La actual escasez de vivienda disponible está impulsando el fenómeno de convertir antiguos locales comerciales en casas. En las calles secundarias de los barrios es cada vez más habitual encontrar la puerta y la ventana de un domicilio donde antes había un escaparate. La caída de la actividad comercial a raíz del auge del comercio electrónico y la pandemia también ha hecho que otros tantos locales se reconvierten a oficinas.

Esta última operación es mucho más fácil pero mucho menos rentable que la anterior, pese a que la segunda que requiere un cambio de uso del local a un régimen residencial. La normativa urbanística es la gran barrera para que un local se convierta en un domicilio, ya que las reglas difieren en función de las ciudades y las Comunidades Autónomas. Incluso dentro de una misma ciudad puede cambiar en función del distrito.

"En Barcelona el cambio de uso es menos flexible que en Madrid, donde se ha flexibilizado más la normativa", explica Guillermo Preckler, consejero delegado y fundador de Brickbro, una plataforma de gestión de locales comerciales nacida en Barcelona, especializada en gestionar este tipo de operaciones.  

Tras analizar con su plataforma tecnológica más de 30.000 locales vacíos en diferentes ciudades españolas, la empresa afirma que casi el 30% de activos podrían ser reconvertidos a vivienda, lo que permitiría incrementar el parque residencial en el territorio español en un 24%.

La tendencia que detectan en la capital es usar locales de entre 200 y 300 metros y segregarlos en varias unidades de residencial. De hecho, el Ayuntamiento gobernado por José Luis Martínez-Almeida ha permitido que si el local tiene acceso independiente desde la fachada -y no a través del portal-, se pueda destinar al alquiler turístico. "Eso genera mayor demanda para este tipo de producto y el cambio de uso a residencial", abunda Preckler.

Según defiende, el precio final que queda en €/m2 tras sumar precio de compra, reforma y proyecto "es entre un 30 y un 40% inferior al precio de vivienda de segunda mano en la misma zona, por lo que te ahorras un 30% sobre el precio final".

Y pone como ejemplo un local comercial de 40 metros cuadrados en la zona alta de Barcelona en una calle secundaria a 1.500 euros. Reformarlo por 1.000 euros. Y en esa zona los inmuebles se están vendiendo por 4.000 euros. "Al final es un descuento muy apetecible", dice.

La plataforma tiene identificados a dos perfiles de compradores de este tipo de activos. Por un lado está el comprador inversor, que busca sacar una rentabilidad por encima de lo normal. "Sin la subida de tipos buscaban el 5% neto y ahora están buscando el 7% o 7,5% al final del año", detalla.

Dentro de ese perfil inversor, hay uno puramente profesional y otro menos profesionalizado. "El primero es muy activo en ciudades como Madrid, donde cada año puede hacer entre 30 o 40 cambios de uso a residencial y solo busca el beneficio", explica. El segundo se decanta más por alquilar el activo reformado en lugar de venderlo.

Asimismo, hay un perfil de comprador finalista suele ser "un particular que prefiere hacer el cambio de uso y tardar once meses en tener su futura vivienda, a cambio de ahorrarse 100.000 euros", dice Preckler.

Entre estos últimos, el 40% son perfiles de personas divorciadas y solteras o personas de edad más avanzada que, por accesibilidad, prefieren vivir en un bajo. En Brickbro detectan también un perfil específico de padres de estudiantes que se interesan por este tipo de producto. "Es el sustitutivo de pagar la estancia en residencia durante cinco años y a cambio se quedan con un activo que el día de mañana pueden volver a vender y sacar un margen de rentabilidad", reflexiona el CEO de la compañía que operan en más de 25 ciudades con un equipo de 45 personas.

En todos los casos el proceso es el siguiente: lo primero es hacer el estudio de viabilidad de cambio de uso (con el análisis técnico de medidas, salida de humos, etc...). Después se presenta el proyecto y más tarde comienza la obra cuando es autorizada. Para terminar, un inspector de la administración local lo valida y aprueba el cambio de uso.

En Madrid basta con este último paso, mientras que en Barcelona y otras ciudades se necesita la expedición de una cédula de habitabilidad. El proceso puede tardar de media en la capital entre 8 y 10 meses mientras que en la ciudad condal se eleva a entre 10 y 15 meses. "Cuando hay problemas con la Comunidad de vecinos, por ejemplo para colocar una salida de humos, se puede complicar un poco más", detalla Preckler.

Una de las últimas regiones en modificar sus normas de habitabilidad ha sido Galicia, que a partir del próximo 15 de octubre facilitará que los bajos comerciales en zonas urbanas sin actividad puedan cambiar de uso y reconvertirse en viviendas. "Donde creemos que acabará pasando lo mismo es en Andalucía", añade.

En Barcelona la superficie mínima del local debe ser de 36 metros cuadrados, con un mínimo de 40 metros cuadrados construidos. Además, el local no puede estar en un sótano y debe haber una altura mínima de 2,5 metros entre el suelo y el techo. En Madrid, el local debe tener más de 40 metros cuadrados, estar a nivel rasante del suelo, una altura mínima entre 2,5 y 2,6 metros, y tener un frente de fachada de entre 3 y 5 metros.

En Palma de Mallorca, señalan desde Brickbro, los precios de estos locales han aumentado de 70.000 a 120.000 euros en un año. Pese a ello, es una tendencia que se está implementando por la necesidad de encontrar viviendas asequibles.

La compañía cerró una primera ronda de financiación de un millón de euros en marzo de 2021 y ahora está embarcada en otra un poco más grande. En la primera parte del año han transaccionado unos 15 millones de euros en producto y esperan multiplicar por tres la facturación respecto al año anterior al final del ejercicio.