El mercado hipotecario ha dado un giro de 180 grados en el último año. Hipotecarse es ahora más caro. No sólo porque el precio de la vivienda es más alto, sino porque pedir prestado dinero a un banco cuesta más. Hace un año, el Banco Central Europeo (BCE) comenzó una política monetaria más restrictiva con la subida de tipos por primera vez en 11 años. Que todavía continúa. Esto se ha reflejado en el precio de las nuevas hipotecas. De hecho, los intereses de las hipotecas ya suponen el 50% del importe total del préstamo.

Según el 37 Informe sobre el mercado de la vivienda de Tecnocasa, las personas que hayan contratado una hipoteca en el primer semestre de este año tendrán que hacer frente a unos intereses mucho más altos, que supondrán un 50% del importe del préstamo. Hay que resaltar que en las hipotecas constituidas el año pasado, los intereses totales fueron el 39% del préstamo. Los autores del informe apuntan que la legislación actual permite renegociar el tipo de interés asumiendo un coste bajo en función de si un hipotecado tiene una oferta mejor de otra entidad bancaria, “este no será el caso para aquellos que han tenido dificultades en obtener su hipoteca actual”.

Pero, ¿por qué los intereses han aumentado tanto? El BCE ha situado el precio del dinero en el 4%. Este porcentaje, que no se veía desde junio del 2000, hace que los bancos consigan dinero más caro y lo sitúen en el mercado también a mayor precio. Es decir, a las entidades financieras les cuesta más coger dinero, por lo que ese mayor coste lo trasladan a los ciudadanos. Y eso se está viendo en los tipos medios de las hipotecas, aunque el Banco de España ya ha avisado de que no se ha trasladado por completo la subida de tipos a las hipotecas, es decir, se verán intereses mucho mayores.

En el primer semestre de 2023, según los datos de Tecnocasa, el tipo medio en las hipotecas a tipo variable constituidas durante el primer semestre de 2023 alcanzó el 4,92%, mientras que el tipo medio para las hipotecas a tipo fijo fue del 3,25%, casi 1,7 puntos porcentuales menos. El comportamiento en los tipos de interés para ambos tipos de hipoteca hace que para las hipotecas constituidas durante este primer semestre de 2023 se haya ensanchado la diferencia entre la cuota mensual de una hipoteca a tipo fijo y una a tipo variable. Es decir, los hipotecados a tipo variable pagan más de media que los de tipo fijo.

Durante el segundo semestre de 2022, esta diferencia fue de 23 euros a favor de las hipotecas a tipo variable, mientras que durante el primer semestre de 2023 pasó a ser de 60 euros. Ambos tipos de hipoteca presentan subidas interanuales importantes en las cuotas. En las hipotecas a tipo fijo, la cuota mensual ha subido un 28%, pasando de 436 euros en el primer semestre de 2022 a 560 euros en el primer semestre de 2023. Para las hipotecas a tipo variable, la subida ha sido bastante superior. Los datos de Tecnocasa marcan una subida del 46%, pasando de 423 euros a 620 euros.

Desde la compañía señalan que “la coyuntura actual ha provocado una subida importante en el coste de las hipotecas constituidas en el primer semestre de 2023”. Sin embargo, si uno considera los costes a largo plazo, este incremento es incluso superior.

Estos intereses y este nuevo mercado hipotecario está haciendo que la gente se decante por las hipotecas mixtas. Desde 2015 hasta el primer semestre de 2022, se produjo un incremento sin precedentes de las hipotecas a tipo fijo. A partir de ese semestre, la tendencia cambió de forma muy notable a favor de las hipotecas a tipo mixto, sobre todo, y también a tipo variable.

Durante el primer semestre de 2023, las hipotecas a tipo fijo cayeron 14 puntos porcentuales, lo que supone que el 53% de los nuevos préstamos hipotecarios son a tipo fijo. Por su parte, respecto al semestre anterior, las hipotecas a tipo variable se han mantenido en el 19%, mientras que las hipotecas a tipo mixto se han incrementado en más del doble (del 14% al 30%).

La razón para explicar este cambio es la subida del euríbor. El índice ha pasado de un valor inferior al 1% (julio de 2022) al 4,007% (junio de 2023). En este escenario, y con la expectativa de una caída futura del euríbor en el corto plazo, “el porcentaje de familias que se hipoteca a tipo fijo en un momento en el que los tipos están más altos es menor, mientras que las hipotecas a tipo mixto se convierten en una alternativa mucho más atractiva”.

A pesar de este incremento en los costes de las hipotecas, las entidades de crédito siguen aplicando la ortodoxia hipotecaria, ya que la ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos mensuales del hipotecado sigue estando dentro del margen 31% / 35% que es el que se viene observando desde 2008. Este porcentaje es parecido al publicado por el Banco de España.

El dato de esfuerzo teórico anual que publica cada trimestre el organismo y que toma como referencia las cifras de ahorro y renta disponible del Instituto Nacional de Estadística (INE) apunta a que los españoles que compraron una vivienda en el primer trimestre de este año destinan un 38,2% de su renta anual disponible al pago de las cuotas hipotecarias.