El Banco de España cree que lo problemas de accesibilidad a la vivienda y las consiguientes ineficacias a nivel macroeconómico se pueden aliviar mediante algunas intervenciones públicas en el mercado del alquiler, según se desprende de un análisis sobre el mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019 realizado por la Institución.

"El funcionamiento del mercado de la vivienda, y de modo particular del alquiler residencial, es un factor relevante desde muchas perspectivas, como la macroeconómica, financiera y social", apunta.

Así, hace hincapié en que la existencia de situaciones de insuficiencia de la oferta de vivienda, "que derivan de dinámicas alcistas en los precios", puede generar "problemas" de acceso a la vivienda en determinados colectivos y crear ineficacias y riesgos en el funcionamiento de la economía y el sistema financiero.

Asimismo, el Banco de España ha alertado de que el "sustancial impacto" macroeconómico que tendrá la crisis sanitaria del coronavirus podría agravar tanto las dificultades de accesibilidad a la vivienda como los riesgos vinculados al mercado inmobiliario.

Impacto del coronavirus

La institución cree que existe una mayor incertidumbre de los efectos a medio plazo sobre el mercado inmobiliario del coronavirus, así como sobre el impacto de las medidas introducidas. "Conviene evitar que se generen distorsiones en el mercado del alquiler que acaben mermando su seguridad jurídica, lo que desincentivaría el necesario incremento de la oferta para absorber la demanda", indica.

No obstante, deja claro que, dada la ausencia de datos por la cercanía del coronavirus no analiza estos aspectos en este informe y afirma que, en todo caso, en su seguimiento habitual de los desarrollos macrofinancieros, abordará estas cuestiones en cuanto se disponga de información.

El Banco de España afirma que las dificultades de acceso a la vivienda por parte de los hogares en España se han agravado durante los últimos años, sobre todo en colectivos como los jóvenes o los hogares con rentas bajas y en las grandes áreas metropolitanas.

Desde 2013, la inversión real en vivienda de los hogares ha aumentado en un 47% y también han mostrado una pauta expansiva durante los últimos años indicadores como el inicio de obra nueva residencial o el empleo en el sector de la construcción.

No obstante, desde mediados de 2018 se ha observado una moderación del crecimiento de la oferta inmobiliaria, hecho que, según el Banco de España, es compatible con la desaceleración de la economía española y el deterioro de las perspectivas económicas a medio plazo.

Según la institución, un determinante clave de los bajos niveles de oferta en el sector inmobiliario en comparación con otros ciclos expansivos anteriores es el reducido crecimiento de la población de los últimos años.

No obstante, también remarca que el elevado 'stock' de vivienda sin vender que se acumuló durante la última crisis es otro de los condicionantes detrás de los reducidos niveles de nueva oferta.

Respecto a los precios de compraventa y las transacciones, apunta que el precio de la vivienda ha presentado una trayectoria de crecimiento sostenida en los últimos años, tras el intenso ajuste durante la crisis, y que las transacciones han avanzado de forma significativa durante los últimos años, sostenidas por el segmento de vivienda usada por la "reducida" iniciación de nuevas viviendas.

Moderación de los precios y las transacciones

Pese a ello, dice que se observa una moderación en el crecimiento de los precios y las transacciones desde mediados de 2018 y que, en el caso de las compraventas, la desaceleración ha sido "especialmente acusada".

"La intensidad de esta desaceleración se explicaría, en parte, por el proceso de adaptación a la nueva normativa del mercado de crédito inmobiliario, que entró en vigor en junio de 2019 y que llevó durante los primeros meses de aplicación a una ralentización de las operaciones", explica.

El Banco de España cree que esta regulación introdujo mejoras importantes en la protección de los consumidores y una mayor seguridad jurídica, "que deberían conducir en el medio y largo plazo a un mejor funcionamiento de este mercado".

Aumento significativo de los precios del alquiler

Sobre el mercado del alquiler, afirma que los precios también han aumentado "de forma significativa" durante los últimos años, incluso a un ritmo superior al de las compraventas. "Aunque no existen precios oficiales de alquiler de vivienda, la información proporcionada por los portales inmobiliarios evidencia un fuerte incremento de los precios desde 2014", añade.

Este repunte se debe al aumento de la demanda, especialmente en el caso de los jóvenes, que responde "a los cambios habidos tras la crisis iniciada en 2008 en la situación del mercado laboral y de crédito, así como a la fiscalidad de la vivienda".

El Banco de España resalta que la incertidumbre asociada a la situación del mercado de trabajo (contratos temporales y alta tasa de desempleo) ha podido desincentivar las decisiones de los jóvenes de invertir en activos inmobiliarios, "habiendo preferido muchos de ellos alquilar en lugar de adquirir su vivienda de residencia".

Además del aumento de la demanda del alquiler de los jóvenes, el Banco de España dice que el repunte viene motivado por la oferta, porque el mercado del alquiler tiene un escaso tamaño y por la aparición de plataformas que han abierto el mercado tradicional de los apartamentos turísticos a otras viviendas cuyo uso era residencial o que estaban vacías.

Sin embargo, dice que la evidencia de los desplazamientos de vivienda residencial hacia la actividad turística y de su impacto en los precios inmobiliarios a nivel nacional e internacional "es aún escasa".

El estudio también incide en que el gasto de vivienda en alquiler como proporción de la renta de los hogares ha ido aumentando y que ha crecido también la proporción de hogares para los que el gasto en alquiler de la vivienda excede el 30% de su renta.

Debido a las implicaciones que el mercado inmobiliario tiene para el conjunto de la economía, el Banco de España afirma que está desarrollando distintas herramientas analíticas e indicadores de alarma temprana.

A nivel internacional, según explica, las políticas se han centrado en aliviar la escasez relativa de vivienda en arrendamiento y en contener las subidas acusadas de los precios del alquiler, y añade que esta experiencia internacional muestra "la complejidad en el diseño y la implementación de políticas de vivienda en el mercado del alquiler".

La institución considera que la efectividad de las políticas en el mercado del alquiler residencial dependen de su interacción con la situación macroeconómica, de los condicionantes locales del mercado de la vivienda y de su articulación conjunta con otras políticas como las fiscales y laborales, que también afectan a la dinámica de las rentas de los hogares que demandan una vivienda en alquiler.

Lo más efectivo es incrementar la oferta

Desde su punto de vista, las políticas más efectivas son las que incrementan de manera estable la oferta de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables, ya que "es la fórmula más apropiada para atacar de manera persistente las causas que explican el incremento excesivo de los precios".

"En el diseño de este tipo de políticas resulta esencial evitar un efecto desplazamiento por parte de la provisión pública que reduzca la oferta privada y que, por lo tanto, merme la eficacia de estas medidas", añade.

También afirma que podrían considerarse políticas centradas "en detectar y recalibrar" aquellos componentes de la regulación urbanística y del uso del suelo que dificultan la disponibilidad de viviendas en áreas tensionadas.