El Gobierno ha decidido limitar por Real Decreto a un 2% la subida del precio de los alquileres en aquellos contratos que deban revisarse entre abril y junio. La medida del Ejecutivo forma parte del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania y está pensada para proteger a los inquilinos de la alta tasa de inflación actual. Afectará tanto a pequeños como a grandes propietarios, aunque con alguna diferencia.

¿Cuándo entrará en vigor?

Se trata de una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, que impedirá subidas superiores al 2%. Tendrá efectos desde la entrada en vigor del real decreto-ley (a lo largo de esta semana) hasta el próximo 30 de junio.

¿Cómo se articula legalmente?

En lugar de cambiar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el Ejecutivo prevé dictar una excepción temporal a la norma. Y en lugar de vincularse la subida al crecimiento del IPC -como recogen la mayoría de los contratos de alquiler-, deberá referenciarse al Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que por su propia definición no puede subir más de un 2% ni bajar del 0%.

¿Qué diferencia a los pequeños propietarios de los grandes tenedores?

Los primeros tendrán la posibilidad de negociar con sus inquilinos una subida superior a ese 2% fijado por el Gobierno. Aunque si ambas partes no llegan a un acuerdo, el aumento de la renta no podrá superar ese umbral. En cambio, en el caso de aquellos propietarios con más de 10 viviendas en propiedad, el pacto a alcanzar entre propietario e inquilino no podrá suponer un incremento superior a la variación anual del citado IGC. En ningún caso se impide que decidan no aplicar ninguna subida o que pacten una inferior al 2%.

¿Cuántos hogares se verán beneficiados de la medida?

No existen registros públicos que permitan hacer una estimación al respecto, pero según datos facilitados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en España hay cerca de 3,2 millones de hogares viven de alquiler. Si los contratos se repartieran uniformemente a lo largo de todos los meses del año, en los tres meses de aplicación de la medida podrían verse afectadas hasta 900.000. Sin embargo, hay épocas del año donde se realizan más formalizaciones de contratos que en otras.

¿Qué piensa el sector inmobiliario?

Precisamente, la intervención del Gobierno en el mercado provoca duras críticas por parte de los asesores y agentes inmobiliarios, pese a que es teóricamente más suave que la congelación de rentas que proponía Unidas Podemos. Los expertos consultados coinciden en que provoca inseguridad jurídica al cambiar las reglas de juego sobre contratos ya firmados y recuerdan que muchos caseros estaban renunciando a aplicar subidas de ese calibre a los inquilinos ante el riesgo de impagos.

La medida "no hace más que agregar inestabilidad al marco jurídico del valor de la vivienda como inversión, empobreciendo a los propietarios", critica Verónica Parellada Eller, fundadora y CEO de la plataforma inmobiliaria Inmoself.

"Parece ser que a los únicos que no les afecta la crisis, según el Gobierno, es a los propietarios de inmuebles, aunque no tienen en cuenta que la mayor parte son pequeños propietarios y que las rentas de los alquileres es una manera de complementar sus ingresos", añade Montse Moreno, vicepresidenta de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI).

¿Qué efectos tendrá sobre el mercado?

La limitación "genera un ruido que el mercado no necesita a día de hoy", dice Ferrán Font, director de estudios del portal inmobiliario Pisos.com. Recuerda que la posible limitación de precios del alquiler como consecuencia de la aplicación de la nueva Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno ya ha provocado cierta incertidumbre. En su opinión puede provocar un alza de precios o que los propietarios retiren su inmueble del mercado de la vivienda de alquiler.

¿Puede prorrogarse la medida?

Sí. De hecho, el propio Gobierno ha abierto la puerta a extender su vigencia más allá del 30 de junio en función de la evolución de los precios. "A pesar que se anuncie como transitoria, no tengo ninguna duda de que se prorrogará, con lo cual se corre el peligro de que se convierta en otra forma de intervenir el precio de los alquileres, congelando el mecanismo de actualización de rentas previsto en el artículo 18 de la LAU", señala el presidente de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo.

¿Puede ocasionar problemas jurídicos?

"El 85% de los contratos que existen en España tiene ligada la revisión a la subida del IPC", recuerda Adrián Benito, abogado del despacho Ceca Magán. "Crea inseguridad jurídica porque no puedes limitar por Real Decreto algo que han acordado las partes por contrato", añade.

¿Cuánto se puede ahorrar un inquilino y cuánto perder un casero?

En el caso de un contrato de arrendamiento de vivienda de 600 euros, la aplicación de la nueva medida podría suponer un ahorro de más de 33 euros mensuales. El IPC de febrero se situó en el 7,6%, por lo que su aplicación supondría un incremento de 45,60 euros en la renta mensual, mientras que la aplicación del máximo marcado por el Índice de Garantía de Competitividad determinaría un incremento de sólo 12 euros al mes.