El sector inmobiliario vivió un año de récord en 2022. Se vendieron 649.494 viviendas, un 14,7% más que un año antes y la cifra más alta desde 2007. Sin embargo, el endurecimiento de las condiciones financieras y un crecimiento menor de la renta disponible de los hogares, lastrada por la inflación, alejan esas cifras de las previstas para este año. Dos de los principales bancos españoles auguran un retroceso en las ventas de alrededor de 200.000 viviendas.

CaixaBank Research, la división de estudios de la entidad bancaria, estima que en 2023 se venderán 480.000 viviendas, un 26,1% menos que el año pasado. Por su parte, BBVA Research calcula que las compraventas serán un 30% menos este año. Ambos señalan a las condiciones financieras y a la situación económica de los hogares como razones principales de este enfriamiento.

Se trata de un retroceso importante, pero sigue estando por encima de la media histórica desde 2007, de unas 460.000 compraventas de viviendas. Y es que aunque las previsiones macroeconómicas de 2023 son mejores para España, los precios de la vivienda disponible no contribuyen a que el ritmo de compraventas siga aumentando. Según datos de Idealista, en tasa interanual, la vivienda se ha encarecido un 7,3%. En el primer trimestre del año, los precios han subido un 2,9%.

Además, las hipotecas son más caras de lo que lo eran hace un año. La subida de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) ya ha tenido consecuencias y en el mes de marzo, el euríbor cerró en el 3,6%, aunque llegó a estar cerca del 4%. Las razones financieras se juntan con que “la oferta de vivienda sigue siendo muy limitada e insuficiente para cubrir las necesidades de vivienda dada la evolución geográfica”, asegura CaixaBank Research.

Menor renta disponible

Las subidas de los tipos de interés se une a "la reducción de los ahorros acumulados durante la pandemia", tal como describe BBVA Research. Este deterioro en la renta disponible de los hogares complica que se tomen decisiones de compraventa inmobiliaria en 2023. La entidad cifra en un 9% la caída de la riqueza financiera neta de los hogares en 2022.

Es decir, durante el pasado año y fundamentalmente a causa de la inflación, los españoles vieron reducidos sus ahorros a niveles parecidos a los de 2019, justo antes de la pandemia. "El sobreahorro acumulado durante la pandemia se habría reducido drásticamente, lo que limitará el avance futuro de la demanda interna", resumen.

El sobreahorro acumulado durante la pandemia se habría reducido drásticamente"

Descenso en la vivienda de segunda mano

Por tipo de vivienda, ambas entidades prevén que el descenso de las compras se concentre en la vivienda de segunda mano. Precisamente este segmento fue el que más creció en 2022, cuando se vendieron un 17,7% más de casas y pisos usados, que representaron el 82% del total de las ventas. En relación a los precios, también serán estos hogares los que verán una mayor desaceleración del precio, según CaixaBank.

En cuanto a la vivienda nueva, desde CaixaBank consideran que se mantendrá el ritmo de ventas por el “elevado porcentaje de preventas de las promociones actualmente en construcción y la relativa escasez de esta tipología de vivienda”. El pasado año, se vendieron 117.000 casas y pisos nuevos, un 2,6% más que en 2021. La “relativa escasez” y “elevada demanda” dificultará que los precios de la vivienda nueva bajen. El observatorio inmobiliario de BBVA coincide con este análisis que apunta a que "la escasez de vivienda nueva en el mercado, unida a su baja producción podría trasladarse a un incremento en el precio de la vivienda".

Sin embargo, desde BBVA alertan de que "la incertidumbre en torno a la regulación del mercado inmobiliario y la escasez de suelo desarrollado en zonas de interés podrían ser las causas del retraso de algunos proyectos". Esta situación llevaría también a una ralentización de las compraventas en viviendas nuevas.

Riesgos para las previsiones

En CaixaBank confían en que la moderación de los precios de los materiales de construcción contribuyan a acelerar la recuperación de la oferta. “Dichos costes repuntaron con fuerza en la primera mitad de 2022 (pico del 19,5% interanual en mayo). Desde entonces, el ritmo de avance es algo más contenido (10,3% interanual en diciembre de 2022) y prevemos que las presiones de costes tiendan a moderarse en vista de la evolución reciente del precio de la energía y del precio de los metales industriales”, indican en el informe mensual.

No obstante, destacan que las “turbulencias” en los mercados financieros son una señal de alerta "de los riesgos que pueden surgir en un contexto de subidas rápidas de los tipos de interés". Con todo, reiteran que "el sector inmobiliario parte de una situación mucha más sólida que en el anterior ciclo para poder capear la situación: en la actualidad no hay un exceso de oferta, ni se ha producido un crecimiento excesivo del crédito, ni se han relajado los estándares crediticios".

De cara a 2024, en BBVA Research esperan que los precios de la vivienda suban alrededor del 2,5%, las ventas crezcan un 5% tras las caídas previstas para 2023 y que los visados de obra nueva sean un 6% más. "Todo ello con permiso de los principales riesgos que acechan al sector: endurecimiento monetario adicional como consecuencia de una inflación elevada, escasez de mano de obra cualificada y suelo urbanizable, además de un aumento de la incertidumbre en torno a la política económica", subrayan.