El sector inmobiliario en España atraviesa una coyuntura marcada por la subida de los tipos de interés y un escenario de incertidumbre política que se viene a sumar al impacto generado por la nueva ley de vivienda aprobada hace unos meses por el Gobierno. Unos días después de celebrarse en Barcelona el gran cónclave inmobiliario The District, Antonio Ñudi, socio responsable de Urbanismo en Andersen y César Morales, socio responsable de Inmobiliario en la misma firma, analizan las claves del momento actual y el impacto que está teniendo en el ritmo de inversión.

¿Cómo definirían el estado actual del mercado inmobiliario en España?

Estamos asistiendo a un final de año caracterizado por un cierto parón en las operaciones. La vuelta del verano está dejando una sensación extraña en el sector. Varias circunstancias podrían estar justificando esta situación: por supuesto la subida de tipos y la incertidumbre de su tope, genera dudas. Es cierto que desde el Banco Central Europeo (BCE) se apunta a que hemos tocado techo con el 4.50% y ello ha sido bien recibido por los mercados, si bien la tendencia desde hace meses de descenso del número de hipotecas contratadas parece que continuará hasta final de año. La incertidumbre política tampoco ayuda a que se tomen determinadas decisiones de inversión. No sabemos cuándo tendremos Gobierno, ni cuál será, ni si tendremos a final de año nuevas elecciones generales.

Otro de los aspectos que me gustaría destacar es que las grandes inmobiliarias, en la mayoría de los casos, están sostenidas por fondos extranjeros algunos de los cuales no han podido desinvertir en los plazos que se habían marcado cuando entraron. Sus valoraciones bursátiles y, en general, las de mercado no están a la altura de la valoración real o, al menos, en el rango que permitan esas salidas airosas. Tampoco hay un clima para abordar grandes operaciones de inversión pero no es descartable alguna que provoque un cierto movimiento y efecto contagio.

¿Qué impacto tiene la subida de los tipos de interés para la inversión?

La subida de tipos indudablemente tiene impacto. Venimos de unas tendencias de tipos extraordinariamente bajos, y nos hemos acostumbrado a ello, por lo que cualquier corrección al alza necesita su tiempo de asimilación.

¿Qué segmentos se encuentran más afectados por la actual coyuntura y cuáles pueden estarse salvando?

El residencial tradicional, me refiero a compraventa de viviendas de primera y segunda mano, sigue al alza en las principales ciudades. Un porcentaje alto de estas transacciones se están realizando al contado, sin hipotecas. Hay liquidez y ahorro y los compradores o inversores siguen refugiándose en el inmobiliario porque las alternativas inversiones financieras no están todavía siendo muy atractivas. En segunda residencia quizás sí haya una cierta ralentización y bajadas de precio. El Built to Rent sigue tirando con fuerza. La vivienda protegida está a la espera de actualización de módulos en sitios como Madrid, pero como la demanda siempre existe, es un valor seguro si se produce dicha subida y se contienen los costes de construcción.

¿Y los alternativos?

El sector de alternativos o flexibles, coliving, cohousing, senior living, está en alza y con déficit de proyectos en los que invertir. En cuanto se den marcos regulatorios que permitan la implantación de estos modelos con mayor seguridad jurídica, el despegue será espectacular.

El sector sanitario también está en un proceso de crecimiento y de grandes operaciones. Industrial y logístico parece algo más estancado, después de unos años magníficos.

¿Cuáles son las principales trabas legales que enfrenta el sector inmobiliario en estos momentos? ¿Dónde están los otros frenos a la inversión?

La nueva Ley de vivienda, sin duda, ha supuesto un freno a la inversión. Una ley muy intervencionista que desde el punto de vista de técnica legislativa no es buena, que puede estar invadiendo competencias de las Comunidades Autónomas -de hecho ya ha sido recurrida por varias de ellas ante el Tribunal Constitucional, y que adolece de efectos prácticos inmediatos porque muchas de sus medidas deben ser previamente implementadas por la propias Comunidades Autónomas.

¿Qué perspectivas manejan para 2024?

Nosotros tenemos una buena sensación para el próximo año porque nuestros clientes nos trasladan su deseo por continuar invirtiendo en nuestro país. Ese período de tensa espera tiene que pasar y en cuanto que muchas de las incógnitas que hemos comentado se despejen, y se corrijan esas desfavorables tendencias veremos interesantes operaciones.

Continuará siendo muy importante la gestión de suelo, y que la normativa urbanística permita abordar los procesos de transformación urbanística con mayor agilidad. En la medida en que podamos poner en el mercado mayor cantidad de suelo apto para ser edificado, mejorará el acceso a la vivienda en todas sus formas y modelos. El alquiler crecerá más que la venta para ir ajustándose a las actuales necesidades.

Otros modelos como los comentados que se incluyen en el denominado flexible living están en una tendencia al alza espectacular. No dejamos de analizar nuevos proyectos de este tipo de forma de vivir en la que el usuario no solo busca un alojamiento sino una experiencia vital dónde los servicios que acompañan al mero alojamiento, son tan importantes como éste y dónde el usuario busca una mayor flexibilidad contractual.

¿Qué movimientos podemos ver dentro del sector?

Dadas las circunstancias que estamos viviendo y que hemos destacado anteriormente, desde el despacho opinamos que se van a seguir produciendo movimientos en diferentes sectores como el sector retail que recurrirá a modelos sale and lease-back así como a la posibilidad de cambios de uso de activos inmobiliarios para maximizar su potencial como está ocurriendo en el sector hotelero y otros modelos de hospedaje.

En este contexto, ¿cómo cambian las necesidades de los clientes?

La asistencia jurídica a nuestros clientes en este sentido también se sofistica y nos demandan asesoramiento en diferentes áreas al mismo tiempo ya que los proyectos deben ser analizados desde un punto de vista fiscal, urbanístico y regulatorio, contractual, corporativo e incluso laboral. Asimismo, desde el despacho acompañamos al cliente en toda la vida de sus proyectos e inversiones ofreciendo asesoría jurídica recurrente incluso en las labores de asset management, tan importantes en la rentabilización de los mismos.