Desde hace algo más de un año el mercado hipotecario se ha transformado completamente. La subida de tipos por parte del Banco Central Europeo ha provocado un encarecimiento de las hipotecas, y de los préstamos en general. El interés medio de las hipotecas nuevas subió en enero al 2,65%, su nivel más alto desde hace más de cuatro años, concretamente desde junio de 2018, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). 

Este porcentaje de interés medio supone una subida del 7,7% respecto a diciembre de 2022. No obstante, si se compara con enero del año pasado, el interés medio de las hipotecas se ha elevado un 43,5%. Estos avances en el tipo de interés demuestran cómo la política monetaria más restrictiva se está trasladando ya a los préstamos y créditos. 

Si se desgrana por tipo de hipoteca, el interés medio de los préstamos hipotecarios fijos ascendió a 2,79%. El nivel más alto desde diciembre de 2019. Por otro lado, el tipo medio de las hipotecas variables se situó en el 2,38%, un porcentaje que no se veía desde febrero de 2020, según los datos del INE. 

Este encarecimiento de las hipotecas en enero se debe a la subida, vertiginosa, que registró el euríbor desde enero de 2022, pasando del -0,5% con el que empezó el año al 3,33% con el que cerró el primer mes del año. Sin embargo, las crisis bancarias han producido que este índice haya frenado la subida. Antes de todas las turbulencias bancarias, los expertos situaban a finales de marzo el euríbor en el 4%, pero a dos días de acabar el mes, el índice medio está en el 3,6%. De terminar así, sería la menor subida mensual desde marzo de 2022. 

Estas subidas generalizadas han hecho que las hipotecas sean más caras. No obstante, los bancos están subiendo el precio de los préstamos hipotecarios a tipo fijo y bajando los diferenciales de las hipotecas a tipo variable, ya que con la subida del euríbor la entidad recibe más intereses a pesar de la rebaja. En el caso de la opción a tipo fijo se debe a que el miedo de los clientes a que el euríbor suba a niveles mucho mayores, en julio de 2008 tocó el 5,393%, hace que se decanten por pagar siempre la misma cuota, algo que sucede con las hipotecas a tipo fijo.

En la opción de hipoteca a tipo fijo, ya hay bancos que ofrecen este producto con un tipo de interés superior al 5% como Banco Santander, Bankinter o Abanca, pero en el caso de la opción sin bonificar (sin vincular ningún producto). En el caso de las hipotecas a tipo variable, el cliente puede encontrar oferta de euríbor más 0,49% en el caso de KutxaBank o de 0,50% con EVO Banco. 

A pesar de que la incertidumbre por no saber la cuota que se va a pagar hace que la hipoteca fija sea la opción mayoritaria de los nuevos hipotecados. El 67,4% de los nuevos préstamos se firmaron en enero a tipo fijo frente al 32,6% a tipo variable. En julio de 2022 se tocó el porcentaje más elevado de préstamos a tipo fijo, ya que el 75,4% fueron esa opción. Pero el encarecimiento de este producto está haciendo que baje el porcentaje. 

Esta revolución en el mercado hipotecario también ha hecho que se registren cambios en las hipotecas ya firmadas. Según el INE, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad es de 12.554, un 13,9% menos que en enero de 2022. Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en enero se producen 10.332 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso anual del 14,9%. Por su parte, el número de operaciones que cambian de entidad (subrogaciones al acreedor) aumenta un 0,6%, mientras que el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) desciende un 30,6%. 

De las 12.554 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 39,5% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 11,1% al 50,8%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 87,9% al 47,8%. El euríbor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (82,8%), como después (44,8%).