El auge imparable del comercio electrónico ha disparado el interés de los inversores inmobiliarios en activos logísticos. Junto a de los hoteles, es uno de los segmentos que más crece desde la llegada de la pandemia.

"Cada vez hay más fondos e inversores privados que están buscando la inversión aquí porque ven que es un sector con un recorrido a medio y largo plazo sólido y controlado", explica Luis Butragueño, director del departamento de M&A y Real Estate de A&G Banca Privada.

Hace solo unos días, Savills Investment Management (Savills IM) anunciaba la adquisición por 95 millones, en nombre de su fondo de inversión Vestas, de una cartera de tres activos logísticos en España que el fondo británico Roebuck Asset Management tiene alquilados al gigante del ecommerce Amazon en Valladolid, Murcia y Alicante.

Se trata de un segmento en crecimiento que ha experimentado un cambio "radical" en los últimos ocho años. Desde la firma auguran para el mismo "un crecimiento robusto" en los próximos años y ahora mismo creen necesario que se asiente tras haberse visto algo desbordado por la reactivación de la economía tras la pandemia.

Para el responsable de A&G es clave a la hora de invertir en este tipo de activos "entender el mercado de la logística". Si hace unos años servía con hacerse con una nave buena y bien ubicada, y encontrar a un buen operador, a día de hoy es necesario entender la logística como una red global.

Por eso, dice Butragueño, el sector logístico "es el activo más complejo del sector inmobiliario" porque se depende de un gran universo de operadores que mueven una gran variedad de mercancías. Esto hace que haya necesidades muy diferentes en función del tipo y del tamaño de las mismas. Aunque sean los mismos operadores, los márgenes operativos entre las diferentes divisiones pueden ser muy distintas también.

Además, en el propio diseño de las instalaciones también requiere particularidades muy distintas en función de si serán para almacenamiento, procesamiento, transbordo o última milla. "Para invertir en el sector logístico y obtener valor añadido hay que conocer específicamente las necesidades de cada operador", remarca. Si no, hay riesgo de fuga en cuanto cambien los requerimientos de la empresa.

Pero además, cada vez está cobrando mayor importancia una buena elección de la localización. "El sector logístico es un sector de céntimos y estar ubicado en un punto o a cinco kilómetros de ese punto puede hacer perder dinero a un operador", agrega. Además, esos operadores se mueven dentro de una red propia por todo el territorio y es clave invertir en aquellos lugares donde de verdad se facilite el almacenamiento o distribución.

En este sentido, Butragueño cree que son tan importantes los activos ubicados en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona, como todos aquellos repartidos por las provincias. "Invertir en estos activos de tamaño un poco más pequeño es fundamental y vemos operaciones de gran volumen en ciudades impensables hace unos años", destaca.

"A nuestro juicio, los subsectores de logística urbana y de última milla, activos industriales ligeros y almacenamiento refrigerado ofrecen actualmente oportunidades de diversificación a los inversores, al estar beneficiándose tanto de la tendencia a largo plazo hacia una circulación más rápida de los bienes como de la limitada oferta de suelo urbano", destaca un reciente informe de la gestora internacional Savills Investment Management (Savills IM).