Por qué no estamos viviendo una burbuja inmobiliaria pese a las cifras del sector

El sector inmobiliario está viviendo un momento “dinámico” y muy positivo. Lo dicen los expertos consultados y las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE). De hecho, los últimos datos publicados por el INE, correspondientes a las operaciones de compraventa de viviendas del mes de septiembre, son de récord. 53.410 operaciones, un 40% más que el mismo mes de hace un año y la cifra más alta desde abril de 2008.

Estas cifras han llevado a cuestionar si estamos a las puertas de una nueva burbuja inmobiliaria, en la que los ahorros acumulados durante los meses de confinamiento están motivando la inversión en inmuebles. No obstante, los expertos dan claves sobre por qué no estamos viviendo una nueva burbuja.

Compraventa de viviendas entre 2007 y 2021

_{Fuente: Instituto Nacional de Estadística}

“El número de compraventas ha crecido un 40%. Son datos que necesitan de contexto para entenderlos. La pandemia, y sobre todo los confinamientos, provocaron un súbito parón en todas las operaciones y una caída brusca y simultánea de todos los indicadores. La apertura del mercado y la recuperación de la confianza de los compradores (gracias a los exitosos procesos de vacunación, las hipotecas históricamente baratas y los ahorros generados por las familias durante estos meses) fue devolviendo el apetito a la demanda que dio comienzo una rápida escalada para volver a la situación prepandémica cuanto antes”, explica Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, en declaraciones a El Independiente.

No obstante, Iñareta cree que “basta un simple vistazo para entender que los valores que estamos alcanzando no corresponden a un sobrecalentamiento sino que se sitúan en los valores razonables que hubieran alcanzado de no haber tenido lugar la pandemia”.

Los precios

Uno de los primeros valores a tener en cuenta son los precios de las operaciones que se están realizando. “Actualmente, a pesar de los grandes números de operaciones e hipotecas, (los precios) siguen creciendo por debajo del 5% interanual (3,7% en el mes de octubre). El crecimiento en Madrid es aún menor (0,8%) y en Barcelona se siguen produciendo caídas (-4,3%)”, insisten desde Idealista.

En la misma línea se expresa Emiliano Bermúdez, subdirector general de Donpiso, que opina que “no parece que existan indicios sólidos para pensar que estamos a las puertas de una burbuja inmobiliaria. Se demuestra por la subida de los precios que, de momento, es una subida moderada y debemos esperar a ver lo que ocurre en los próximos trimestres”.

La financiación

El director de Estudios y portavoz de pisos.com, Ferran Font, señala que “la anterior burbuja fue más crediticia que del sector inmobiliario”. Por ello, indica que otro dato a tener en cuenta es el de las hipotecas en relación a las transacciones.

Según los datos de Estadística, recogidos en el gráfico que precede a este párrafo, se puede observar que las hipotecas sobre viviendas constituidas en agosto de este año -último dato disponible- son prácticamente un tercio de las que se constituyeron en 2006 o 2007. Además, según datos de Registradores de España, el número de transacciones en los últimos 12 meses asciende a 534.386 frente a las más de 800.000 que se produjeron en 2007.

Font también remarca que mientras que las hipotecas sobre transacciones representaban el 150% en 2007, éstas son ahora de alrededor del 70%, por lo que descarta que haya una "sobrefinanciación" que sí sería una señal de burbuja o sobrecalentamiento.

El problema de la época de la burbuja -prosigue el presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), Pedro Fernández Alén- es que "había barra libre de financiación y ahora está limitada". "Ahora el banco se tienta las ropas antes de darla", remata.

Precisamente, desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI) de España subrayan que por aquel entonces había "gran facilidad en la financiación hipotecaria, donde conseguir incluso más del 100% del importe de la compra resultaba relativamente fácil". "La financiación ya no es tan 'alocada' como antes. El crédito sigue fluyendo, pero ahora con mucha más 'precaución'. Las entidades financieras también han aprendido", dicen.

Obra nueva

Otro dato a tener en cuenta es el del número de viviendas de obra nueva que se están vendiendo con respecto al total. El subdirector general de Donpiso explica que "en el 2005 en España se vendían cerca de 900.000 viviendas de las cuales 350.000 eran de obra nueva y en el año 2019 en España se vendieron 501.000 de las cuales poco más de 90.000 eran de obra nueva".

"Esto no es un boom de vivienda; no estamos en 700.000 viviendas otra vez ni llegamos a las 100.000 de vivienda nueva", abunda Fernández Alén. Con los datos más recientes, se comprueba que la diferencia es notable. En septiembre se realizaron 53.500 operaciones de compraventa, mientras que en mismo mes de 2007, fueron 61.723.

Y las de vivienda nueva solo han sido 10.900, mientras que por aquel entonces alcanzaban las 28.000. "Insisto. No hay un boom, sino que con la pandemia nos hemos dado cuenta que haciendo un pequeño esfuerzo podemos ganar mucho confort en casa y que con las ayudas europeas se va a poder hacer rehabilitación", concluye.

De lo que no escapan esas obras de vivienda nueva así como las reformas y rehabilitaciones es del aumento del precio medio de los materiales. Según la CNC, en los últimos meses han subido el 22,2% el precio medio de las obras. A ello se suma el desabastecimiento de muchas materias primas que retrasa la ejecución de los proyectos y los encarece.

Además, preocupa especialmente la escasez de mano de obra cualificada en nuevas profesiones, que puede poner en riesgo la ejecución de los fondos europeos que recibirá el sector de la vivienda fundamentalmente para rehabilitación.

Entre otros factores que diferencian la actual situación de la previa al estallido de la burbuja, desde el CGCOAPI aseguran que en este momento no existe el factor poblacional que provocó la situación. "Más bien podríamos hablar de la aparición de una 'demanda retenida' desde 2008 a estos momentos. Una demanda limitada en el tiempo, que llevará al agotamiento de la misma, volviendo en unos meses (o pocos años) al mercado normal'", dicen.

A la vista de todo lo anterior, "no creemos que se den las mismas circunstancias que llevaron a la anterior burbuja inmobiliaria, pero hay que fomentar el que aparezca oferta tanto en venta como en alquiler, para evitar una nueva escalada de precios derivada de la diferencia entre oferta y demanda", sentencian.