La oferta hipotecaria sufrió una transformación radical en el 2022, que ha continuado este año, aunque a un ritmo mucho menor. De hecho, muchos bancos ya han moderado los cambios que el año pasado eran constantes. Las hipotecas fijas se han ido encareciendo, llegando a superar el 5% en muchos bancos. En el otro lado de la balanza aparecen las variables, que han reducido su precio. Ya son muchas las entidades bancarias que ofrecen este producto con diferenciales por debajo del 0,5%+, como antes de estallar la crisis financiera.

Durante la burbuja inmobiliaria, antes de 2008, el euríbor cotizaba por encima del 3%, llegando incluso a niveles del 5% y muchos bancos ofrecían hipotecas variables con intereses de alrededor del euríbor más 0,5% e incluso por debajo de ese diferencial. A partir de 2009, sin embargo, el euríbor bajó en picado y los bancos aumentaron progresivamente sus diferenciales.

El responsable de hipotecas de HelpMyCash, Miquel Riera, explica que esta subida se debió en parte también por el aumento de los impagos (cuanto mayor es el riesgo de demora, más altos son los diferenciales ofrecidos). En 2010 se ofrecían diferenciales de alrededor del 0,75%, en 2011 y 2012 ya se situaban cerca del 1% o por encima y entre 2013 y 2016 la mayoría de las hipotecas variables tenían un diferencial de entre el 1,50% y el 2%. 

No obstante, esta tendencia al alza terminó en 2017, cuando comenzó la llamada “guerra hipotecaria” de la banca para captar clientes solventes o lo que muchos denominaron como la era de “las hipotecas baratas”. Entre 2017 y 2021, pese a que el euríbor cotizaba en negativo, el diferencial medio se situaba en torno al 1%, aunque unos pocos bancos ofrecían hipotecas variables con intereses de menos del euríbor más 0,90%. 

Desde febrero de 2022 el euríbor ha vuelto a subir con fuerza. Cerró febrero por encima del 3,5% y tocó en su tasa diaria el 3,8%. Los expertos apuntan a que acabará el mes cerca del 4%. A partir de esa fecha, que coincidió con la subida del índice , el diferencial medio se redujo progresivamente. “A día de hoy, la hipoteca variable media tiene un interés de euríbor más 0,70%, pero algunas ofertas ya cuentan con un tipo de menos de euríbor más 0,50%”, explica Riera.

Ya hay algunos bancos que ofrecen ese diferencial actualmente. La hipoteca variable de KutxaBank tiene un interés de euríbor (3,53%) más 0,49%, el diferencial más bajo que se puede encontrar ahora mismo. No obstante, la TAE (el tipo de interés que tiene en cuenta todos los gastos) se sitúa en el 4,07%. Si el cliente quiere este diferencial deberá domiciliar la nómina y contratar un seguro del hogar. Aunque en este caso hay que saber que el primer año, el interés será de 2,33%.

La hipoteca Inteligente de Evo Banco (banco digital de Bankinter) tiene un interés de euríbor más 0,50%, que se convierte en una TAE del 3,87%. Los primeros 12 meses, el interés que pagará el cliente será de 0,99%. El banco ofrece estos intereses si se contrata con domiciliación de nómina y seguro de hogar.

La hipoteca Naranja variable de ING tiene un TIN de euríbor más 0,59%, aunque los primeros 12 meses es de 1,5%. La TAE es del 4,38% para el cliente que domicilie la nómina y el seguro de vida. Parecida es la oferta de BBVA, que tiene un TIN de 0,60%, 1,49% los primeros 12 meses, y la TAE se sitúa en el 4,68%. En este caso, el cliente deberá domiciliar la nómina (o pensión o cuota de autónomos), contratar un seguro de vida y otro de hogar. 

Miquel Riera, responsable de hipotecas de HelpMyCash, señala que “en general, la evolución de los diferenciales de las hipotecas variables ha sido inversamente proporcional a la cotización del euríbor”. Es decir, normalmente, cuando el euríbor sube, los bancos tienden a reducir los diferenciales de sus hipotecas variables “para que no sean más caras de la cuenta y hacerlas, de paso, más atractivas. Y cuando baja, las entidades suelen subir sus diferenciales para asegurarse cierto margen de beneficio”.

Por su parte, Sergio Carbajal, responsable de hipotecas de Rastreator, señala que el cambio más notables fue a partir de marzo de 2022, cuando el euríbor comenzó a tener una tendencia alcista y ahí se puede apreciar la variación. Carbajal recuerda que después de la crisis, alrededor de 2012 llegaron hasta el 2,35% (e+ 2,35%). Sin embargo, "en la actualidad, se pueden llegar a encontrar ofertas de e+0,5%, 0,6%".