Los promotores inmobiliarios defienden ser los principales impulsores de vivienda protegida en España. Desde el 2018, se han encargado de levantar el 83% de las casas a precios asequibles que se construyen en España. "Mientras la iniciativa privada ha construido 32.572 viviendas, el sector público ha ejecutado 7.060 unidades -un 17% del total-", afirma un informe de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha hecho de la vivienda pública uno de los principales ejes de la campaña del PSOE para los comicios autonómicos y locales del 28 de mayo y de las generales de noviembre. El jefe del Ejecutivo ha encadenado durante las últimas semanas una batería de promesas de construcción de vivienda pública destinada al alquiler asequible con planes que contemplan proyectos a una década.

"El sector privado es el gran productor de vivienda asequible a gran
distancia del sector público", remarcan. Desde 1976 hasta el año pasado, los promotores privados dicen haber promovido más del 85% de las 3.272.333 viviendas asequibles construidas en nuestro país. Según presumen en el citado informe, lo han hecho "sin apenas comprometer fondos públicos y dotando de una infraestructura de vivienda asequible al país que, sin duda, ha tenido su repercusión en la formación de la actual clase media".

Además, rebaten la idea de que esos más de 3 millones de viviendas hayan dejado de ser vivienda pública, "sino que realmente, nunca han sido propiedad de la Administración". Pese al escaso parque público existente, subrayan que "España es el país europeo que más vivienda a precio asequible ha construido en los últimos 50 años". Más allá de las promesas electorales, los promotores instan a un pacto nacional por la vivienda que permita levantar hasta 75.000 unidades al año para hacer frente a la demanda creciente.

Los promotores privados razonan que el sector público basa su actividad en la producción de vivienda social destinada a las personas con menos recursos. Aunque, al mismo tiempo, consideran que a consecuencia de eso, descuida a quienes, no pudiendo acceder a una vivienda libre, tampoco entran dentro de los parámetros de las viviendas sociales. "Este es el ámbito de actuación claro de la iniciativa privada: dotar de viviendas asequibles a los ciudadanos que no pueden acceder a una vivienda libre pero no se encuentran en riesgo de exclusión social para poder acceder a una vivienda pública-social", rematan.

El informe de los promotores refleja un cambio radical a partir del año 2013, con una fuerte caída de la producción de vivienda asequible. "Si en 2012 se producían 53.000 unidades, aun año más tarde se quedaron en 17.000. Y actualmente, aún no se han superado dichas cifras, con una media de 8.300 año año entre 2014 y 2022", prosiguen.

"Nada tiene que ver la cifra de cierre de 2022 (9.221 viviendas protegidas
terminadas) con las cerca de 79.000 viviendas/año que, de media, se ponían a disposición de nuestros jóvenes entre 1980 y 2010", abunda el texto. En este sentido, alegan que la falta de producción de vivienda en los últimos años es el principal problema y del que devienen el resto, "puesto que la oferta de vivienda nueva está siendo de forma continuada muy inferior a la que se necesita".

La falta de producción antes citada es, "sin duda alguna, la causa de las tensiones en los precios de venta de las viviendas que estamos sufriendo en los últimos años, produciendo un trasvase de la compra al alquiler, estresando los precios de este último y provocando en muchos casos alquileres habitacionales precarios fuera del circuito de la gestión profesionalizada".

Sus cálculos reflejan que España necesita levantar entre 180.000 y 200.000 viviendas al año ante una oferta que se mantendrá estable si no se pone remedio. Los datos de creación de hogares del Instituto Nacional de Estadística (INE) y los de producción de vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) arrojan un déficit de 120.000 viviendas solo durante el año pasado.

"En los últimos siete años hemos presionado a la oferta de segunda mano con 250.000 familias que requerían una vivienda que no se ha construido, lo que lógicamente ha tenido su traslación en términos de precios y, por tanto, de accesibilidad", exponen. En este sentido, consideran que las políticas de vivienda en la actualidad en nuestro país están centradas exclusivamente en
el incremento del parque público de vivienda destinado a las rentas más desfavorecidas, abandonando el fomento de la producción de vivienda asequible (o la conocida affordable housing - VPO) para rentas medias y jóvenes solventes

"Es fundamental promover políticas que fomenten la construcción y la promoción de viviendas sociales, así como agilizar los procesos de asignación y gestión de viviendas sociales, garantizando una distribución justa y transparente", añade, por su parte, el director de Estudios del portal inmobiliario Pisos.com, Ferran Font.

Para conseguirlo, cree que puede ser de gran ayuda es la construcción de alianzas y acuerdos entre entidades públicas y privadas. De esta forma, se podrán llevar a cabo otro tipo de modelos, como las viviendas de alquiler con opción a compra, que brinden al mercado y a las familias alternativas asequibles y sostenibles.

La citada falta de oferta, añaden los promotores, se enmarca en una tendencia de pérdida de peso relativo de la vivienda nueva en el conjunto de transacciones, que se encuentra en el 18%, mientras que la media se situaba en el 50% entre 2007 y 2022. Por su parte, el peso de la vivienda asequible nueva frente a la libre se encuentra por debajo del 10 % del total durante los últimos años.

Envejecimiento del parque

Esto supone también, alertan los promotores, "un claro envejecimiento del parque existente, con su lógica repercusión en términos de sostenibilidad, consumo energético y habitabilidad". En este sentido, Font argumenta que "es innegable que el parque de viviendas en España está envejecido y que, actualmente, no cumple con las características suficientes para responder a las necesidades del consumidor”

"Por eso mismo es tan importante el correcto uso y distribución de los Fondos Next Generation, pues con todas estas obras de rehabilitación no solo mejorará la calidad de vida de los propietarios, sino que se reducirá el consumo energético de los inmuebles, contribuyendo al cuidado del medioambiente", concluye.

Desde Asprima reclaman que para poner solución a estos problemas, hay que cambiar las leyes del suelo para que los tiempos de desarrollo no sean de 20 años y para "evitar la judicialización del urbanismo". En este sentido, piden hacer más flexibles los cambios de uso y reducir la carga burocrática. En el caso concreto de la vivienda protegida, piden actualizar los reglamentos de vivienda autonómicos y actualizar los precios máximos de venta, que en la Comunidad de Madrid están congelados desde el 2008.

En el ámbito impositivo, los promotores piden una rebaja de la fiscalidad dado que el 25% del precio de una vivienda social corresponde al pago de tributos y recuperar los convenios con las entidades financieras mediante avales públicos para incrementar la financiación hipotecaria de los jóvenes y familias solventes que no tienen el ahorro necesario para dar el paso de compra. Asimismo, alertan del problema de la falta de mano de obra al que se enfrenta el sector y piden una "profunda reflexión" sobre los recursos destinados a vivienda por Gobiernos centrales de distinto signo.

"Si bien han sufrido altibajos, nunca han llegado a ser lo suficientemente representativos - ,en términos de recursos nacionales- para dar solución a un problema que afecta tanto -y a tantos- en nuestra sociedad y que, en este año 2023 ascienden, descontando los fondos europeos, a un exiguo 0,20% del presupuesto", concluye el informe.