El sector inmobiliario es uno de los que se sitúan en el punto de mira de los organismos y las administraciones. La crisis financiera provocada por una burbuja inmobiliaria hace que siempre se mire con lupa su evolución. El Banco Central Europeo no es ajeno a ello y en su informe de Estabilidad Financiera de mayo de 2022 hace referencia a ello.

De hecho, el BCE asegura que una subida “abrupta” de tipos supondría una corrección en los precios de la vivienda. Así, señala que en el entorno actual de tipos de interés bajos, “la mayor sensibilidad del crecimiento de los precios de la vivienda a los cambios en los tipos de interés reales hace que sea más probable que se produzcan reversiones sustanciales en los precios de la vivienda”.

Explican que este modelo de estudio implica que cuanto más bajo sea el nivel de los tipos de interés real, “mayor debería ser la respuesta de los precios de la vivienda ante un cambio dado en esa tasa”. Por lo tanto, dado el bajo nivel actual de los tipos de interés, las posibles caídas de los precios de los inmuebles residenciales podrían ser mayores que hace varios años, “especialmente si los tipos de interés aumentaran bruscamente”.

El BCE asegura que una revalorización brusca del mercado de la vivienda -si la demanda de viviendas se invirtiera, por ejemplo, o los tipos de interés reales aumentaran significativamente- podría producir efectos indirectos en el sistema financiero y la economía en general. Así, según los modelos utilizados por el organismo, una caída del 1% en los precios de la vivienda debida a un cambio en la demanda de vivienda podría, en promedio en todos los países, generar una caída máxima del PIB real del 0,2% al cabo de dos años. Sin embargo, el descenso varía de un país a otro, con una caída de hasta el 0,9% en algunas economías avanzadas.

Para amortiguar las implicaciones adversas para la estabilidad financiera de posibles retrocesos de los precios de la vivienda, el supervisor considera justificado un endurecimiento de las medidas macroprudenciales en algunos países, especialmente “cuando el fuerte crecimiento de los precios de la vivienda ha ido acompañado de una dinámica crediticia boyante”.

La vivienda de la zona euro viene de una subida en los precios cercana al 10% (+9,6%) en el último trimestre de 2021, el ritmo más rápido de los últimos 20 años. Ante esto, el organismo señala que las vulnerabilidades de los mercados inmobiliarios residenciales han seguido aumentando.

La subida de los precios se debe, según explican en el informe, a los cambios de preferencias en materia de vivienda provocados por la pandemia (se demanda casas más grandes, con posibilidad de instalar la oficina); los bajos tipos de interés, que provocan que los préstamos hipotecarios sean menos caros; y las limitaciones de la oferta.

Asimismo, el BCE advierte de que “la escasez tanto de mano de obra como de materiales está aumentando las expectativas de aumento de los precios en el sector de la construcción, lo que se traduce en una mayor presión alcista en los precios de la vivienda en el futuro próximo”.

El organismo presidido por Christine Lagarde señala que la aceleración de los préstamos hipotecarios ha aumentado el endeudamiento de los hogares lo que suscita preocupaciones sobre nuevas subidas del precio de la vivienda impulsadas por la deuda. El crédito para adquisición de vivienda en la zona del euro sigue siendo sólido, con un ritmo de crecimiento del 5,4 % en marzo de 2022, lo que contribuye a la acumulación de deuda de los hogares.

No obstante, el BCE matiza que los patrones varían mucho de un país a otro: en algunos países de la zona del euro, los movimientos al alza tanto en los precios de la vivienda como en los préstamos son pronunciados, lo que indica que puede haber comenzado a surgir una espiral de precios y préstamos. En general, aunque la mayoría de los países de la zona del euro cuentan con medidas macroprudenciales, una mayor acumulación de vulnerabilidades a mediano plazo en algunos países llevó a la JERS a emitir nuevas advertencias y recomendaciones en diciembre de 2021, recuerdan.