Si está pensando en comprar una vivienda, es un buen momento para conseguir un préstamo hipotecario en las mejores condiciones. Es el consejo de Juan Villén, director de Idealista/hipotecas, que analiza para El Independiente la situación de los mercados inmobiliario e hipotecario en este arranque de curso.

«Hay buenas perspectivas para esta recta final del año». Primero, porque «se mantiene el interés de los consumidores por la adquisición de vivienda, y la oferta es suficiente para que el volumen de transacciones se mantenga elevado», explica Villén. La pandemia hizo crecer la demanda familiar de viviendas más grandes y con jardín en las afueras. Pero el mercado en el centro de las ciudades sigue estable. Además, «la obra nueva está creciendo a niveles que no veíamos desde hace quince años».

Si 2021 comenzó con la firma de las últimas operaciones retenidas por la pandemia, se adentra en el último trimestre con un factor de estímulo añadido: la previsión de inflación. En época de incertidumbre «y a falta de inversiones alternativas, el sector inmobiliario vuelve a ser un refugio para los ahorradores».

Crédito abundante y 'barato'

Un segundo aspecto que alienta el optimismo para este arranque de curso es la situación favorable del contexto hipotecario. «Los bancos tienen mucha liquidez y necesitan prestar. Así que hay mucha competencia por captar clientes. Además, los tipos y la financiación a largo plazo siguen bajos. Las entidades están haciendo ofertas de préstamos hipotecarios a tipo fijo y 30 años por debajo del 1 por ciento», apunta el responsable de Idealista/hipotecas. Esta fuerte competencia hace que se puedan negociar condiciones muy favorables sin contratar productos adicionales que no se desean.

Es importante conseguir ofertas personalizadas de diferentes bancos y contrastar todas las variables antes de elegir

juan villén, idealista/hipotecas

El escenario favorece también a aquellos clientes que ya tienen un préstamo y están pensando en moverlo a otra entidad para mejorar sus condiciones. «El interés de los bancos por captar negocio se está trasladando a las subrogaciones. Esto normalmente se produce cuando hay caídas de tipos de interés. Pero la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, una ley pro consumidor que ha facilitado y simplificado el procedimiento y los requisitos, está favoreciendo el cambio. Ciertas entidades han empezado a ser más agresivas con esa política».

En este entorno crediticio y de tipos, la disyuntiva recurrente, tipo fijo o variable, tiene fácil respuesta para Villén: «Hace tiempo que el gap o diferencia de coste entre una modalidad y otra está en niveles mínimos. En cualquier caso, nosotros recomendamos a los clientes que opten por una hipoteca variable solo si tienen un volumen de ahorro o un nivel salarial suficientes para asumir una posible subida acelerada de tipos».

Un obstáculo: la falta de ahorro

La asignatura pendiente del mercado español sigue siendo el acceso a los préstamos de aquellos clientes, normalmente jóvenes, que, aunque tienen unos ingresos estables, no cuentan con el ahorro inicial necesario. «Después de la última crisis, los bancos aprendieron que no pueden prestar a cualquiera. Tanto el Banco de España como el BCE mantienen una estrecha supervisión para que no se relajen los requisitos. En ese sentido, la falta de ahorro sigue siendo un hándicap para acceder a la primera vivienda. Aunque las cuotas sean bajas y por tanto la capacidad de pago no sea un problema, el obstáculo está en contar con ese mínimo del 20 por ciento del precio total más los gastos de la operación», que en las grandes ciudades suma un mínimo de entre 50.000 y 60.000 euros. 

Un problema que para Villén tiene difícil solución, al menos en nuestro país. «Para estos casos siempre ha habido tres alternativas. Una es que una aseguradora cubra el riesgo que supera el exceso de tolerancia del banco más allá del 80 por ciento del valor total. Después del boom, este tipo de producto dejó muchos impagos. Es una modalidad habitual en otros países, pero ahora mismo ningún banco español está ofreciéndola activamente».

La segunda alternativa pasa por el respaldo público. «En Reino Unido o en Italia hay programas para que por medio del aval estatal los bancos puedan prestar a jóvenes que adquieren su primera vivienda. Este es un tema que surge en todos los foros del sector, pero aquí de momento no parece viable, dada la situación de endeudamiento público que atraviesa España. La tercera vía implica que los bancos asuman más riesgos. Algunos están haciendo pruebas, ofreciendo plazos a 40 años, intentando algo más del 80 por ciento de financiación... Pero son avances tímidos que no resuelven el problema».

En busca de la mejor oferta

Estamos, en definitiva, en un buen momento, que previsiblemente se extenderá a 2022, para conseguir una hipoteca en las mejores condiciones. Villén recomienda planificar, informarse y comparar antes de elegir con qué banco quedarse. «No basta recurrir a un simple comparador web. Hay bancos que no van más allá de las condiciones que publican, pero estamos viendo que muchos sí están negociando cliente a cliente. Así que es importante conseguir ofertas personalizadas de diferentes bancos y contrastar todas las variables antes de elegir. Esa es parte de la filosofía del servicio de Idealista/hipotecas. Ayudamos a que las personas puedan conseguir, sin patearse las sucursales, ofertas personalizadas y aprobaciones de varios bancos». Todo ello de manera gratuita.