El mercado hipotecario sufrió en 2022 un giro de 180 grados. La subida de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) está encareciendo el crédito y ya se nota en la oferta hipotecaria de las entidades en España. El euríbor ha registrado una subida vertiginosa que ha hecho que roce el 4% y que los hipotecados a tipo variable hayan visto aumentar sus cuotas mensuales. Pero también ha repercutido en las nuevas hipotecas, tanto fijas como variables. Las primeras se han encarecido, por aumento de la demanda, como es el caso de ING, que en dos años ha subido un 160% su precio.

Este encarecimiento coincide con un cambio de apuesta por parte de ING. El banco refuerza sus plazos fijos en toda su oferta. Con las subidas del euríbor, los ciudadanos que buscan una hipoteca se están decantando por las de tipo fijo por la tranquilidad de saber cuánto pagan cada mes. Esta situación está haciendo que las hipotecas a tipo fijo hayan aumentado su precio considerablemente, mientras que las de tipo variable han ido rebajando su diferencial. 

En el caso de ING, la hipoteca fija tiene un TIN del 3,65% frente al 3,55% de hace un año o al 1,40% de 2021. Estos son los porcentajes de interés cuando el cliente contrata la hipoteca con productos vinculados (domiciliar la nómina y contratar un seguro de vida y de hogar). La TAE (que tiene en cuenta el interés y los gastos y comisiones) en este caso aumenta al 4,33%. Si el cliente prefiere no incluir ningún producto, el TIN subiría al 4,15% y la TAE al 4,25%. 

Más allá de subir el precio de este producto, ING ha incorporado nuevos plazos fijos a sus hipotecas mixta y variable. A partir de ahora, los clientes podrán elegir entre 5, 10, 15 y 20 años para el periodo fijo de la hipoteca mixta; y entre 1 o 3 años fijos en la hipoteca variable. El objetivo del banco es dar un paso más en la personalización del producto “en función de la situación individual de cada cliente”. Además, desde la entidad explican que esta nueva oferta facilita mantener la misma cuota durante esos años independientemente de lo que hagan los tipos de interés.

Con todos estos cambios, la hipoteca variable tiene dos opciones. La primera de ellas es un TIN el primer año de 1,99% y después euríbor +0,59% (la TAE se sitúa en el 4,80%). Si prefiere más años de pagar la misma cuota, ING ofrece un 2,80% los tres primeros años y después euríbor +0,69% (la TAE sería del 4,69%). En el caso de la hipoteca Naranja Mixta, hay cuatro posibilidades. La primera de ellas, un 2,99% los cinco primeros años después euríbor +0,69%. La segunda opción 3,35% los 10 primeros años y después euríbor +0,79%. La tercera posibilidad es 3,45% los 15 primeros años y un euríbor +0,79% después. Por último, ING tiene de la opción de 3,55% los 20 primeros años y después euríbor +0,79%

Menos compraventa de viviendas por el encarecimiento

El encarecimiento de los préstamos hipotecarios (aunque se puede extender a los créditos en general) está haciendo que haya descendido la demanda. También influye el endurecimiento de las condiciones por parte de los bancos. Este es el objetivo del BCE con la subida de tipos, es decir, que la actividad económica se pare para poder devolver la inflación al 2%. Según el Banco de España, el endurecimiento de las condiciones aplicadas a los préstamos habría sido muy intenso, sobre todo el aumento del coste, lo que se traduciría en un cierto incremento de los márgenes, tanto en la financiación a empresas como en la concedida a hogares.

Este endurecimiento de las condiciones de acceso a las hipotecas (sobre todo por el encarecimiento) es una de las razones por las que la compraventa de viviendas ha caído en el mes de marzo. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas ha vuelto a caer en marzo un 5,7% respecto al mismo mes del año pasado. Este indicador acumula ya dos meses consecutivos en negativo y en el primer trimestre del año las transacciones de vivienda se anotaron un descenso del 2,1%.