España sufre una fiebre inversora en el sector inmobiliario residencial. Y la vivienda de obra nueva apenas dura en el mercado. No se construye lo suficiente para alimentar la creciente demanda, fruto en parte del ahorro acumulado durante la pandemia y de la búsqueda de un valor refugio en un contexto de inflación disparada.

"El número de viviendas nuevas que se hace es increíblemente bajo y es un grandísimo problema. Hay una demanda latente e importante. Y como no hay oferta, nos vamos a vivienda de segunda mano y este mercado se calienta también", explicaba el profesor de Economía de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos hace unos días durante la presentación del informe anual sobre el mercado residencial de Engel & Völkers.

Se calcula que España necesita entre 120.000 y 150.000 unidades nuevas al año para cubrir la demanda estructural del mercado. Sin embargo, en 2021 se escrituraron 71.000 viviendas de obra nueva. "Apenas podemos cubrir un 50% de la demanda, lo que tensiona el mercado e impulsa sus precios al alza", explica José Ignacio Morales Plaza, consejero delegado de la inmobiliaria Vía Célere.

A la escasez de mano de obra cualificada y al coste disparado de los materiales, se une la falta de terreno disponible. "Lamentablemente, la falta de suelo finalista no ayuda en absoluto a resolver el problema. Las Administraciones 'fabrican' el suelo a un ritmo significativamente inferior al que las promotoras lo consumimos", remarca Morales.

Desde Aedas Homes recuerdan que "se tardan varios años en poner en carga un suelo, en transformarlo desde no urbano a finalista". Por ello, creen que "las Administraciones deben ir muy por delante del mercado". Los trámites burocráticos a veces se eternizan. "En algún caso Aedas Homes ha tardado más de tres años en obtener una licencia de obras", destacan desde esta compañía.

Los mercados donde existe una mayor demanda, es decir las grandes ciudades, apenas cuentan con suelos finalistas disponibles. "Esto nos impide suministrar más unidades al mercado, ya que el cuello de botella arranca con nuestra materia y nos fuerza casi obligatoriamente a adquirir suelo estratégico, es decir, suelo al que le quedan todavía unos años de ordenación urbanística, lo que claramente retrasa nuestra capacidad de poner más vivienda en mercado", explica Morales.

La escasez de suelo impulsa su precio al alza, incrementando los costes de cualquier promoción. Y esto, repercute en el precio final de venta a los compradores. "Se está urbanizando muy poco en España. Si queremos que no haya una nueva burbuja, necesitamos más oferta de vivienda nueva y suelos disponibles", añadía el profesor Bernardos.

En general, la demanda de vivienda de obra nueva y la de segunda mano tienen públicos algo diferentes. La primera está compuesta en su mayoría por familias que buscan su primera vivienda en propiedad o una de reposición. Valoran especialmente tener amplios espacios comunes, zonas ajardinadas y mucha luz. Algo que no suele abundar entre las de segunda mano.

"Sin embargo, en caso de que estos compradores no encuentren vivienda nueva en un periodo de tiempo largo, podrían optar por la segunda mano, incrementando la demanda y, por tanto, también los precios de la segunda mano, como ya ocurre actualmente", destaca Morales.

Los últimos datos disponibles del Instituto Nacional de Estadística (INE), reflejan ese efecto. La variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el cuarto trimestre de 2021 aumenta más de dos puntos y se situó en el 6,4%. Es la más alta desde el primer trimestre de 2019.

Además, por tipo de vivienda, la tasa anual de la vivienda nueva subió dos puntos, hasta el 6,1%. Por su parte, la variación de la vivienda de segunda mano alcanzó el 6,4%, más de dos puntos por encima de la registrada el trimestre anterior.

Desde Aedas Homes subrayan además el dinamismo de mercados residenciales como Madrid, Cataluña y Levante y reconocen un menor ritmo en regiones como Castilla-La Mancha y Extremadura. En Vía Celere también citan núcleos como Sevilla o Valencia, aunque no se olvidan de la "gran demanda" que tienen ahora mismo ciudades de menor tamaño como Valladolid o A Coruña.