La regulación del alquiler en Cataluña apenas incide en los precios pero destruye la oferta

El pasado 18 de septiembre se aprobó en Cataluña la Ley autonómica que regula los precios del alquiler en Barcelona y otros 60 localidades de la comunidad. En apenas medio año, ya son evidentes las primeras consecuencias: la oferta se ha desplomado en los municipios regulados, la presión de la demanda o demanda relativa se traslada a estas zonas en perjuicio de los situados en el resto de Cataluña, y los precios han caído de manera similar a los de Madrid, pero con mayor incidencia en la capital.

idealista ha auditado los datos del stock, demanda relativa y los precios en estos primeros seis meses de control de alquileres. Las conclusiones son evidentes, más aún si se comparan con el otro gran mercado del alquiler español: Madrid capital y la Región, donde no hay regulación de precios. El impacto a corto plazo ya perjudica de manera notable a los futuros inquilinos, que si ahora quieren alquilar una vivienda en alguno de los 60 municipios regulados se encontrarán mucha menos oferta y precios similares a los que había antes de la entrada en vigor de la regulación.

La Ley 11/2020, del 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, aprobada por el Parlamento catalán no sin controversia y polémica en el sector, regula los precios de los arrendamientos en 61 municipios de esta comunidad autónoma declarados como “áreas con un mercado de la vivienda tenso” desde el 22 de septiembre.

Desde su puesta en marcha, en plena crisis del coronavirus, lo que ha venido a demostrar es que la oferta se ha reducido, mientras la presión de la demanda se ha incrementado. En la comparativa entre Barcelona y Madrid, la ciudad catalana ha visto reducir la oferta de pisos en alquiler de manera significativa (-10,2%) desde septiembre, mientras que en Madrid el stock se ha incrementado en un 1,7%, según los datos de los anuncios publicados en el principal marketplace inmobiliario en España, Italia y Portugal.

El stock de pisos en el mercado del alquiler se ha más que duplicado durante 2020 en ambas capitales, una de las consecuencias de la pandemia del coronavirus en el mercado de arrendamiento de viviendas. Pero mientras esa tendencia se mantiene constante en Madrid, en Barcelona se aprecia una caída significativa de la oferta por la limitación a los precios del alquiler desde el pasado septiembre.

Por otra parte, los precios se siguen ajustando en ambos mercados, aunque con una mayor incidencia en Madrid (-3,4%) frente a Barcelona (-3%), siempre comparando las rentas de alquiler desde la semana en que se pus oen marcha la medida catalana en septiembre hasta la última semana de febrero.

 A su vez, la presión de la demanda en la capital catalana se ha incrementado en un 7,2% frente a septiembre, lo que tensiona aún más la búsqueda a los demandantes de pisos de alquiler. La capital de España, en cambio, va por el camino contrario y tras el verano, la demanda relativa se ha reducido en la capital en un 6,3%.

Con motivo de la pandemia, la demanda relativa de viviendas en alquiler en ambas capitales prácticamente se detuvo durante los meses de confinamiento en los hogares para repuntar a partir de abril y mayo. Ahora se encuentran levemente por debajo del promedio de los últimos dos años. La demanda relativa se calcula a partir de los contactos recibidos por los anuncios publicados en idealista.

Comparativa de todos los municipios regulados

Ampliando el análisis a los 61 municipios en los que se puede aplicar un límite a los alquileres de la vivienda principal de los inquilinos, se puede observar que los efectos de la regulación son mayores que en la ciudad de Barcelona.

El stock de casas en alquiler ha descendido casi un 12% en los municipios regulados, mientras que si lo comparamos con un mercado semejante por volumen de viviendas como el de la Comunidad de Madrid, se ve que en la región madrileña el stock ha aumentado hasta un 2%.

El ajuste de los precios, sin embargo, ha sido más pronunciado en la provincia de Madrid (-3%) que en el conjunto de municipios regulados de Cataluña (-2%) desde septiembre. Por tanto, el ajuste en un mercado no regulado está siendo más severo que en las zonas reguladas.

En el caso de la demanda relativa, se puede apreciar cómo en las localidades catalanas con límite de alquileres, la presión de la demanda se ha incrementado en un 10,4%, mientras que desciende hasta un 7% en el conjunto de la Comunidad de Madrid. Los precios regulados atraen a un mayor número de personas hacia unos mercados que se están viendo tensionados por la falta de oferta.

La pandemia del coronavirus no ha ocultado el fracaso de la regulación de los alquileres en Cataluña con una reducción del stock desde su puesta en marcha, lo que podría tensionar aún más estas áreas por la falta de producto a medio y largo plazo.

El alquiler en Cataluña: regulado vs. no regulado

 Otra de las consecuencias que se está desarrollando con el control de las rentas en Cataluña es el aumento de la brecha entre los municipios regulados y los no regulados. Mientras la demanda relativa en las zonas con un límite a los alquileres se ha incrementado un 10,4%, en aquellas localidades no reguladas ha descendido más de un 13%, lo que está provocando un aumento de la presión sobre las zonas ya tensionadas previamente.

El stock de casas en alquiler en las localidades sin regulación, que supone menos de un 10% de las viviendas en arrendamiento en Cataluña, apenas ha visto caer el número de viviendas en el mercado en un 1,2%, mientras ya comentamos la caída de casi un 12% en los municipios con control de alquileres. La falta de nuevo producto en estos mercados regulados a medio y largo plazo puede añadir más presión de la que ya tienen.

  Finalmente, en la comparación de precios de ambas áreas, las rentas de las zonas reguladas de Cataluña han bajado un 2% frente al incremento en los municipios no regulados del 1,3%.