Para impulsar la bajada de los precios del alquiler, la ley de vivienda incluye nuevos beneficios fiscales en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) para aquellos caseros que rebajen sus contratos. Hasta la fecha, ya existían beneficios para aquellos propietarios que ofrecieran sus inmuebles en alquiler, como vivienda habitual, que ahora se modifican tratando de incentivar la mencionada disminución de los precios.

Así consta en la ley de vivienda, que finalmente ha sido publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) este jueves, después de ser aprobada en el Senado la pasada semana. La misma norma (ley 12/2023, del 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) recoge que estos incentivos fiscales entrarán en vigor el próximo 1 de enero, por lo que los caseros lo verán reflejado en sus declaraciones de la renta de 2024, que presentarán en la Agencia Tributaria en la primavera de 2025.

Mientras tanto, continúa operando el régimen actual. Hoy ya existe una reducción importante sobre lo que gana el dueño de una vivienda que se dedica al alquiler como vivienda habitual. Consiste en una reducción del 60% sobre el rendimiento neto (ingresos-gastos deducibles) de la vivienda, como lo especifica en su normativa la propia Agencia Tributaria. Es decir, que el propietario que cumpla los requisitos no paga impuestos sobre todo lo que ingrese por alquiler, sino por el 60% de la diferencia entre ingresos y gastos.

La norma actual aplica sea cual sea la edad de quien alquile la vivienda, pero no tiene efectos si el inmueble se destina a alquiler turístico vacacional, ya que la reducción busca incentivar que las viviendas disponibles se destinen a cubrir una necesidad básica, la necesidad permanente de vivienda. Ahora, esa reducción generalizada baja hasta el 50%, por lo que es menos beneficiosa para el conjunto de los caseros, pero puede subir hasta el 90% si los propietarios cumplen los nuevos supuestos.

Las nuevas condiciones son las siguientes.

  • El ya mencionado rendimiento neto se reducirá en un 90% si el mismo inquilino que ya vivía en ese hogar firma un nuevo contrato en una zona de mercado tensionado, siempre y cuando el casero rebaje el precio más de un 5% frente a la renta que establecía el anterior contrato. Descontando, eso sí, el efecto de la inflación, en caso de que ese año hayan subido los precios.
  • El rendimiento neto se reducirá un 70% en los dos casos siguientes.
    • El primero, si quien alquila la vivienda lo hace por primera vez, es joven (debe tener entre 18 y 35 años) y la casa se encuentra en una zona tensionada. Si conviven varias personas en la vivienda, la reducción se aplica sobre la parte del alquiler que cumpla estos requisitos.
    • El segundo solo afecta en caso de que quien alquile sea una Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro (tiene que poder beneficiarse del régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos). Además, debe destinar la vivienda al alquiler social y la renta debe ser inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda (ahora mismo, 600 euros al mes a menos que las comunidades autónomas lo amplíen a 900 euros al mes en determinadas circunstancias), o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica. Otra opción es que la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda para el que se establezca unos límites a la renta, como el ingreso mínimo vital (IMV).
  • El rendimiento neto se reducirá un 60% si no se cumplen los requisitos anteriores, pero la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores a que se firmase el contrato de arrendamiento.
  • En el resto de los casos, la reducción será del 50%.

Además, es preciso saber que estos requisitos deben cumplirse cuando se firme el contrato, y que la reducción es aplicable mientras se continúen cumpliendo. Por otro lado, solo son aplicables sobre los rendimientos netos positivos, es decir, que si en algún caso los gastos deducibles por el alquiler de la vivienda superan a los ingresos, la reducción no se aplicará. Con respecto a las zonas tensionadas, deberá determinarlas el Gobierno de la comunidad autónoma y después las aprobará el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, responsable de la ley.

En el caso de los arrendatarios, es decir, quienes alquilan las viviendas, la ley no incluye nuevos incentivos fiscales para ellos, por lo que deberán acogerse a los ya existentes que dependen de las comunidades autónomas.