"El elemento que más contribuye al incremento de precios es la tensión sobre el suelo". Es el diagnóstico que hace Javier Kindelan, vicepresidente y Head de Living de la consultora inmobiliaria CBRE. Esa escasez de terrenos unida a que la creación de hogares va a continuar al alza con una producción de vivienda que se mantendrá estable le permite pronosticar "que los precios van a estar tensionados" en los próximos meses.

La demanda de hogares se estima en 220.000 mientras que las viviendas terminadas al año son entre 100.000 y 125.000. "Vemos un claro desequilibrio entre la demanda de hogares frente a una oferta que no satisface esa demanda", añade Miriam Goicoechea, Head de Research de CBRE Iberia.

Desde la consultora consideran que la clave esta ahora en ver cómo se puede incrementar la producción de vivienda en un mercado con limitaciones naturales en la capacidad productiva. En este aspecto, no esperan un gran cambio que dispare el número de viviendas que se levantan en los próximos años.

En todo caso, desde CBRE reconocen que lo que más está influyendo ahora mismo es la subida de los tipos de interés. "Nos ha dado de lleno en el sector inmobiliario", reconoce Kindelan. Eso sí, ven diferencias. La situación va a afectar a la segunda mano frente a la obra nueva. "Todo lo que salga al mercado se va a vender", pronostica Kindelan sobre esta última.

En la consultora dicen no querer pasarse de optimismo, aunque ven un subyacente buen comportamiento, correlacionado con los indicadores macroeconómicos. Asimismo, genera cierta tranquilidad en el sector que el factor de morosidad no se esté disparando.

El actual contexto ha hecho que los fondos que quieren comprar tengan que hacer un reanálisis del tipo de retornos que esperan obtener. "Estamos en un período de reajuste de expectativas", abunda el vicepresidente de CBRE. "Los precios a los que los vendedores (promotores, etc.) quieren vender no se han ajustado a la realidad de la nueva situación de mercado", añade.

El sector Living, que agrupa todos los segmentos del inmobiliario que forman parte del ciclo de vida de las personas (residencias de estudiantes, flex living, suelo, residencial en alquiler, residencial en compraventa y senior living), se sigue consolidando su posición como foco de inversión. En el primer trimestre de 2023, concentró el 42% de la inversión total (frente al 25% de 2022), con más de 1.219 millones de euros transaccionados, según datos ofrecidos por la compañía

En este sentido, asegura que éste es uno de los segmentos inmobiliarios con mayor potencial de crecimiento en un escenario de falta de oferta frente a una elevada demanda en todas las tipologías de producto pese a que el alza de costes está dificultando el acceso a la vivienda.

Para 2023, esperan que el mercado de compraventa se caracterice por una reducción significativa de las compraventas (-33%) y una estabilización de los precios (+0,1%), que en la obra nueva puede subir hasta un 3%. "No vamos a alcanzar las 500.000 viviendas vendidas", pronostica Goicoechea tras detallar que en 2022 se llegó a las 718.000 viviendas vendidas, un dato "históricamente bueno" que no se había visto desde 2007.

También pronostican que el porcentaje de hogares en alquiler siga creciendo durante los próximos años, hasta representar el 26,4% del total de hogares en 2026. Reconocen que los precios han subido hasta una media de 11,3 euros el metro cuadrado, aunque ciudades como Madrid y Barcelona están en 18 euros. No ven con buenos ojos, eso sí, las medidas incluidas en la nueva ley de Vivienda que acaba de aprobar el Senado y recuerdan que el 95% del parque de viviendas de alquiler está en manos de particulares.

Desde CBRE acusan a la nueva norma de no ir en la dirección correcta para solventar la falta de vivienda asequible. "Crea inseguridad jurídica de cara a la inversión y posiciona a España respecto a otros países", advierte Goicoechea.

"Medidas como estas lo que tienden es a restringir la oferta. Tensionan más los precios y van a tener muy poco impacto en crear más oferta y aliviar las zonas tensionadas", abunda Kindelan. En todo caso, este último reconoce que no es el elemento que más le preocupa al inversor, y señala el dudoso impacto que puede tener si finalmente no se aplica en las Comunidades gobernadas por el PP, en contra del nuevo texto normativo.

Cambio de mentalidad

Ante la falta de suelo, desde CBRE han puesto en marcha el denominado Proyecto Terra que les ha servido para identificar un promedio total de 255 millones de m2 de edificabilidad residencial vacante, sobre las que desarrollar 1,8 millones de viviendas que serían absorbidas en más de 30 años.

Eso sí, dicen que ante la escasez de suelo residencial finalista, muchos promotores están buscando suelo terciario y que el segmento del residencial de lujo y ultra lujo está ganando cada vez más peso en el mercado. 

Desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), reclaman que en el largo plazo se dé "un cambio de paradigma en las leyes del Suelo, haciéndolas más posibilistas, menos encorsetadas, más flexibles y, sobre todo, más sencillas, para evitar la judicialización del urbanismo".

En cambio, creen que sería necesario ahora mismo un "cambio de mentalidad en la Administración, para que se coloque al lado del promotor -y no enfrente- a la hora de impulsar desarrollos urbanísticos". Para ello piden la "puesta en carga de todo el suelo vacante posible para la promoción de Vivienda Protegida aunque conlleve cambios de uso -y no solo para la construcción de vivienda pública-.

Asimismo, ven necesario acabar con las subastas de suelo de los Ayuntamientos, que "calientan el mercado y provienen de cesiones que ya encarecieron en su día el precio del suelo libre".