Desde hace algo más de un año y medio, el mercado hipotecario se ha transformado radicalmente. La vertiginosa subida del euríbor ha hecho que las hipotecas se hayan encarecido y no solo las de tipo variable, si no también las de tipo fijo. Y es que el índice ha pasado del -0,5% en diciembre de 2021, al 4,1% actual. Esto ha hecho que las hipotecas nuevas se hayan encarecido en 550 euros al mes. Este encarecimiento tiene otra repercusión, y es que la tasa de esfuerzo ha aumentado hasta el 40%, por encima de la media histórica.

El Departamento de Análisis de Bankinter señala en su informe sobre la estrategia de inversión del cuarto trimestre que el euríbor se mantendrá en el 4,1% en este 2023 para después bajar hasta el 3,9% en 2024 y al 3,4% en 2025, según sus estimaciones. El euríbor actual del 4,1% se traduce en un incremento superior a los 550 euros al mes para un nuevo crédito hipotecario, que actualmente está en 145.000 euros de media en España. 

El encarecimiento de las hipotecas está haciendo que el número de hipotecas contratadas caiga. Según refleja la Encuesta de Préstamos Bancarios elaborada por el Banco de España (entre julio y septiembre), la oferta de crédito mantuvo su ritmo de endurecimiento en el tercer trimestre, al tiempo que la demanda volvió a descender en ese periodo.

Los motivos que se desprenden de la encuesta para esta caída de la demanda de crédito son, principalmente, los costes de financiación, que han aumentado. Para los hogares, también influye una menor confianza de los consumidores, un mayor uso del ahorro y unas peores perspectivas sobre el mercado de vivienda. De cara al cuarto trimestre, los bancos esperan que se vuelva a reducir tanto la oferta como la demanda de crédito en todas las modalidades, pero a menor intensidad que en el tercer trimestre.

Las hipotecas más caras y el endurecimiento de las condiciones hacen que, según los expertos de Bankinter, la financiación esté siendo más prudente. En los últimos 5 años, en torno a la mitad de las hipotecas se han firmado a tipo fijo, “lo que reducirá el sufrimiento de los hogares y el número de ventas forzosas”. Además, el número de hipotecas que superan el 80% de Loan to value, es decir, el porcentaje de valor de la vivienda que te dan de préstamo, está en mínimos históricos (menos del 10% de las concedidas actualmente). 

Ante esta situación, desde Bankinter mantienen sus estimaciones de caída de precios del 2% en 2024. Aunque ahora es un escenario menos probable, al menos mientras el mercado laboral se mantenga tan fuerte, las subidas de tipos de interés suponen un factor de disrupción temporal, por un mayor coste de la financiación y una menor tasa de ahorro de los hogares, “por mayor coste de financiación y fuerte inflación en bienes de consumo básico, como energía y alimentación”. 

De producirse esa caída en el precio en 2024, los expertos de Bankinter aseguran que esa corrección será “coyuntural” por el entorno de tipos elevados. De esta manera, a partir de 2025 “debería volver a la senda de crecimiento”, un 1% estimado, ya que el euríbor empezaría a moderarse, apoyado en sólidos fundamentales del mercado de vivienda: ratios de accesibilidad en medias históricas, la oferta y demanda equilibradas y la financiación hipotecaria más prudente.

No obstante, resaltan que los precios de la vivienda están aguantando “sorprendentemente bien” en 2023, a pesar de la desaceleración económica, el fuerte incremento de costes de financiación y la caída de transacciones (-20% estimado entre 2023 y 2024). El principal motivo lo encuentran en el mercado laboral, con sólida creación de empleo y salarios subiendo a ritmos próximos al 5% interanual. Por ello, revisan al alza sus estimaciones de precios de vivienda hasta +1% 2023 estimado frente a la caída del 3%, que estimaban previamente. 

Los expertos de la entidad alejan una posible crisis inmobiliaria, ya que explican que los fundamentales del mercado de la vivienda son buenos. Así explican que la accesibilidad a la vivienda está en línea con la media histórica: La relación entre precios de la vivienda e ingresos familiares medios finalizará ya este año por debajo de 7,5x (media histórica) y mejorará todavía más en 2024. La clave está en los salarios, que podrían seguir creciendo por encima de los precios de la vivienda.

Asimismo, apuntan a que hay un equilibrio entre oferta y demanda. Tanto las viviendas iniciadas como la creación de hogares se encuentran muy equilibradas en torno a 100.000 al año, nivel que consideramos sostenible a medio/largo plazo. Si bien, hay zonas donde hay una clara falta de oferta por mayor concentración de población. Estas son las principales ciudades, costa mediterránea e islas.