Santander y Mapfre han creado una joint venture para crear la hipoteca inversa. Un producto financiero que nace porque “tiene mucho sentido” actualmente. La hipoteca inversa se lanza al mercado el próximo 20 de noviembre en Madrid, en una fase piloto. El producto ofrece una renta mensual a personas de más de 65 años con una vivienda en propiedad de más de 200.000 euros. El interés de este producto, que se pagará cuando se cancele la deuda, es del 5,99% a tipo fijo. 

La hipoteca inversa es un producto que ha tenido malas críticas en el pasado por cómo se comercializó. Por ello, desde Santander y Mapfre quieren lanzar poco a poco este producto. Primero empezaran en Madrid capital, para en 2024 extenderse al resto de la Comunidad, luego a Cataluña y más tarde a todas las provincias españolas. Mapfre cuenta con ocho personas sin dedicación exclusiva, mientras que Santander aportará cuatro profesionales, estos si enfocados únicamente en este producto. La comercialización se iniciará en 101 oficinas de Santander y en 127 oficinas de Mapfre. 

Por el momento, al ser una prueba piloto, no hay objetivos comerciales, ni previsiones de operaciones. Pero aseguran desde las entidades que sí que está habiendo interés por el producto entre personas de 75 y 80 años e incluso reconocen que hay mayor interés por parte de los herederos que por parte de los propietarios. Hay que recordar que la deuda la disfruta íntegramente el propietario de la vivienda, pero la deuda la cancela el heredero con los intereses.

Es decir, la persona que contrata la hipoteca inversa es el propietario del inmueble. Una vez que fallece, el heredero o herederos deben cancelar la deuda con el banco, poniendo la vivienda en venta o comprandola ellos. La deuda, tal y como apuntan desde las compañías, no superará el 70% del valor de la vivienda, aunque la hipoteca sea por el 100%. El heredero puede renunciar a la herencia y sería la joint venture quien tendría que hacer una ejecución hipotecaria, pero siempre una vez que ha fallecido el propietario. 

De esta manera, desde la joint venture señalan que no es un producto generalista ni para todo el mundo. La renta se concede según la esperanza de vida, por ello, hay especial incidencia en clientes de unos 75 u 80 años, aunque se puede acceder a él desde los 65, pero en este caso tendría una renta menor, porque cuanto menos edad, menor dinero para que el valor de la vivienda se pueda repartir en todo este tiempo.

La vivienda sobre la que se formalice la hipoteca inversa debe estar en propiedad, no tener cargas hipotecarias y los propietarios deben ser los únicos residentes. Asimismo, los herederos directos (hijos) deben estar informados del proceso, ya que si no lo están se puede denegar el producto. Pero una vez que estén informados, no vale su negativa. Las viviendas deben estar situadas en zonas de alta liquidez y limitada volatilidad, así como tener un precio tasado de al menos 200.000 euros.

La opción de recibir la renta tiene dos modalidades: con y sin renta vitalicia. En el primer caso, el abono mensual de las cuotas se garantiza hasta el fallecimiento gracias a que, junto con la hipoteca, se contrata un producto de renta vitalicia de Mapfre Vida.

En la segunda modalidad, sin renta vitalicia, el cliente solo obtiene los ingresos de la hipoteca inversa hasta su esperanza de vida. Es decir, si el cliente acaba viviendo más de la esperanza de vida calculada, dejará de recibir abonos mensuales. Esto reduce la deuda sobre el inmueble, pero tiene el riesgo de entrañar problemas de liquidez para el cliente si excede la edad.

La hipoteca se constituye con un tipo de interés fijo del 5,99%. No tiene comisión de apertura y los costes serán de menos de 600 euros. Estos costes se reparten entre la tasación de la vivienda y la necesidad de contar con un asesoramiento independiente.

Con todo esto, un cliente de 80 años con una esperanza de vida de 94 y una vivienda de propiedad de 450.000 euros recibiría una renta mensual de 980 euros. La deuda que generaría si fallece justo al terminar la esperanza de vida, contando con los intereses, sería del 50% del valor de la vivienda sin renta vitalicia y del 70% en el caso de haberla contratado. La esperanza de vida a la hora de contratar el producto no está generada por un examen médico, si no por las métricas y estudios generales. 

El producto se tendrá que contratar con asesoramiento independiente en el que se recomienda que estén los herederos directos. Al fallecimiento de los titulares de la hipoteca, los herederos tendrán un plazo de nueve meses en los que no pagan intereses para decidir qué hacer con la carga hipotecaria. Los herederos nunca responderán a esta deuda con su patrimonio personal, es decir, pueden cancelar con el valor de la vivienda.