El euríbor, índice al que está referenciada la mayoría de las hipotecas a tipo variable, ha cerrado noviembre en el 2,83%. El índice ha experimentado un crecimiento de 3,3 puntos desde que comenzó el año y se sitúa en máximos desde diciembre de 2008. Ante esta situación, los bancos han cambiado su estrategia y han abaratado su oferta de hipoteca variable para atraer a más clientes. De hecho, las nuevas variables que se firmaron en septiembre registraron un euríbor más bajo.

Según los datos de la encuesta de hipotecas del Instituto Nacional de Estadística, los préstamos hipotecarios variables sobre vivienda de septiembre tuvieron un interés medio al inicio de ser constituidas del 1,96%. Este porcentaje está muy por debajo del 2,23% en el que cerró el euríbor en el noveno mes del año. No obstante, hay que matizar que las hipotecas firmadas en septiembre, seguramente, se negociaron un mes o dos meses antes. En agosto, el euríbor se situó en el 1,249%.

Asimismo, el interés de los préstamos variables es el más bajo desde que hay datos en el INE a pesar de que el euríbor no deja de subir. Esto responde a una estrategia de las entidades financieras. Desde que el Banco Central Europeo comenzó a subir los tipos y se repercutió en el índice, los bancos han comenzado a abaratar este producto mientras que las hipotecas a tipo fijo son más caras. La principal razón a este fenómeno es porque saben que los clientes van a preferir la seguridad de pagar todos los meses la misma cuota que estar atentos al euríbor e incluso el miedo de que vuelva a niveles superiores al 5%.

El índice alcanzó su máximo histórico en el 5,393% en julio de 2008, en plena crisis financiera e inmobiliaria. Según los datos disponibles en el INE, el interés de las hipotecas variables que se firmaron en enero de 2009 fue el máximo que se ha registrado en el 5,38%. Desde ese momento, el euríbor ha ido cayendo hasta el mínimo del 1,96% registrado este mes de septiembre.

En el lado de las hipotecas a tipo fijo sobre vivienda, su interés en septiembre se situó en 2,7%, que es similar al de los últimos meses. En junio, con un interés del 2,66%, se registró el interés más bajo en los préstamos fijos. Estas hipotecas tuvieron su interés más alto en el 6,74% en marzo de 2009. Por ello, tradicionalmente, el saldo vivo hipotecario en España es en su mayoría variable. Los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) muestran que el 70,5% de las hipotecas son variables frente al 29,5% fijas.

Además, el euríbor ha estado hasta abril de este año en negativo, por lo que los hipotecados a tipo variable han pagado menos intereses que los hipotecados a tipo fijo. Sin embargo, el miedo a que el índice subiera con fuerza, como está haciendo, ha hecho que en los últimos 5-6 años las firmas se hayan dado la vuelta y se contraten más hipotecas a tipo fijo que a variable.

Según el INE, en septiembre el 68,2% de las nuevas hipotecas se constituyeron a tipo fijo frente al 31,8% de hipotecas variables. No obstante, el peso de las hipotecas variables no era tan alto desde diciembre de 2021. Una circunstancia que responde, de nuevo, a la decisión de los bancos de abaratar este producto. De hecho, en cuanto a las hipotecas fijas, es complicado encontrar una hipoteca de este estilo con un interés por debajo del 2%. Solo EVO Banco la sigue ofreciendo.

En general, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 44.119, un 4% más que en septiembre de 2021. El importe medio es de 143.222 euros, con un aumento del 0,5%.

Nuevo Código de Buenas Prácticas

La nueva configuración de las hipotecas hace que la subida del euríbor no afecte tanto, ya que la mayoría de las hipotecas joven son a tipo fijo, que es cuando se paga más interés. Las hipotecas más viejas, que son en su mayoría variable, tienen más parte de capital pagado. Además, las instituciones y las entidades descartan un impago masivo de la hipoteca por tres razones: la primera porque es siempre lo último que se deja de pagar (primero se dejan de pagar los créditos al consumo; luego las facturas; y finalmente la hipoteca); lo segundo porque se mantiene el empleo y sigue habiendo fuente de ingresos; y la tercera razón porque el riesgo de impago se registra en los primeros años del préstamos y como las de nueva creación no se verán alteradas no hay riesgo.

A pesar de esto, habrá muchos ciudadanos que se verán afectados por la subida de euríbor y como consecuencia la subida de su cuota mensual hipotecaria (cuando toque la revisión). Según cálculos del comparador HelpMyCash, la subida del euríbor representa una subida de 250 euros al mes y supone pagar cerca de 3.000 euros más al año en una hipoteca variable media de 150.000 euros. Por ello, el Gobierno y las patronales bancarias han sacado adelante un nuevo Código de Buenas Prácticas.

Estas medidas incluyen la posibilidad de alargar el plazo de reembolso, de aplicar una carencia de uno, dos o cinco años y de reducir el interés durante ese tiempo. Para el hipotecado, esto supone tener que pagar más intereses a la larga, pero podrá reducir ostensiblemente el importe de sus cuotas mensuales. Para poder acogerse al acuerdo, eso sí, hay que cumplir ciertos requisitos, como cobrar unos ingresos inferiores a 29.400 euros anuales (25.200 euros para acceder a las soluciones más profundas), dedicar más del 50% del sueldo a pagar las cuotas de la hipoteca y haber sufrido un incremento considerable de la carga hipotecaria.