Se avecina la tormenta perfecta en el sector de las hipotecas. La inflación desbocada ha obligado al Banco Central Europeo (BCE) a dejar de ser un sujeto pasivo a tomar la iniciativa para frenar el encarecimiento de los precios. Con un IPC en España del 6%, la institución de Christine Lagarde se prepara para incrementar los tipos de interés. La decisión no ha pasado desapercibida para el sector bancario y el euríbor, índice de referencia para cuantificar el coste de los préstamos al hogar, se ha estremecido considerablemente en las últimas semanas, provocando un encarecimiento en dichas transacciones.

Basta con repasar el comportamiento del euríbor desde que Lagarde dijera que el BCE debería tomar decisiones ante la inflación hace semana y media. El índice de referencia hipotecario ha mejorado 11 puntos básicos. Así, permanecía el pasado 3 de febrero, día de la reunión del BCE, en el -0,423%, este viernes se situó en el -0,325%.

Esto ha provocado que en el sector bancario ya se muevan fichas. “En el mercado hipotecario se deja notar esta reacción, sobre todo en las hipotecas firmadas a tipo variable”, argumenta Juan Villén, director de Idealista Hipotecas. “Las que se mueven según el índice de referencia (variable) van a ser más caras a final de año”, arguye en conversación con El Independiente.

Cuestionado sobre cuál es la cantidad aproximada de encarecimiento de una hipoteca (a tipo variable), el experto recalca que en un crédito concedido a día de hoy de 150.000 euros respecto a 2021 “puede encarecerse en unos 150 euros año”. Fuentes financieras, en este sentido, argumentan que la banca ya trabaja en un escenario de alza de 20 puntos básicos durante este año.

Desde Helpmycash en este contexto señalan que los hipotecados a tipo variable seguirán pagando unas cuotas muy bajas, “aunque algo más caras que las que abonaron en 2021”. Cabe destacar que el euríbor cotiza actualmente en mínimos históricos: se ha mantenido por debajo del 0% desde el 2016 y batió su récord negativo en enero de 2021, cuando alcanzó un valor del -0,505%.

En este sentido, el experto de Idealista recalca que “la diferencia de porcentajes de TAE es de unas cuatro décimas” por lo que la subida “no es tan cuantiosa como la que se ha producido en otras ocasiones”. Con todo, desde Idealista se insta a “guardar la calma” y “esperar a la decisión del Banco Central Europeo” que, previsiblemente, será en marzo.

Revisión en las fijas

Con un horizonte en el que se vislumbra una subida de tipos de interés, fuentes financieras explican que a la entidad bancaria “no le quedará más remedio que subir los precios actuales porque dejarían de obtener rentabilidad positiva”. 

A pesar de estas revisiones por parte de la banca, desde Idealista se insiste en que “los interesados en firmar hipotecas se decanten en la firma de tipo fijo frente a las variables”. Villén remarca que “ante la inestabilidad y el miedo de incrementos mensuales de las cuotas, los clientes optan por no correr riesgos”. De hecho, las fuentes bancarias consultadas aseguran que ya se empieza a notar cómo las personas que tienen a cargo un crédito a tipo variable lo cambian a fijo. “Prefieren pagar una penalización por hacer esta tramitación que no ver en riesgo su cuantía mensual”, narran.

Firmas hipotecarias

Los diferentes expertos consultados hablan de “un cambio de tendencia” en la firma de hipotecas, si bien desde 2021 ya se dejaba entrever el sorpasso de los contratos acordados por tipo fijo que de los de variable. 

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero y noviembre de 2021 se firmaron 384.596 hipotecas sobre viviendas. Esta cifra supone un aumento del 23,6% respecto al mismo periodo del año 2020, y un 16,3% más de las que se firmaron en 2019. Con estas casi 385.000, la firma de hipotecas se sitúa en niveles similares a los del año 2011.

El 67,5% de las hipotecas contratadas en España durante 2021 son hipotecas a tipo fijo, una cifra que sigue creciendo mes a mes y que todo hace indicar que seguirá creciendo.

Este aumento significativo de la firma de hipotecas, relatan desde el sector bancario, se debe a que las entidades han cambiado su política de condiciones. "En la actualidad vemos que los bancos cubren hasta el 90 o hasta el 100% de los créditos mientras que anteriormente no superaba el 80%".

Las mismas fuentes dicen que esto se debe a que los bancos han visto "cómo muchos jóvenes tienen poder adquisitivo de sobra" para poder pagar la cuota mensual si bien no han podido ahorrar por diversos motivos como el del pago de un alquiler. "No son créditos dudosos, al contrario. Se dan a personas que se iniciaron hace poco más de cinco años al mercado laboral y que tienen buenas condiciones salariales", apuntan.

Impacto en la vivienda

"A corto plazo, el impacto que podría tener es relativo. Pero a medio-largo plazo si los tipos crecieran de una manera desmesurada seguro que tendrían un impacto fuerte en el mercado", dice Ferrán Font, directos de estudios del portal inmobiliario Pisos.com.

Ese impacto -añade- podría darse a través de "una reducción de las compraventas" y trasladarse después a los precios. "Al bajar la capacidad de la demanda los propietarios, tendrían que adecuarse a esta nueva situación", explica. Aunque de cambiar las condiciones actuales, "no se facilitaría tanto la compraventa, pero tampoco significaría un freno porque normalizaríamos la situación de los tipos a no ser que registraran un cambio radical", abunda.

"De producirse tal subida, el impacto principal se produciría en el precio de la vivienda", coincide Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa. Y vaticina que una elevación de los tipos "podría provocar en un momento dado, un adelanto de las operaciones y que ciertas decisiones de compra se aceleren".

Como recuerda Josep Vera, director de desarrollo de negocio del portal Hipotecas.com, actualmente estamos ante una de las mejores ofertas de hipotecas de la historia, tanto a tipos de interés fijos como variables.

Por este motivo, las hipotecas a tipo fijo son cada vez más comunes y considera que la tendencia "casi con total probabilidad se mantendrá durante el 2022". Los cálculos apuntan a que cerca del 70% de las hipotecas contratadas en este año serán de esta modalidad.

Por otro lado, prevé que la retirada de estímulos para combatir la inflación por parte del BCE pueda provocar ligeras subidas en los tipos a largo plazo, sobre todo a partir del verano, aunque no espera unas subidas radicales que vayan a encarecer la oferta hipotecaria.

En todo caso, considera "muy recomendable" que los compradores aprovechen la situación actual de bajos tipos de interés en las hipotecas fijas que garantiza una estabilidad de cuota durante toda la vida del préstamo.