El mercado hipotecario se ha transformado completamente. En noviembre de 2022, se firmaron un total de 39.304 hipotecas, un 9,3% más que hace un año, pero una caída del 4,2% respecto al mes anterior. Esta caída en el año se debe, principalmente, a esa transformación, a que se ha acabado la época de las hipotecas baratas y a la subida de tipos por parte del Banco Central Europeo. Del total de hipotecas, el 65,4% se firmaron a tipo fijo, el porcentaje más bajo desde junio de 2021, por el encarecimiento del producto.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, el tipo de interés medio de las hipotecas firmadas en noviembre se situó en el 2,55%, el porcentaje más alto desde febrero de 2020. Las hipotecas a tipo fijo se firmaron con un interés medio de inicio del 2,8% frente al 2,12% de las hipotecas variables, es decir, los préstamos hipotecarios a tipo fijo son un 24% más caros que los variables.

La subida de tipos ha hecho que el euríbor haya subido con fuerza y se sitúe ya por encima del 3%. Esto hace que aquellas personas que quieran hipotecarse miren a las hipotecas fijas, ya que la mayoría de las variables están referenciadas a este índice. Esto ha hecho que la oferta hipotecaria haya cambiado. Los bancos se aprovechan del “miedo” de la gente de que el euríbor siga subiendo para ofrecer las hipotecas fijas más caras.

De hecho, ningún banco ofrece ya hipotecas fijas con un TAE por debajo del 3% y ya se ve alguna entidad que lo ofrece al 7%. No obstante, la media está por encima del 3,5% en las mayoría de las entidades bancarias. Por otro lado, las hipotecas variables, que están abaratando la mayoría de los bancos, se pueden ver por euríbor más 0,5%.

Las revisiones respecto al euríbor suelen ser anuales o semestrales, según lo pactado con los bancos. Por lo tanto, si por ejemplo se firmase una hipoteca variable durante febrero de este 2023, el euríbor al que se tendría que revisar la hipoteca para la 13ª cuota (las 12 primeras cuotas serían a tipo fijo) sería el que hubiera en febrero de 2024 (para calcular la revisión del euríbor se usan los datos del Banco de España publicados por el BOE el mes anterior, en este caso, se tendría que coger el euríbor publicado por el BOE en marzo que correspondería al del mes de febrero).

Esto quiere decir que, si se cumplen las previsiones que afirman que el euríbor muy posiblemente empiece a bajar hacia finales de este año, “los nuevos hipotecados salvarían este 2023 con un tipo fijo por debajo de la media y revisarían el euríbor de su hipoteca con un valor menor que el actual y un diferencial muy competitivo”, señala Miguel Rienda, experto hipotecario de Hipoo. “Una de las mayores ventajas que poseen las hipotecas variables es que su primer año ofrecen un diferencial fijo, normalmente, inferior al del tipo fijo estándar”, añade.

Según una proyección que han realizado desde Hipoo con una hipoteca de 147.673 euros (media de la hipoteca en España) con proyección a 30 años con un tipo fijo del 3,5% y un tipo variable del euríbor más 0,5% con el tramo fijo del 1,25%, la diferencia sería de algo más de 26.000 euros en favor del tipo variable para una hipoteca.

Más cambios de condiciones

Los nuevos hipotecados aún prefieren los préstamos a tipo fijo por la tranquilidad de pagar siempre la misma cuota y no estar pendientes del euríbor. Sin embargo, están perdiendo peso por unas hipotecas a tipo variable más baratas. Pero en los préstamos ya firmados sí que se está viendo cómo los hipotecados a tipo variable piden un cambio a tipo fijo, para que no les suba la cuota cada vez que les toque revisión.

De las 10.760 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 34,8% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 16,3% al 51,2%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 87,7% al 47,0%.

El euríbor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (76%), como después (43,3%). Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuye 1,0 puntos y el de las hipotecas a tipo variable baja 0,4 puntos.