La vivienda es uno de los problemas que más afecta a los jóvenes. Más bien el acceso a ella. Los altos precios de la vivienda y la falta de financiación hace que sea complicado poder pasar a ser propietarios. Pedro Sánchez, presidente de Gobierno, anunció este domingo la creación de una línea de avales a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para garantizar el 20% de la hipoteca de una primera vivienda para jóvenes menores de 35 años con ingresos anuales inferiores a 37.800 euros y para familias con niños a cargo. Previsiblemente se aprueba este martes en Consejo de Ministros.

Pero ¿es esta la solución definitiva para poder facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes? Esta medida facilitará el acceso a la financiación de los jóvenes, pero no les facilitará el camino para poder pagar las cuotas. En 2013, Reino Unido puso en marcha la política Help to Buy con el objetivo de aumentar el acceso y la asequibilidad a la vivienda en propiedad. Según un estudio realizado en marzo de 2020 del Centre for Economic Performance sobre el impacto en la economía de las ayudas para acceder a las hipotecas, esta política aumentó el precio de vivienda en mayor proporción del esperado. Además, revela que no tuvo ningún impacto sobre la oferta de viviendas. Es decir, aumentaron los precios y se beneficiaron grandes propietarios y constructoras

En el estudio también se pone de manifiesto que la política de Help to Buy estimuló la construcción de viviendas en “zonas equivocadas”; es decir, estimuló la construcción en zonas donde las restricciones urbanísticas son menos rígidas y, por tanto, es comparativamente más fácil construir, y no en zonas donde la productividad y el empleo son más elevados menos rígidas y, por tanto, es comparativamente fácil construir, y no en zonas donde el empleo es más elevado y las nuevas viviendas son más necesarias. Por lo que este incentivo no funcionó en Reino Unido. 

Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, señala que esta medida sería una parte de la solución para el acceso de la vivienda, ya que es “un problema complejo”, en el que también son fundamentales los salarios y el empleo. Hay que recordar que el Gobierno no presta el dinero, sino que se presenta como avalista de una parte de la hipoteca, el 20%, para que sea posible obtener una cantidad mayor y evitar pagar el 20% de entrada que normalmente se exige. Por ello, “es necesario ese salario y ese empleo”, para poder pagar el resto de la hipoteca y que no se produzcan impagos.

Hay que tener en cuenta, como señalan los expertos de HelpMyCash, que la hipoteca tendrá un importe mayor, por lo que las cuotas que se  tendrán que pagar serán más caras que si se financia el 80% de la compra. Por ejemplo, imagina que el joven quiere comprarse una casa de 200.000 euros con una hipoteca al 3% a devolver en 30 años. Sin el aval, tendrá que pagar el 20% de la compra con tus ahorros, la hipoteca será de 160.000 euros y sus cuotas, de 680 euros. En cambio, con el aval del 20%, el préstamo será de 200.000 euros y las mensualidades ascenderán a 855 euros; 175 euros más al mes. 

Normalmente, cuando se pide una hipoteca la entidad suele prestar el 80% del precio de la vivienda, por lo que si el 20% está avalado por el Gobierno podría acceder incluso al 100% de la financiación. “Ese 20% es un problema para los jóvenes porque la entrada y los gastos para adquirir una vivienda son una alta barrera de entrada”, explica Balado. Pero insiste en que el fondo de la cuestión es que los salarios son bajos en comparación con los precios de las viviendas, tanto de obra nueva como de segunda mano, y tanto en alquiler como en compra. 

“La cuota mensual de un préstamo vivienda medio está en torno a los 560 euros; eso significa que para poder pagar la cuota de una forma cómoda el salario bruto debería estar cerca de los 34.000 euros al año, y en ese rango solo se encuentra un 35% de los declarantes”, comenta el profesor. Según calcula, para ser propietario se necesita una media de 8 años de salario íntegro. Por tanto, “dada la relación entre empleo/salario y vivienda, sin actuar sobre el primero no se soluciona sin el segundo”, puntualiza.

Oferta hipotecaria

Actualmente, hay varios bancos que ya tienen hipotecas dirigidas para jóvenes menores de 35 años. Banco Santander, Bankinter, Unicaja, KutxaBank e Ibercaja tienen oferta específica para este segmento. Entre otras características, la financiación que ofrece  es mayor, llega incluso al 100%. Además, suelen tener menos comisiones y un tipo de interés más bajo. 

Pero con estas ayudas ¿podrían encarecerse las hipotecas? Según Carlos Balado, la garantía del Estado (a través del ICO) “generará confianza en las entidades financieras a la hora de prestar en la medida que se reduce el riesgo de impago del hipotecado, porque responde el Estado”. En cuanto a los precios, la realidad es que las tensiones se producen porque hay más oferta que demanda, y esto va a continuar así al margen de las facilidades en el acceso a la vivienda de los jóvenes. De hecho, el descenso en la compraventa de vivienda registrado en esta parte del año y el leve descenso de los precios está condicionado por la subida de los tipos de interés.