¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda?

A la hora de comprar una vivienda, hay que tener en cuenta el conjunto de impuestos y gastos adicionales que lleva aparejados. Estos tributos difieren dependiendo de si la vivienda es de primera mano o primera entrega, o si por el contrario es de segunda mano, así como la región en la que se lleve a cabo la compraventa, que traerá aparejados diferentes tipos impositivos pero también posibles beneficios fiscales. Por otro lado, también hay que tener en cuenta la hipoteca, los gastos de notaría que será necesario abonar al realizar la escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

El IVA

Si la vivienda es de obra nueva, el comprador tendrá que hacer frente al impuesto sobre el valor añadido (IVA). Dependerá del valor de la vivienda, ya que supondrá el 10% -tipo reducido- del valor del inmueble de forma general. En caso de que se trata de una vivienda de protección oficial (VPO) de régimen especial o de promoción pública, podrá descender hasta el 4%, aunque varía según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda social. Si la vivienda está en Canarias, deberá pagarse el 6,5% en concepto de impuesto general indirecto canario (IGIC).

La definición de vivienda nueva no aparece detallada en la ley del impuesto sobre el valor añadido, pero tradicionalmente, apuntan desde Hacienda, se entiende que tributan por IVA las primeras entregas de viviendas. Es decir, aquellas que se adquieren al promotor cuando termina su construcción o rehabilitación, pero también aquellas que se hayan terminado de construir o de rehabilitar, se hayan alquilado y en un plazo inferior a dos años se hayan comprado por los propios arrendatarios.

"No así si dichas viviendas de adquieren por personas distintas", remarca la Agencia Tributaria. Para calcularlo, ahondan, hay que multiplicar el precio de la vivienda por el tipo impositivo. Ese pago se realizará al vendedor, quien a su vez lo ingresará en la Hacienda Pública, y de igual forma se procederá con el IGIC canario. También tributarán por esos tipos los garajes que se adquieran con la vivienda y otros anexos que se sitúen también en el edificio y se transmitan conjuntamente.

El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD)

Si la vivienda es de obra nueva, el comprador también deberá abonar el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Se trata de un impuesto que está cedido a las comunidades autónomas, que se calcula sobre el precio de venta, y su tipo varía según lo que establezca cada Gobierno regional. En febrero de 2022 los tipos eran los siguientes, según una recopilación elaborada por el comparador Help My Cash.

El tipo más bajo, por tanto, es el que aplican el País Vasco, Navarra, Ceuta y Melilla. El más alto es el 1,5% de Aragón, Baleares, la Comunidad Valenciana, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia y Murcia.

El impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP)

En caso de que la vivienda sea usada o de segunda mano, el comprador no deberá pagar IVA ni AJD pero sí el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas (ITP), que se calcula sobre el valor de referencia de la vivienda a menos que el precio de la vivienda sea mayor, en cuyo caso se utilizará esta última cifra. Es la Dirección General del Catastro quien adjudica dicho valor a la vivienda, según sus propios cálculos. En este caso, el comprador es quien debe ingresar el gravamen en la Hacienda Autonómica, dependiendo del lugar en el que se encuentre el inmueble.

No obstante, el tipo de ITP suele ser de alrededor del 7%, con tipos más bajos en Comunidad de Madrid y Navarra (6%) y en Canarias (6,5%), y más altos en Cataluña (10 y 11%), Comunidad Valenciana, Galicia y Cantabria (10%), y Castilla-La Mancha (9%). En algunas regiones se aplican tarifas con varios tramos, como en Andalucía, Aragón, Asturias y Castilla y León, como recoge el estudio Panorama de la fiscalidad autonómica y foral 2021 del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas (CGE).

A la vez, el comprador también deberá tener en cuenta los beneficios fiscales que existen en lo que respecta al ITP, y que tienden a reducir el tipo para familias numerosas, personas con discapacidad, jóvenes, viviendas de protección pública o ante la compra de viviendas de un valor relativamente bajo.

Si el contribuyente tiene dudas de qué impuestos debe pagar exactamente por la compra de una vivienda, puede utilizar el calificador inmobiliario en el enlace adjunto, una de las herramientas de IVA que ha habilitado Hacienda.

Otros gastos

Además de los impuestos, el comprador deberá tener en cuenta otros gastos: los de la hipoteca, en caso de que la necesite -y, en ese caso, los de tasación del inmueble-, los de la notaría al realizar la escritura pública, que dependen del precio de la vivienda y de la complejidad de la escritura -y que están fijados por ley desde 1989- y la inscripción en el Registro de la Propiedad, un acto que no es obligatorio y cuyos precios también están fijados por ley.