finalidad de que el cliente pueda comparar ofertas, se obliga al banco a ofrecer al cliente dos ofertas por separado, una con la bonificación del tipo de interés y otra sin ella.

Por último, esta reforma también prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas de tipo variable, desapareciendo de este modo las llamadas cláusulas suelo.

Si tienes alguna consulta acerca de la nueva Ley Hipotecaria, te ayudamos en: info@zafrilla.com

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