Las principales consultoras inmobiliarias alertan de una posible consecuencia negativa que tendrá la nueva la ley Estatal por el Derecho a la Vivienda aprobada este jueves por el Congreso. La Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), que agrupa a los grandes del sector -BNP Paribas Real Estate, Catella, CBRE, Colliers, Cushman&Wakefield, JLL, Knight Frank y Savills- considera que los topes a la subida del alquiler que contempla la norma desincentivará las rehabilitaciones de viviendas por parte de los grandes propietarios, uno de los principales objetivos del Gobierno en esta legislatura con el impulso de los fondos europeos.

"Las mejoras energéticas que el arrendador tenga que realizar en la vivienda -por ejemplo, aislamientos, instalación de fuentes renovables como aerotermia, etc.- al no poder repercutirse en los precios o no se harán, o se hará el mínimo imprescindible", explica a El Independiente el presidente de la asociación, Ricardo Martí-Fluxá, que agrupa a las consultoras que asesoran fundamentalmente a los grandes propietarios, quienes controlan aproximadamente un 25% del mercado en España. Además, critica que la nueva norma "desincentivará proyectos que podrían profesionalizar y ampliar la oferta de vivienda como Build to Rent (construir para alquilar), así como las grandes rehabilitaciones de inmuebles destinados al alquiler".

El texto pactado por el Ejecutivo de PSOE y Unidas Podemos con sus socios parlamentarios de ERC y Bildu fija topes a la subida de los alquileres que pueden aplicar los propietarios tanto en el conjunto del país como en las llamadas zonas tensionadas, que Ayuntamientos y Comunidades estarán facultados a declarar con una vigencia de tres años prorrogable anualmente si la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supera el 30% de la renta media de los hogares, o si el precio de compra o alquiler de la vivienda ha aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.

La norma nace con la oposición frontal de prácticamente todo el sector inmobiliario, que tacha el texto de intervencionista. Por un lado, los alquileres de viviendas podrán subirse a nivel general un máximo del 2% este año, un 3% en 2024 y serán regulados a partir de 2025 mediante un nuevo índice por crear diferente al IPC, pero que se mantendrá siempre por debajo del mismo y que tiene que elaborar el Instituto Nacional de Estadística (INE) antes del 31 de diciembre de 2024. Ese tope es el que a ojos de las consultoras desincentivará a los grandes propietarios de acometer grandes reformas que no podrán luego trasladar a precio.

Pero en las citadas zonas tensionadas, los grandes tenedores de vivienda deberán fijar además la renta de los nuevos contratos en base al contrato anterior o en función de límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que elabora el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Y aquí no disfrutarán de las excepciones que sí se contemplan para los pequeños propietarios, quienes sí podrán subir los precios de los contratos hasta un 10% si han realizado obras de rehabilitación y mejora energética o de accesibilidad en los dos últimos años.

También gozarán de incentivos fiscales cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.

En este Reglamento se considera rehabilitación aquella que cueste el 25% o más que la compra de la propiedad reformada. También cuando en los dos años se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%.

Para esos pequeños propietarios, la ley contempla también algunas bonificaciones en la regulación del citado IRPF a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50%, que podrá incrementarse hasta el 60% en caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

Riesgo para la inversión en España

Para el presidente de ACI, el planteamiento actual de la ley de Vivienda no solo perjudica a los inquilinos y propietarios de viviendas en alquiler, sino que "sitúa a España en clara desventaja frente al resto de países como destino de inversión, lo cual supondría una gran pérdida para la economía en general".

En este sentido, insiste en que puede llegar a darse una reducción "radical" de la oferta de pisos si los arrendadores acaban retirando sus activos del mercado como consecuencia de una norma que, por otro lado, algunas Comunidades gobernadas por el PP podrían no llegar a aplicar. La ministra de Hacienda y Función Pública, María Jesús Montero, avisó este jueves a dichas regiones de que cumplir la Ley de Vivienda "no es optativo".

La experiencia ha demostrado con claros ejemplos cómo los límites al alquiler no han sido efectivos"

Ricardo martí-fluxá (ACI)

"En 2023 observamos que la incertidumbre ya frena la inversión, afectada por el incremento de los tipos de interés, y el impacto directo de esta ley causará un daño importante a la seguridad jurídica. Los inversores afectados podrían mostrarse reticentes a volver a operar en este mercado", abunda Martí-Fluxá.

Las grandes consultoras inmobiliarias, al igual que los principales portales del país, recelan del control de precios que establece el nuevo texto legal que pasará por el Senado y volverá al Congreso para su aprobación definitiva a mediados de mayo, antes de las elecciones autonómicas y locales.

"En estos años, hemos vivido distintos ciclos económicos, y hemos comprobado que el devenir del Real Estate necesita desarrollarse en un contexto de libre mercado, sin condicionantes externos, y donde los precios los module la oferta y la demanda", recalca el presidente de la patronal de las grandes consultoras inmobiliarias.

Los grandes tenedores son definidos en la ley como la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, excluyendo garajes y trasteros. Pero en las áreas tensionadas, se podrá considerar gran tenedor a aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tal.

Martí-Fluxá critica que la declaración de zonas tensionadas se podrá configurar "en base a información estadística recopilada sobre bases no homogéneas", lo cual puede dar lugar a una interpretación y aplicación desigual en distintas Comunidades.

"Actualmente no existe un registro unificado, testado y homogéneo de superficies netas y brutas con elementos comunes sobre los que aplicar esta norma. Adicionalmente, al no tener en cuenta la calidad y la calificación energética de las viviendas los errores derivados de esas estadísticas se incrementarían", sentencia.

Entre las promotoras, tampoco cunde el optimismo sobre los efectos de la nueva ley de Vivienda. Tendrá un "efecto desincentivador de nuevas inversiones, perjudicando el dinamismo, la creación de empleo y riqueza del sector y, en último término, la propia oferta de vivienda", dijo hace unos días Ignacio Moreno, presidente de Metrovacesa, la promotora participada por Santander, BBVA y FCC.

"Me preocupa que la nueva Ley pueda ahuyentar a parte del capital", fue una de las conclusiones del consejero delegado de Aedas, David Martínez, en una reciente entrevista con Expansión. Por su parte, la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI) creen que la norma se ha aprobado "de forma precipitada". "Las fuerzas políticas desbloquean su trámite y, lejos de fomentar el incremento de viviendas en el mercado, apuestan por medidas que, en su aplicación, reducirán la oferta, como ha pasado en Cataluña", remata su presidenta, Montserrat Junyent.