El Ayuntamiento de Madrid, entonces comandado por Manuela Carmena, aprobó el pasado marzo una nueva normativa con la que buscaba poner freno al boom de pisos turísticos en la capital. La nueva regulación obligaba a los propietarios a obtener una licencia municipal para poder operar como vivienda de uso turístico.

Para conseguir el permiso el plan especial de Carmena exige que el piso turístico disponga de un acceso a la calle independiente, diferenciado al del resto de vecinos. Un requisito que en la práctica hacía imposible que cerca del 95% de los pisos turísticos de la capital pudieran seguir siéndolo y provocaba una “ilegalización masiva” de los mismos (como lo definió el entonces delegado de Desarrollo Urbano Sostenible del consistorio, José Manuel Calvo).

Cuando se puso en marcha el plan municipal la licencia era exigible sólo a las viviendas que se alquilaran más de 90 días al año. Pero un decreto aprobado por la Comunidad de Madrid inmediatamente después tumbó ese plazo y pasó a considerarse viviendas de uso turístico cualquiera que ejerza esa actividad desde el primer día.

Así que ahora todos los pisos turísticos de Madrid, según la normativa, deben contar con una licencia de uso terciario desde el primer momento. Pero hoy por hoy el Ayuntamiento de Madrid (ni con el equipo de gobierno de Carmena ni por el capitaneado ahora por José Luis Martínez-Almeida) ha concedido ninguna licencia. Ninguna. A ningún piso turístico. Y consiguientemente el parque de viviendas turísticas de Madrid al completo es ilegal.

Más pisos pese a las restricciones

Pese a la nueva normativa y sus restricciones, la oferta de pisos turísticos de la capital no ha dejado de crecer. Así lo confirma el contenido de las webs de los gigantes Airbnb y HomeAway, las dos mayores plataformas de alquiler y que controlan más del 90% del negocio de intermediación.

"El plan de Carmena no regulaba el alquiler, lo prohibía. Ninguna vivienda es legalizable", se quejan desde el Ayuntamiento

Ambos portales contaban con casi 21.500 anuncios de alojamientos en la ciudad de Madrid (14.550 eran de viviendas completas y más de 6.900 eran de habitaciones) el pasado agosto, un 10% más que un año antes, unos 2.000 alojamientos más, según los registros detallados de la web especializada Airdna a los que ha tenido acceso El Independiente, que confirman que se trata de un nuevo máximo histórico para ese mes.

Desde la asociación Madrid Aloja, que agrupa a unos 400 propietarios y gestores que operan unas 4.000 viviendas de uso turístico en la capital, los datos de este tipo de webs de análisis este años están distorsionados como consecuencia de la celebración de la final de la Champions League el pasado mayo en el Wanda Metropolitano. La asociación argumenta que muchos anuncios se incluyeron en plataformas como Airbnb y HomeAway con motivo del evento deportivo de manera esporádica y se han quedado en ellas aunque no sigan ofreciéndose para el alquiler en la actualidad.

Sin embargo, los datos de Airdna también muestran que los alojamientos que recibieron al menos una reserva durante agosto -por lo que sí que estaban efectivamente en activo, non sólo anunciados- también marcaron récord. Los alojamientos turísticos con reservas ese mes rozaron los 18.500 (más de 12.400 viviendas completas y más de 9.000 habitaciones independientes), un 33% más que un año antes.

El Ayuntamiento de Madrid reconoce que no dispone de una cifra oficial y exacta sobre el tamaño del parque de viviendas de uso turístico, pero lo sitúa “en torno a las 9.000” en toda la capital. De ellas, apuntan fuentes del área de Desarrollo Urbano del consistorio, aproximadamente 7.500 no figuran como tales en los registros de la Comunidad de Madrid y ninguna de ellas está registrada ante el Ayuntamiento. Esto es, ninguna de ellas tiene la licencia municipal obligatoria.

"Ninguna vivienda es legalizable"

El nuevo equipo de gobierno del Ayuntamiento responsabiliza directamente al Plan Especial de Hospedaje aprobado por Manuela Carmena de la situación de ilegalidad en que se encuentra actualmente todos los pisos turísticos.

"Toda irregularidad hay que cortarla vía inspección. Si no se legalizan los pisos, hay que aplicar disciplina", dice el que fue concejal de Urbanismo con Carmena

“No se ha podido otorgar ninguna licencia. El plan de Manuela Carmena no regularizaba la actividad [del alquiler turístico], sino que la prohibía directamente. Ninguna vivienda cumple con el requisito fundamental del plan: tener un acceso independiente respecto al resto del edificio”, ha llegado a sostener el nuevo delegado de Desarrollo Sostenible, Mariano Fuentes.

“Exigir accesos independientes es prohibir de facto todas [las viviendas turísticas], ninguna de ellas es legalizable”, así que el responsable del área de urbanismo del Ayuntamiento entiende que la normativa ha condenado al alquiler turístico a “la economía sumergida” en la capital.

La respuesta desde el equipo de Carmena que impulsó la actual normativa es clara. “Toda irregularidad hay que cortarla vía inspección. Si no se concede ninguna licencia y es imposible legalizar las viviendas turísticas, lo que hay que hacer es aplicar disciplina”, sentencia el ex delegado de Desarrollo Urbano José Manuel Calvo. “Se ha renovado el servicio de inspección para controlar irregularidades, y eso es buena noticia. Pero vemos cierta laxitud por parte del Ayuntamiento”.

Una nueva normativa en ciernes

Desde el Ayuntamiento se reconoce que ya se trabaja en una reforma de la normativa para hacerla “realista, porque la actual no lo es” y en la que, más que previsiblemente, se suspenderá la obligación de que los pisos turísticos tengan acceso diferenciado desde la calle. "Un plan que no prohíba de facto el alquiler turístico", subrayan.

El consistorio no emprenderá el cambio legal hasta reunirse con todos los implicados en la actividad (desde los propietarios de pisos y las plataformas online a las asociaciones vecinales) y hasta los tribunales se pronuncien sobre la regulación actual. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) estudia once recursos contra la norma, dos de los cuales han solicitado de manera cautelar la suspensión de la norma y que deje de aplicarse y sobre los que el alto tribunal se pronunciará de manera inminente.

De momento, el nuevo equipo de Desarrollo Urbano presume de haber reforzado la labor de inspección de las viviendas turísticas, con 862 visitas presenciales de los inspectores municipales entre junio y agosto. Y también subraya que durante el último año –con los dos equipos de gobierno de diferente signo político- el Ayuntamiento ha dictado más de 800 órdenes de cese de actividad de pisos turísticos por no cumplir diferentes exigencias legales.

El Ayuntamiento ha dictado 800 órdenes de cese de actividad en un año. Pero ningún piso turístico ha sido cerrado de momento

Hasta ahora el consistorio no ha cerrado ningún piso turístico pese a la multitud de órdenes de cese. Y es que el procedimiento legal para conseguirlo es muy largo: tras la orden de cese de actividad el propietario del piso debe presentar alegaciones; si el Ayuntamiento las rechaza, el dueño puede presentar un recurso reposición; una vez resuelto, el consistorio ya puede ordenar el cierre del piso; pero entonces el titular de la vivienda puede ir a los tribunales por la vía de lo contencioso administrativo. Del total de 800 órdenes de cese de actividad, unas 450 ya han sido recurridas. El resultado: no se ha cerrado ningún piso en Madrid.

“Confiamos en que las órdenes de cese de actividad se caigan cuando el Plan Especial de Hospedaje deje de tener validez, cuando los tribunales lo tumben”, explica Adolfo Merás, presidente de la asociación Madrid Aloja, que es una de las entidades que han presentado recurso ante el TSJM contra la normativa actual. “En efecto hay muchos procedimientos de cierre de viviendas turísticas en marcha. Otra cosa es que el Ayuntamiento formalice ningún cierre. Entendemos que el Ayuntamiento no llegue hasta el final con los cierres estando judicializada la propia regulación”.