La incertidumbre económica a nivel global han condicionado el mercado de inversión inmobiliaria. La actual coyuntura de alza de tipos y el efecto de la inflación marcarán la recta final del año en el mercado inmobiliario. Muchos inversores han optado por la prudencia y esperan a que la situación se estabilice antes de ejecutar nuevas operaciones.

"La incertidumbre está impactando en la toma de decisiones de los inversores, que están a la espera de alcanzar un nuevo punto de equilibrio que tenga en cuenta, entre otros aspectos, los nuevos costes de financiación", explican desde la consultora JLL.

Aunque no se descarta la posibilidad de que el Banco Central Europeo (BCE) aumente de nuevo los tipos de interés, en el sector se tiene en cuenta ya que podríamos estar en la fase final del ciclo de subidas. La previsión de la consultora es que "la actividad de los inversores comience a reactivarse durante los primeros meses de 2024, lo que podría reflejarse en cifras positivas a partir de la segunda mitad del año".

En Savills creen posible que el próximo año "el mercado comience a incorporar esta nueva situación de condiciones de financiación" y aseguran que la actividad inversora "empieza a anticipar una potencial bajada de tipos en un plazo asumible". "Esperamos que 2024 presente un mercado recalibrado en el que el foco en España sigue muy activo", comenta Gonzalo Ladrón de Guevara, director ejecutivo de Capital Markets en Savills.

"Poco a poco se empiezan a fijar referencias de precios, esperando una reactivación de cara a finales de 2023 y principios de 2024", añade Paloma Relinque, directora de Capital Markets en España de CBRE. Sus proyecciones apuntan hacia un ajuste de la inversión inmobiliaria en España para 2023 cercana al 40% si se compara con la cifra récord de 2022. En los primeros meses del año "las decisiones de inversión todavía serán selectivas", agrega. Y anticipa "mucha actividad en el mercado de deuda, refinanciaciones, donde va a ir parte del capital levantado".

Para Alberto Díaz, Managing Director de Capital Markets en Colliers, "continuará el desencuentro entre inversores y propietarios por el valor de sus activos, con una mejora del mercado pospuesta al segundo semestre de 2024". Además, pone el foco sobre la incertidumbre por la falta de Gobierno. "Veremos cómo afecta a la seguridad jurídica del sector la evolución del panorama político en España, con un gobierno aún por decidir y dos planteamientos muy diferentes respecto a temas críticos como es la Vivienda, según su orientación", añade.

De los hoteles a la logística

¿Qué sectores aguantan mejor el tirón y cuáles sufren en este contexto? Ladrón de Guevara (Savills) asegura que "el residencial, la logística y los hoteles son los sectores que están captando la mayor parte de la inversión institucional este año". Además, destaca que los locales comerciales en calles principales siguen al alza entre los inversores privados y prevé que durante los próximos doce meses crezcan las transacciones en el segmento de oficinas tras la reducción de volumen que ha habido frente a años anteriores.

"Los sectores hotelero y logístico cuentan con unos fundamentales muy sólidos, ocupaciones sostenidas y precios al alza y, por tanto, en nuestra opinión van a seguir siendo los sectores que acaparen el principal interés de los inversores", abunda Díaz (Colliers).

"La tendencia creciente del e-commerce y desglobalización de las cadenas de suministros, acentuadas por la pandemia y la guerra de Ucrania, mantiene una expectativa sólida de las previsiones de demanda de espacio logístico, lo que refuerza el atractivo de la inversión en el sector", dicen en JLL, pese a que se mantiene el descenso de la actividad inversora que comenzó a finales de 2022.

Por otro lado, los sectores alternativos como las residencias de estudiantes, residencias de ancianos y salud "se están abriendo un hueco en las carteras de los inversores tradicionales", explica Díaz (Colliers). Eso "se debe en buena parte al excelente comportamiento que están experimentando los activos existentes en explotación y a la dificultad por invertir en activos que tradicionalmente captaban el mayor interés". En este sentido, prevé más alianzas entre inversores y promotores para desarrollar estos activos en los próximos meses.

Imagen del centro comercial Caleido. | Quique Falcón.

Por contra, cree que los sectores de oficinas y retail, considerados en el pasado como activos refugio, "van a continuar sufriendo el próximo año al verse arrastrados no sólo por la evolución creciente de los tipos de interés, sino también por la tendencia de desocupación que se está produciendo en el otro lado del Atlántico, lo que dificulta el levantamiento de capital para invertir estos sectores".

Desde CBRE apuntan que fruto de algunas tendencias sociales como el envejecimiento de la población, la mayor movilidad o la digitalización, se producen cambios en algunos sectores. "Los sectores de Living y Hoteles han presentado una mayor capacidad de atracción de inversores durante la primera mitad del año", subraya Relinque. "Y también consideramos que crecerá considerablemente el volumen destinado a segmentos operativos, tales como hospitales, residencias de la tercera edad y centros educativos", añade.

En todo caso, considera que en 2024 las oportunidades aparecerán de forma transversal en todos los sectores, aunque "atraerán mayor inversión aquellos de mayor calidad y, sobre todo, los 'verdes'". Avisa de que "aquellos activos que no cumplan con los criterios de calidad, tecnología, ESG y flexibilidad dejarán gradualmente de ser competitivos en el mercado".

El residencial en alquiler, opina Díaz (Colliers), "va a continuar sufriendo arrastrado por la subida de tipos y por el intervencionismo del Gobierno, que impide a los inversores poder tener certidumbre de la rentabilidad de su inversión". En este sentido, recalca que "algunos inversores están empezando a deshacer los porfolios vendiendo las viviendas en una estrategia retail ante el impacto que pueda tener la nueva Ley de Vivienda".

En todo caso, el sector Living continúa despertando un fuerte apetito entre los inversores, con un creciente peso sobre la inversión inmobiliaria en España, que se ha triplicado en los últimos cuatro años pasando del 8% en 2018 a un 25% en 2022. "Durante el primer semestre de 2023, el peso de la inversión Living en el sector inmobiliario español se sitúa en torno al 32%", destacan en JLL. En Europa se observa la misma tendencia y, en Estados Unidos, la inversión en el sector Living ya representa el 40% de la inversión inmobiliaria.

Centros comerciales

En el retail, explican en JLL, se ha producido una ralentización de la actividad de inversión desde finales de 2022 como consecuencia de la incertidumbre económica "que está impactando en la confianza de los inversores, sobre todo institucionales, que se mantienen cautelosos". "Igualmente, se produce por la escasez de oportunidades de gran volumen que han generado la negociación de un menor número de portfolios", añaden.

Pese a esa ralentización de la inversión, anticipan "un gran interés inversor por los parques comerciales prime ubicados en las provincias de Madrid y Barcelona". "Ante la escasez de este tipo de activos el interés también se centrará en parques comerciales prime ubicados en otras en otras provincias", rematan.

Hoteles

Por su parte, el turismo se ha recuperado tras la pandemia y los viajes de negocios también lo están haciendo pese al teletrabajo y las reuniones virtuales. En opinión de JLL, "los hoteles siguen siendo una asset-class con gran atractivo gracias a la resiliencia demostrada durante la pandemia y en el escenario de inflación actual".

"A pesar de los actuales desafíos macroeconómicos, y gracias a sus fundamentales sólidos, el mercado de inversión hotelera sigue mostrando fortaleza", rematan. El volumen de inversión preliminar a septiembre de 2023 ascendió a casi unos 2.000 millones de euros.